나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502294 [4] 대전광역시 서구 갈마동 1437 위너스빌2 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 일련번호 1,2는 대전광역시 서구 둔산동 소재 '향촌아파트' 남측 인근에, 일련번호 3,4는 대전광역시 서구 갈마동 소재 '큰마을아파트' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 노선 및 배차간격 등을 고려시 보통임.

건물의 구조

일련번호 1,2
철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 지하2층, 지상6층 건중 제5층, 제6층 건으로서(사용승인일 : 1995.09.14)
외벽 : 타일붙임 마감 등.
내벽 : 인테리어 마감 등.
바닥 : 데코타일 마감 등.
창호 : 샷시창호 등.

일련번호 3,4
철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층, 지상12층 건중 제1층 제102호, 제2층 제203호 건으로서(사용승인일 : 2004.01.14)
외벽 : 몰탈위페인팅 및 석붙임 마감 등.
내벽 : 인테리어 마감 등.
바닥 : 데코타일 마감 등.
창호 : 샷시창호 등.

이용상태

일련번호 1,2 : 근린생활시설로 현황 공실임.
일련번호 3 : 근린생활시설(노벨공인중개사 사무소)로 이용중임.
일련번호 4 : 근린생활시설(세무법인 세로)로 이용중임.

설비내역

일련번호 1,2 : 기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등.
일련번호 3,4 : 기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호 (1) : 가장형의 평지로서, 현황 ""상업용"" 건부지로 이용중임.
일련번호 (2) : 정방형의 평지로서, 현황 ""주상용"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호 1,2 : 본건 북측으로 노폭 약 25미터 내외 및 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로에 접함.
일련번호 3,4 : 본건 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

둔산동 1082 :준주거지역, 지구단위계획구역(2019-07-10)(둔산지구 택지개발사업), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(둔산여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

갈마동 1437 :준주거지역, 지구단위계획구역(2019-07-10)(둔산지구 택지개발사업), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명세서상 물건 번호: (4)

사건 번호: 대전지방법원 2025타경502294

소재지: 대전광역시 서구 갈마동 1437 위너스빌2 2층203호

용도: 근린상가

감정가: 237,000,000원

토지 면적: 33.04㎡ (약 9.99평)

토지 지분: 33.0401㎡

건물 면적: 136.88㎡ (약 41.41평)

건물 지분: 136.88㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 농OOOOOOOO

특이사항: 중복사건

주의사항: (별도 기재 없음)

특수 물건 정보: 중복사건

건축물 정보

건물명: 위너스빌2

신주소: 대전광역시 서구 대덕대로168번길 22 (갈마동)

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지상 12층, 지하 1층

사용승인일: 2004.01.14

건물 총 면적: 3,694.16㎡

대지 면적: 630㎡

주요 용도: 아파트, 제2종근린생활시설

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건(2층 203호)은 대전광역시 서구 갈마동 소재 '큰마을아파트' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건 또한 양호한 편입니다. 다만, 노선 수 및 배차 간격 등을 고려할 때 이용 여건은 보통 수준입니다.

인접 도로상태

본건은 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 용이합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

토지는 준주거지역으로 지정되어 있으며, 둔산지구 택지개발사업 관련 지구단위계획구역에 속해 있습니다. 또한, 소로1류(폭 10m~12m) 도로에 접해 있습니다. 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있으며, 둔산여자고등학교 인근으로 상대 보호 구역에 해당될 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2004년 5월 31일 접수된 농업협동조합중앙회의 근저당권(을1)입니다.

인수되는 권리

* 인수되는 임차인 보증금 합계: 0원

본건과 관련하여 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

임차인 현황

* 임차인: 세무법인 세 (갈마지점)

보증금: 30,000,000원

차임: 700,000원

사업자등록일: 2018.04.09

배당신고일: 2025.04.29

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

등기부 요약

* 등기부채권 총액: 207,000,000원

말소 대상 권리 (매각으로 소멸 예상):

- 을1 근저당권 (2004.05.31, 농업협동조합중앙회)

- 을8 근저당권 (2020.09.14, 농협은행주식회사)

- 갑8 압류 (2024.01.25, 서대전세무서장)

- 갑10 임의경매 (2025.04.21, 농협은행주식회사)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

4. 상권분석

본건은 대전 서구 갈마동의 아파트 단지 인근에 위치한 제2종 근린생활시설 용도의 상가입니다. 주변의 주거 밀집 지역을 배후 수요로 하여 안정적인 상권 형성이 가능합니다. 대규모 아파트 단지와 함께 상가 시설이 혼재되어 있어, 지역 주민을 대상으로 한 다양한 업종이 입점 가능합니다.

5. 생활정보

주변 편의시설

대규모 아파트 단지 인근에 위치하여 주민 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다. 구체적인 편의시설 현황은 현장 방문을 통해 상세 파악이 필요합니다.

주변 교육시설

본건 인근으로 둔산여자고등학교 등이 위치하며, 관련하여 상대 보호 구역에 대한 정보가 있습니다. 이는 교육 환경 보호를 위한 규제 사항으로, 상가 이용에는 직접적인 제약이 크지 않을 것으로 예상됩니다.

주변 환경

주거 지역과 상업 시설이 복합된 지역으로, 생활 인프라가 비교적 잘 갖추어져 있습니다. 대중교통 접근성이 양호하며, 도심 접근성 또한 나쁘지 않은 편입니다.

6. 잠재적 리스크

중복 사건

본 건은 중복 사건으로 진행되고 있어, 관련 사건의 진행 상황 및 결과에 따라 본 건의 매각 진행에 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 관련 사건 동향을 면밀히 주시할 필요가 있습니다.

미상 임대 정보

감정평가서상 임대 관계가 미상으로 기재된 부분이 있으나, 본건의 경우 파악된 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

공실 위험

상가 물건의 특성상 경기 변동 및 상권의 변화에 따라 공실 발생 위험이 존재할 수 있습니다. 해당 물건의 실제 활용 가능성 및 임대 수요에 대한 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전 서구 갈마동의 주거 밀집 지역 내 근린상가로서, 안정적인 배후 수요 확보가 가능한 입지입니다. 권리 분석 결과, 인수 부담이 되는 임차인 보증금이 없고 말소기준권리보다 후순위의 대부분 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리관계가 비교적 명확한 편입니다. 다만, 중복 사건이라는 특수성을 고려하여 입찰 전 관련 정보와 진행 상황을 철저히 확인해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 탄탄한 배후 수요: 주변 대규모 아파트 단지를 기반으로 한 안정적인 임대 수요 기대.

* 양호한 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 고객 접근성이 우수함.

* 깨끗한 권리관계: 인수할 권리가 없어 명확한 명도 및 재산권 행사가 가능.

* 잠재적 가치 상승: 지역 개발 및 상권 활성화 시 투자 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 237,000,000원을 기준으로 하되, 유사 물건의 최근 낙찰가, 현장 조사 결과, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수되는 임차인 보증금이 없는 점을 감안하여, 본 건의 적정 입찰가는 200,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 이는 시장 상황 및 추가적인 분석에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.