나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502294 [2] 대전광역시 서구 둔산동 1082 그린코아상가 6층 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 일련번호 1,2는 대전광역시 서구 둔산동 소재 '향촌아파트' 남측 인근에, 일련번호 3,4는 대전광역시 서구 갈마동 소재 '큰마을아파트' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 노선 및 배차간격 등을 고려시 보통임.

건물의 구조

일련번호 1,2
철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 지하2층, 지상6층 건중 제5층, 제6층 건으로서(사용승인일 : 1995.09.14)
외벽 : 타일붙임 마감 등.
내벽 : 인테리어 마감 등.
바닥 : 데코타일 마감 등.
창호 : 샷시창호 등.

일련번호 3,4
철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층, 지상12층 건중 제1층 제102호, 제2층 제203호 건으로서(사용승인일 : 2004.01.14)
외벽 : 몰탈위페인팅 및 석붙임 마감 등.
내벽 : 인테리어 마감 등.
바닥 : 데코타일 마감 등.
창호 : 샷시창호 등.

이용상태

일련번호 1,2 : 근린생활시설로 현황 공실임.
일련번호 3 : 근린생활시설(노벨공인중개사 사무소)로 이용중임.
일련번호 4 : 근린생활시설(세무법인 세로)로 이용중임.

설비내역

일련번호 1,2 : 기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등.
일련번호 3,4 : 기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호 (1) : 가장형의 평지로서, 현황 ""상업용"" 건부지로 이용중임.
일련번호 (2) : 정방형의 평지로서, 현황 ""주상용"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호 1,2 : 본건 북측으로 노폭 약 25미터 내외 및 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로에 접함.
일련번호 3,4 : 본건 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

둔산동 1082 :준주거지역, 지구단위계획구역(2019-07-10)(둔산지구 택지개발사업), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(둔산여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

갈마동 1437 :준주거지역, 지구단위계획구역(2019-07-10)(둔산지구 택지개발사업), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502294 (2)

소재지: 대전광역시 서구 둔산동 1082 그린코아상가 6층 (새주소: 대전광역시 서구 둔산로 14)

용도: 근린상가

감정가: 520,000,000원

토지면적: 102.71㎡ (약 31.07평)

토지지분: 102.709㎡ (약 31.07평)

건물면적: 346.52㎡ (약 104.83평)

건물지분: 346.52㎡ (약 104.83평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행주식회사 (추정)

1.1. 입지조건

주변 환경: 대전광역시 서구 둔산동에 위치하며, 주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건 또한 보통으로 평가됩니다.

인접 도로: 본건은 북측으로 노폭 약 25미터 내외, 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지 이용: 본건 소재지는 준주거지역이며, 지구단위계획구역에 속해 있습니다. 토지는 현재 상업용 및 주상용 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 1999년 1월 8일에 등기된 농업협동조합중앙회의 근저당권 (채권액 7억원)이 말소기준권리가 됩니다.

총 채권액: 등기부상 총 채권액은 1,981,295,370원입니다.

주요 권리사항: 본건에는 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 설정되었으나, 감정평가 요약 및 등기부 요약에 따르면 대부분의 권리가 말소되었거나 말소 예정입니다. 2025년 4월 21일에 설정된 농협은행주식회사의 임의경매개시결정 역시 말소 예정 권리입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 구체적인 개요는 물건명세서에 기재되지 않았습니다.

임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 임차인 현황 상 인수 보증금이 0원이라도, 실제 점유하고 있는 임차인이 있으며 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있으므로 해당 부분에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: 대규모 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치하여 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

건물 용도: 본건은 근린상가로 등록되어 있어, 다양한 상업 업종 유치가 가능합니다.

현황: 감정평가서 상 해당 건물(둔산동 1082번지, 그린코아)의 일부(일련번호 1,2)는 현재 공실 상태이며, 다른 일부(일련번호 3,4)는 공인중개사 사무소 및 세무법인으로 이용 중입니다. 본건 6층의 구체적인 임대 현황 및 공실 여부는 추가 확인이 필요합니다.

입지 장점: 대전의 핵심 상업 및 행정 중심지인 둔산동에 위치하여 접근성이 우수하며, 이에 따른 유동인구 확보 및 상권 활성화 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 주변의 아파트 단지와 상업 지구 내에 형성된 다양한 편의시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

교육시설: 둔산여자고등학교 등 교육 기관이 인근에 위치하고 있으며, 본 건은 해당 학교의 상대보호구역 내에 포함됩니다.

주변 시설 조사: 지도 검색 결과, 대전광역시 서구 둔산동 1082번지 일대는 주로 주거 지역과 상업 시설이 밀집해 있으며, 특별히 혐오 시설이나 유해 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건 및 공동담보: 사건번호에 '(2)'가 표기되어 있고, '중복사건', '공동담보'라는 특이사항이 있는 점으로 미루어 보아, 경매 진행 과정이나 권리 관계가 복잡할 수 있습니다. 이에 대한 철저한 검토가 요구됩니다.

임대관계 미상: 임차인 현황이 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 현황 및 임대차 조건에 따라 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

건축물 용도 불일치 가능성: 건축물대장상 주요 용도가 '교육연구시설'로, 기타 용도에 '근린생활시설'이 포함되어 있어(JSON 데이터 참조), 경매물건 용도인 '근린상가'와 실제 이용 용도 간에 차이가 있을 수 있습니다. 이는 향후 건물 이용 및 관리에 영향을 미칠 수 있는 부분이므로 확인이 필요합니다.

건물 노후화: 본건 건물의 사용승인일이 1995년으로, 일정 수준의 노후화가 진행되었을 가능성이 높습니다. 이에 따라 향후 유지보수 및 관리에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대전 서구 둔산동의 중심 상업 지역에 위치한 근린상가 물건으로서, 우수한 입지 조건과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 말소기준권리 이후 설정된 대부분의 권리가 말소 예정이거나 말소되어 권리 관계는 비교적 명확한 것으로 판단됩니다. 그러나 중복사건 및 공동담보 물건이라는 점, 임대 관계 미상, 건축물 용도상의 잠재적 불일치 가능성, 그리고 건물 노후화 등은 투자 전 반드시 면밀히 검토해야 할 리스크 요인입니다. 특히, 6층의 구체적인 공실 여부 및 활용 가능성에 대한 현장 조사를 통해 투자 가치를 정확히 판단하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

우량 입지: 대전의 핵심 배후 수요 및 유동인구를 갖춘 둔산동 상업 지구에 위치하여 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

권리관계 명확성: 말소 예정 또는 말소된 권리가 다수 있어, 낙찰자는 권리상의 복잡성 없이 물건을 취득할 수 있습니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 함께 매각함으로써, 활용 가치를 극대화할 수 있는 기회를 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현재 시장 상황, 물건의 구체적인 현황(공실 여부, 수리 상태, 명도 용이성 등), 관련 세금 및 부대 비용, 그리고 본건의 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

인수 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 추가적인 인수 비용은 없습니다.

본건은 임대 관계 미상 및 건물 용도 불일치 가능성 등 추가 확인이 필요한 사항들이 존재하므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

일반적으로 경매 컨설팅에서는 감정가의 80%에서 110% 사이를 입찰 범위로 고려하지만, 본 건과 같이 추가 확인이 필요한 물건의 경우, 철저한 현장 조사와 시장 분석을 통해 최적의 입찰가를 산정하는 것이 필수적입니다.

따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가 산정은 생략하며, 실제 입찰 시에는 전문가와 함께 심층적인 분석을 진행하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.