나이스옥션 법원경매 대전 2024타경105515 [1] 대전광역시 유성구 문지동 641-2 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜안 · 평가일 2024.04.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 문지동 소재 "문지초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통 상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

두 필지 공히 인접도로 대비 등고평탄한 가로장방형의 토지로서 단독주택(소매점 및 다가구주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하며 도로포장상태는 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호2, 3(641-2번지, 641-3번지)공히:도시지역, 제1종일반주거지역(2016-08-23), 지구단위계획구역(2016-08-23)(대덕연구개발특구2단계(문지)개발사업), 소로2류(폭 8m-10m)(2016-08-23)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 연구개발특구 <연구개발특구의 육성에 관한 특별법>, 일반주거구역(2017-10-18)<연구개발특구의 육성에 관한 특별법>, 지역균형개발및중소기업육성미분류(연구단지)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(하천)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 단독주택(다가구주택)으로서,
(사용승인일:2020.01.13)
외벽: 벽돌붙임 마감 및 페인트칠 마감 등
내벽: 벽지 및 타일 붙임 마감 등
창호: 샷시 창호임.

이용상태

1층: 소매점,
2층: 다가구주택(공부상 4가구이나 현황 8개호),
3층: 다가구주택(공부상 4가구이나 현황 8개호),
4층: 다가구주택(공부상 4가구이나 현황 8개호),
옥탑(공부상 누다락 이나 현황 구분건물 2개호)로 이용중임.

설비내역

각 층별 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, cctv, 소방설비, 출입문 잠금장치 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

- 2층 - 4층 후첨 "건물개황도"와 같이 확장형 발코니는 건물의 일체성 등을 감안하여 본건 건물에 포함하여 평가하였음.

- 후첨"사진용지"및 "건물개황도"와 같이 제시외 물건으로 옥탑(누다락-5층)은 구분건물 2개호로 이용중인바 건축물현황도 및 현지조사한 사정에 의거 개략적인 실측후 면적사정하여 평가하였으니 경매 진행시 참고 하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 본건 내부구조 및 이용상황는 이해관계인의 폐문부재로 건축물대장상 건물개황도 및 현지조사한 사정등을 참조하여 도시하였는바 실재와 상이할 수 있으니 경매 진행시 유의 하시기 바람.

- 본 건물은 일반건축물대장상 위반건축물로 2020.03.23 기준 건축과-8441(2020.03.23)호로 위반건축물 등재[무단가구분할(12->18가구)]되어 있는바 경매 진행시 재 확인하시기 바람.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 (옥탑 누다락) 및 확장형 발코니는 감정평가 및 매각에 포함됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대전지방법원 2024타경105515 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 문지동 641-2

용도: 다가구주택

감정가: 3,387,625,000원

토지 면적: 544.40㎡ (약 164.7평)

건물 면적: 793.05㎡ (약 239.9평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 공동담보, 위반건축물

사용승인일: 2020년 1월 13일

1.2. 입지조건

* 위치: 대전광역시 유성구 문지동 소재 "문지초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 본건은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 일반 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 형태 및 이용 상태: 두 필지는 인접 도로 대비 등고평탄한 가로장방형 토지로서, 현재 단독주택(소매점 및 다가구주택) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성은 양호합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건은 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대덕연구개발특구2단계(문지)개발사업), 소로2류, 가축사육제한구역, 국가산업단지, 연구개발특구, 일반주거구역, 지역균형개발및중소기업육성미분류(연구단지), 중점경관관리구역(하천)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 한국자산관리공사의 근저당권 (을9 토지, 을1 건물, 2020년 2월 11일 접수)입니다.

* 등기부 요약:

* 토지 등기부상 소유권이전, 신탁재산의 귀속, 다수의 가압류 및 근저당권, 압류, 임의경매 개시 결정 등이 등기되었으나, 모두 말소기준권리에 의해 소멸될 예정입니다.

* 건물 등기부상 소유권 보존, 근저당권, 다수의 주택임차권, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등이 등기되었으나, 이 역시 말소기준권리에 의해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 현재 파악된 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

* 임차인 현황: 총 28명의 임차인이 등재되어 있습니다. 모든 임차인은 '대항력: 없음'으로 기재되어 있어, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

* 김 : 보증금 20,000,000원, 차임 1,800,000원

* 박 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원

* 박 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원

* 조 : 보증금 110,000,000원, 차임 0원

* 김 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원

* 이 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원

* 성 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원

* 이 : 보증금 85,000,000원, 차임 0원

* 조 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원

* 최 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원

* 이 : 보증금 95,000,000원, 차임 0원

* 이 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원

* 백 : 보증금 150,000,000원, 차임 0원

* 박 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원

* 이 : 보증금 170,000,000원, 차임 0원

* 양 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원 (금액 미상)

* 김 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원

* 이 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원

* 손 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원

* 최 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원

* 지 : 보증금 140,000,000원, 차임 0원

* 이 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원

* 장 : 보증금 150,000,000원, 차임 0원

* 김 : 보증금 90,000,000원, 차임 80,000원

* 고 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원

* 김 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원

* 유 : 보증금 100,000,000원, 차임 200,000원

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원 (금액 미상)

* 주의사항: 임차인 중 금액 정보가 미상이거나 누락된 경우가 있으므로, 현장 확인 시 이에 대한 추가적인 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 본 건은 대전광역시 유성구 문지동 지역으로, 주변은 주로 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 잠재적 수요: 대덕연구개발특구 인근에 위치하여 연구 단지 종사자 등 배후 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 교육 시설: 인근에 문지초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통 편의성: 차량 접근이 용이하며, 시내버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 생활 편의 시설: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 본 건물은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며, 2020년 3월 23일 기준으로 무단 가구 분할(12가구에서 18가구로)되어 있습니다. 이는 향후 철거 명령이나 이행강제금 부과 등 행정적 제재의 대상이 될 수 있습니다.

* 건물 내부 현황 불일치 가능성: 이해관계인의 폐문부재로 인해 내부 구조 및 이용 상황이 건축물대장상 개황도 및 현지 조사 결과와 실제가 다를 수 있습니다. 경매 진행 시 반드시 현황을 재확인해야 합니다.

* 제시외 건물 포함: 옥탑 누다락 및 확장형 발코니가 감정평가 및 매각에 포함되어 있어, 이에 대한 확인이 필요합니다.

* 높은 채권 총액: 토지 등기부채권 총액 4,760,000,000원, 건물 등기부채권 총액 6,655,000,000원으로, 총 채권액이 감정가를 크게 상회하여 경매 진행에 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 토지이용 계획: 연구개발특구, 국가산업단지, 중점경관관리구역 등 복합적인 용도지역으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 검색 결과, 직접적으로 언급되는 혐오시설(쓰레기 처리 시설, 대규모 폐기물 매립지 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 비위생매립지 추정 지역이 대전 지역에 다수 존재했다는 정보가 있으며, 관련하여 추가적인 지역 조사가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 유성구 문지동에 위치한 비교적 신축(2020년 사용승인) 다가구주택으로, 대덕연구개발특구 인근의 입지적 장점을 가지고 있습니다. 토지 및 건물 면적이 상당하며, 현재 모든 임차인이 대항력이 없어 권리 인수 부담이 없다는 점은 긍정적인 요소입니다.

그러나 위반건축물 등재, 내부 현황 불일치 가능성, 높은 채권 총액 등 잠재적 리스크 요인이 분명히 존재합니다. 따라서 본 물건의 취득을 고려하신다면, 철저한 현장 방문을 통한 건물 상태 및 내부 현황 확인, 위반건축물 관련 행정 처분 가능성 검토, 그리고 주변 시세 및 투자 가치에 대한 면밀한 분석이 선행되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 사용승인으로 비교적 최신 건물입니다.

* 대덕연구개발특구 배후 수요: 연구 단지 종사자 등을 대상으로 한 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 모든 임차인이 대항력이 없어 권리 관계가 명확합니다.

* 제시외 건물 포함: 옥탑 누다락 및 확장 발코니가 매각에 포함되어 실제 이용 면적이 넓습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 3,387,625,000원입니다. 인수해야 할 보증금은 0원으로, 순수하게 감정가 및 시장 가치를 기준으로 입찰가를 산정해야 합니다.

하지만, 등기부 채권 총액이 감정가를 크게 상회하고 있으며, 위반건축물로 인한 추후 부담금 발생 가능성, 내부 수리 및 관리 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 대덕연구개발특구라는 입지의 투자 가치와 주변 유사 물건의 시세 및 낙찰가율 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으므로, 현장 조사와 추가적인 시장 조사를 통해 신중하게 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.