나이스옥션 법원경매 상주 2025타경134 [3] 경상북도 문경시 농암면 내서리 741-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 문경시 농암면 내서리 소재 ""화산마을"" 동측 인근(기호1,2), 북동측 인근(기호3,4)에 위치하는 부동산으로서, 부근일대는 농경지, 농가주택, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하고 있어 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1,2) : 서측 하향 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서, 묵전(토지임야)임.
기호3,4) : 자체지반 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지 및 잡종지임.

인접 도로상태

기호1,2) : 맹지임.
기호3,4) : 본건 서측으로 폭 약 3~4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-04-11)(전축종제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지임.
기호3,4) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-04-11)(전축종제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

기호3) 토지상에 별첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 제시외건물이 소재하며, 토지의 가격에 영향이 있을것으로 판단되어 토지건물가격명세표 비고란에 제시외건물이 토지의 가격에 영향을 미치는 경우의 가격을 기재하였으니 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호가) 경량기포 콘크리트블록조 기타지붕 단층건으로서,
외벽 : 몰탈위 페인트 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감.
바닥 : 장판지 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 제시외건물이 소재하며, 토지의 가격에 영향이 있을것으로 판단되어 토지건물가격명세표 비고란에 제시외건물이 토지의 가격에 영향을 미치는 경우의 가격을 기재하였으니 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

의뢰목록상 이용상황 ""메주제조업소""이나, 실제 ""주택""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보:

사건번호: 상주지원 2025타경134 (3)

소재지: 경상북도 문경시 농암면 내서리 741-1 (도로명: 경상북도 문경시 우복동길 212-50)

용도: 공장 (토지 건부지/잡종지, 묵전/임야) (본 건물은 주택 또는 제2종근린생활시설로 이용중)

감정가: 183,889,000원

토지면적: 842.00㎡ (약 254.7평)

건물면적: 131.75㎡ (약 39.9평)

건물 제시외면적: 170.40㎡ (약 51.5평) - 일괄매각 포함

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중화농업협동조합 (외 다수)

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 문경시 농암면 내서리에 위치하며, "화산마을" 동측 인근에 자리하고 있음.

주변 지역은 농경지, 농가 주택, 임야 등으로 구성된 전형적인 농촌 환경임.

차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하여 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨.

토지 중 일부(기호1,2)는 서측 하향의 완경사지에 위치한 부정형 토지(묵전/임야)로, 맹지에 해당함.

나머지 토지(기호3,4)는 자체 지반이 등고평탄한 부정형 토지(주거용 건부지/잡종지)이며, 본건 서측으로 약 3-4미터 폭의 포장도로와 접하고 있음.

1.2. 권리분석

본 경매는 중화농업협동조합을 채권자로 하여 신청된 부동산 임의경매임.

등기부상 다수의 근저당 및 가압류 권리가 존재했으나, 말소기준권리는 2017년 3월 15일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당(210,000,000원)이며, 이보다 후순위로 등기된 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정임.

따라서 매수인(낙찰자)이 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됨.

임차인 현황상 인수해야 할 보증금 합계는 0원으로 확인되어, 별도의 임대차 관련 인수 부담은 없는 것으로 보임.

등기부채권 총액은 521,152,176원임.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 문경시 농암면 내서리는 농업 및 임업 활동이 주를 이루는 지역으로, 대규모 상업 시설이나 상권이 발달한 지역은 아님.

인근 편의시설 및 상업 지구 이용을 위해서는 문경시청 또는 인근 읍/면 소재지로 이동이 필요할 것으로 예상됨.

주변에 혐오시설이 존재한다는 정보는 현재 제공된 자료로는 확인되지 않으나, 상세 조사를 통해 잠재적인 혐오시설 여부를 반드시 확인해야 함.

1.4. 생활정보

주변 생활 편의 시설은 문경시 농암면 소재지 내에 병원, 마트, 관공서, 학교 등 기본적인 생활 인프라가 일부 갖추어져 있을 것으로 예상됨.

다만, 본건과의 거리에 따라 생활 편의도는 달라질 수 있으며, 차량을 이용한 이동이 더욱 편리할 것으로 보임.

대중교통 이용은 다소 제한적일 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

건축물대장상 주요 용도는 "제2종근린생활시설"로 표기되어 있으나, 감정평가서 및 건물감정평가요항표 상으로는 실제 "주택"으로 이용 중이며, 의뢰목록상 이용상황은 "메주제조업소"로 기재되어 있어, 공부상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이가 존재함. 이는 향후 건물 사용, 증개축, 재건축 시 행정적인 문제 발생 가능성이 있음.

토지 중 일부(기호1,2)가 맹지이므로 해당 토지의 활용에 제약이 따를 수 있음.

건축물 표제부 요약 및 감정평가 요약에서 "제시외 건물"이 소재하며 일괄 매각 대상에 포함된다고 명시되어 있음. 이 제시외 건물의 현황, 법적 규제 여부, 활용 가치 등을 면밀히 검토해야 함.

"공동담보" 물건으로, 본건 외 다른 담보 물건의 권리 관계나 처분 현황이 경매 진행에 영향을 미칠 가능성도 고려해야 함.

1.6. 종합 의견

본건은 경상북도 문경시 농암면의 농촌 지역에 위치한 토지와 건물 일괄 매각 물건임.

권리 분석상으로는 인수 부담이 없는 깔끔한 물건에 해당하며, 말소기준권리 하의 채무는 모두 소멸될 예정임.

그러나 토지 중 맹지, 건물 용도의 불일치, 제시외 건물의 존재 등 권리 외적인 부분에서 복합적인 요소를 가지고 있음.

주변 환경은 농경지, 임야, 농가 주택 등이 혼재된 지역으로, 도시 지역의 상업 시설과의 연계성은 낮음.

1.7. 투자 포인트

등기된 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 없는 점이 가장 큰 장점임.

건물 제시외 면적이 상당하여 토지와 건물을 통합적으로 활용할 수 있는 잠재력이 있음.

실제 주택으로 이용 중인 건물은 낙찰 후 즉시 거주 또는 임대 수익용으로 활용 가능함. (단, 용도에 따른 행정 절차 필요)

귀촌, 전원 생활, 또는 농업 관련 시설 부지로서의 잠재적 가치 고려.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 183,889,000원을 기준으로 하되, 해당 물건이 가진 잠재적 리스크(맹지, 용도 불일치, 제시외 건물 등)와 투자 가치를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

인수할 보증금이 없고 권리 관계가 정리되어 있다는 점을 감안할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 경쟁력 있는 입찰이 가능할 수 있음.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 및 제시외 건물 확인, 주변 시세 조사, 관련 법규 검토가 반드시 선행되어야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.