나이스옥션 법원경매 서산 2024타경50887 [1] 충청남도 태안군 안면읍 신야리 335-12 1동호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다은감정 · 평가일 2024.03.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 태안군 안면읍 소재 샛별해수욕장 동측 원거리, 황포항 북측 근거리,
신야2리 마을회관 남동측 인근에 위치하며, 부근은 대규모 경지정리된 농경지, 임야,
주택 등이 산재하며, 해안으로는 해수욕장 및 각종 숙박시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 동측 원거리에 국도 77호선이 통과하고, 인근에 버스정류장이 소재하나 운행주기
등을 고려할 때 대중교통의 이용은 다소 불편시되는 지역임.

형태 및 이용상태

북하향 완경사 및 일부 급경사지대 내의 토지들로서
기호(2,6,9,10) : 부정형 및 사각형 토지로서 대부분 자연림 상태, 기호(2) 지상에
벚나무 등이 식재된 상태, 기호(6) 일부는 ？ 약 3-4미터 정도의 콘크리트 포장도로,
기호(9) 일부는 폭 약 6미터 정도의 포장도로 상태임.
기호(3,4,8) : 3필지 일단의 부정형 토지로서 경사지를 계단식으로 조성하여 교육연
구시설(기숙형 학원) 건부지, 주차장 및 운동장 등으로 사용중임.
기호(5,7) ; 대체로 사다리형의 토지로서 기호(5) 지상에는 수목이 식재된 상태임.

인접 도로상태

기호(2,6,10) : 본건 북측으로 폭 약 6미터 정도의 포장도로와 접함.
기호(3,4,8) ; 일단의 토지가 북측으로 폭 약 6미터 정도의 포장도로와 접함.
기호(5,7) : 지적도상 맹지로 인접 토지를 통하여 접근 가능함.
기호(9) : 본건 중 북측 일부가 폭 약 6미터 정도의 포장도로 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2,6) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(130m 일부제한(소/말 사육불가)), 가
축사육제한구역(1500m 일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가)), 가축사육제한
구역(300m 일부제한(젖소/양/사슴 사육불가)), 준보전산지임.
기호(3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(130m 일부제한(소/말 사육불가)), 가축
사육제한구역(1500m 일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가)), 가축사육제한구
역(300m 일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))임.
기호(4) : 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(130m 일부제한(소/말 사육불
가)), 가축사육제한구역(1500m 일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가)), 가축
사육제한구역(300m 일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))임.
기호(5,7) : 농림지역, 가축사육제한구역(130m 일부제한(소/말 사육불가)), 가축사
육제한구역(1500m 일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가)), 가축사육제한구역
(300m 일부제한(젖소/양/사슴 사육불가)), 임업용산지임.
기호(8) : 농림지역, 가축사육제한구역(130m 일부제한(소/말 사육불가)), 가축사육
제한구역(1500m 일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가)), 가축사육제한구역
(300m 일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))임.
기호(9) : 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(130m 일부제한(소/말 사육불
가)), 가축사육제한구역(1500m 일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가)), 가축
사육제한구역(300m 일부제한(젖소/양/사슴 사육불가)), 임업용산지, 준보전산지임.
기호(10) : 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(1500m 일부제한(돼지/개/닭/
오리/메추리 사육불가)), 가축사육제한구역(300m 일부제한(젖소/양/사슴 사육불가)),
임업용산지, 준보전산지임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 다수의 조경수와 관정 등이 소재하며, 관정의 경우 지적 경계상에 소재
하여 정확한 위치는 측량이 필요한 것올 보이니 유의하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2008년 5월 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상4층인
주건물의 지하1층은 고저차로 지상으로 노출되어 있으며,

외벽 : 화강석, 드라이비트 마감 등
내벽 : 몰탈위 페인팅, 타일마감 및 벽지마감 등
창호 : 하이새시창 등임.

부속건물(생활관)은
외벽 : 드라이비트 마감 등
내벽 : 몰탈위 페인팅, 타일마감 및 벽지마감 등
창호 : 하이새시창 등임.

부속건물(휴게실)은
외벽 : 적벽돌 마감 등
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 새시창 등임.

이용상태

일반건축물대장의 건축물 현황도상 주건물의
지1층은 행정실, 구내식당, 화장실, 전기실, 보일러실 등,
1층은 원룸 형태의 숙소 15개실, 체력단련실, 화장실, 세탁실 등
2층은 원룸 형태의 숙소 17개실, 화장실, 샤워실 등
3층은 원룸 형태의 숙소 14개실, 화장실, 샤워실 등
4층은 강의실, 인터넷 강의실 등의 구조,
부속건물(생활관)은
1,2층 각각 방, 거실, 욕실 겸 화장실의 4세대 구조,
부속건물(휴게실)은 건축물대장상 화장실 구조이나 공히 재확인이 필요함.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 소방설비, 난방설비 등이 되어 있는 것으로 조사됨.

부합물 및 종물

창고 건물 1개동이 소재함.

공부와의 차이

일반건축물대장상 부속건물 중 단층 건물은 화장실로 되어 있으나 현황 휴게실로
사용 중인 것으로 조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 감정평가서상 제시외 창고(㉠), 제시외 수목(㉡~㉣), 제시외 관정(㉤~㉦) 각 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서산지원 2024타경50887 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 승OOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 태안군 안면읍 신야리 335-12 1동호

용도: 교육연구시설

건축년도: 2008년 5월 사용승인

건축구조: 철근콘크리트구조

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 6,461,275,950원

토지면적: 24,325.00㎡ (약 73,600평)

건물면적: 4,083.69㎡ (약 1,235평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 18.00㎡ (창고 등)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청남도 태안군 안면읍 소재 샛별해수욕장 동측 원거리, 황포항 북측 근거리에 위치하며, 부근은 대규모 경지정리된 농경지, 임야, 주택 등이 산재하고 해안으로는 해수욕장 및 각종 숙박시설 등으로 이루어진 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

동측 원거리에 국도 77호선이 통과하며, 인근에 버스정류장이 소재하나 운행 주기를 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편한 지역입니다. 본건 북측으로 폭 약 6미터 정도의 포장도로와 접합니다. 일부 필지는 지적도상 맹지이나 인접 토지를 통하여 접근 가능합니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 북하향 완경사 및 일부 급경사지대 내에 있으며, 일부 필지는 자연림 상태이고, 다른 필지들은 경사지를 계단식으로 조성하여 교육연구시설(기숙형 학원) 건부지, 주차장 및 운동장 등으로 사용 중입니다.

2.4. 주변 시설

신야리 일대는 펜션 단지 및 해수욕장(샛별해수욕장, 황포항 인근)과 인접해 있어 관광 및 휴양 시설이 발달해 있습니다. 안면읍사무소, 하나로마트, 롯데마트 등이 있으며, 비교적 관광객을 위한 편의시설은 갖추어져 있으나, 일상생활을 위한 편의시설(병원, 대형마트 등)은 안면읍 소재지로 이동해야 이용이 편리할 수 있습니다. 검색 결과, 인근 지역에서 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 안면도 지역에서 방사성폐기물 저장시설 건설 논란이나 대규모 태양광 발전시설 추진 논란 등이 있었으나, 현재 해당 사업들과 본 물건지의 직접적인 연관성은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 채권 총액

말소기준권리는 2011년 5월 30일 접수된 을9 근저당권(엠씨아이대부주식회사, 금4,160,000,000원)으로 추정됩니다. 등기부채권 총액은 토지 및 건물 합산 5,222,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 김 : 2019-07-23 전입, 보증금 0원, 차임 200,000원, 대항력 없음.

* 박 : 2020-09-10 전입, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 이 : 2020-08-26 전입, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 이 : 2008-07-10 전입, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음.

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

인수되는 보증금은 0원입니다. 다만, 대항력 있는 임차인 이춘자씨는 보증금이 0원이지만, 전입일자가 2008년 7월 10일로 말소기준권리보다 선순위에 해당하므로 명도 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

3.4. 특이사항 (공동담보, 유동화물건)

본 건은 공동담보 물건으로, 해당 물건 외 다른 부동산에 대한 담보 설정이 있음을 의미합니다. 또한, 유동화 물건으로 채권의 유동화 과정에 따른 절차상의 복잡성이 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 안면읍 신야리는 관광지 인근의 특성을 가지며, 해안가에 숙박시설 및 관광객을 위한 편의시설이 밀집한 지역입니다. 배후로는 농경지와 임야, 주택 등이 산재해 있습니다.

4.2. 용도 분석

건축물대장상 용도는 교육연구시설이며, 실제 기숙형 학원 등으로 활용된 것으로 파악됩니다. 넓은 토지 면적을 활용한 교육 시설로서의 잠재력은 있으나, 주변 지역의 관광지 특성과 더불어 활용 방안을 다각적으로 검토해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 생활 편의시설

물건지 인근에는 샛별해수욕장, 황포항 등이 있으며, 펜션 단지가 발달해 있습니다. 안면읍 소재지에 기본적인 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)이 있으나, 대중교통 이용이 다소 불편하고 차량 없이는 생활 편의시설 접근이 제한적일 수 있습니다. '충청남도 태안군 중신로 422' 주소지 거주자들의 리뷰에 따르면, 대중교통이 제한적이고 학원이나 편의시설이 거의 없어 생활이 불편할 수 있다는 의견이 있습니다.

5.2. 자연 환경

안면도는 아름다운 해안선과 울창한 소나무 숲으로 유명하며, 안면도 자연휴양림 등 천혜의 자연 환경을 자랑합니다. 샛별해수욕장이 인근에 위치해 있어 해변 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인 이춘자씨의 존재: 보증금이 0원이지만 대항력을 갖추고 있어 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

* 다수의 근저당 및 압류: 말소기준권리보다 선순위 권리는 없어 보이나, 등기부채권 총액이 매우 높아 채권 정리에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 토지 이용 규제

본건 토지는 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 임업용산지 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항이 복합적으로 적용되어 있어 개발 또는 이용 시 관련 법규를 철저히 확인해야 합니다.

6.3. 물건 접근성

인근에 국도가 있으나 대중교통 이용이 불편하고, 일부 토지는 맹지이거나 경사지이므로 차량 접근성 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 기타 리스크

* 유동화 물건: 채권 양수도 등의 절차와 관련된 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 건 외 추가적인 담보 물건이 존재할 수 있으며, 해당 물건의 경매 진행 여부 등은 별도 확인이 필요합니다.

* 제시외 물건: 감정평가서상 제시외 창고, 수목, 관정 등이 매각에 포함되나, 정확한 현황 및 상태에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 강점 및 약점

강점으로는 넓은 토지 면적과 교육연구시설로서의 잠재력, 관광지 인근의 입지 조건을 들 수 있습니다. 반면, 대중교통 이용의 불편함, 복합적인 토지 이용 규제, 대항력 있는 임차인의 존재, 유동화 및 공동담보 물건으로서의 복잡성 등은 약점 및 리스크 요인으로 작용합니다.

7.2. 활용 방안 검토

현재 용도인 교육연구시설(기숙형 학원 등)으로의 재활용 외에, 넓은 토지와 관광지 인근이라는 지리적 이점을 활용하여 숙박시설(연수원, 펜션 단지 등) 또는 체험형 교육/관광 시설 등으로의 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 토지 이용 규제 및 주변 환경과의 조화를 고려한 신중한 계획 수립이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 핵심 투자 가치

24,325㎡에 달하는 광대한 토지를 확보할 수 있다는 점이 가장 큰 투자 포인트입니다. 향후 지역 개발 계획이나 관광 수요 변화에 따라 가치 상승 가능성이 있습니다.

8.2. 잠재력

안면도 지역의 관광 활성화 추세와 맞물려, 교육 및 휴양 시설로서의 개발 잠재력을 보유하고 있습니다. 특히, 샛별해수욕장, 황포항 등이 근거리에 있어 접근성이 좋은 편입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 건의 감정가는 6,461,275,950원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다. 예상 입찰가는 주변 시세, 물건의 현황, 잠재적 리스크(명도, 토지 이용 규제, 법적 복잡성 등)를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

9.2. 제언

권리 분석상 인수되는 보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인 이춘자씨의 존재와 유동화 물건, 공동담보 물건이라는 특수성을 고려하여 명도 관련 비용 및 법률 자문 비용 등을 충분히 산정해야 합니다. 또한, 토지 이용 계획 및 건축 관련 규제를 면밀히 검토하여 활용 가능성을 타진한 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 정확한 시세 조사와 현장 답사를 통해 물건의 실질 가치를 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.