나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502959 [4] 대전광역시 서구 도안동 2055 미르빌딩 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한우리감정 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 도안동 소재 ""가수원네거리"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대로변으로 업무용 및 상업용빌딩이 주를 이루며, 후면으로 음식점 등 각종 근린생활시설 등으로 형성된 노선상가지대로서 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로와의 접근성 등을 감안시 제반 교통상황은 무난함

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 9층 중 제1층 제101호 외 3개호로서,


외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 및 내부인테리어 마감 등,
창호 : 샷시창호임

이용상태

본건은 공히 근린생활시설로서 일부 공실상태임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 기계식주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 평지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 광대로변, 북측으로 포장도로에 각각 각각 접하여 있음

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-12-31) , 지구단위계획구역(2019-01-29)(도안1단계 택지개발사업지구)
,중로3류(폭 12m~15m)(접합),가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구(2019-01-29)<택지개발촉진법>,중점경관관리
구역(하천 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건의 이용상태 등은 이해관계인의 부재로 외부관찰 및 주변의 탐문, 관련공부 등에
의하여 표준적으로 평가하였으니 경매참여시 재확인 하시기 바람.
2) 임대관계 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 대전지방법원 2025타경502959 (4) 사건에 대한 물건 정보를 담고 있습니다.

1.1. 건물 및 토지 현황

* 소재지: 대전광역시 서구 도안동 2055 미르빌딩 2층202호 (신주소: 대전광역시 서구 계백로 1181)

* 용도: 근린상가

* 감정가: 1,776,000,000원

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 토지 면적: 107.82㎡ (약 32.61평)

* 건물 면적: 382.41㎡ (약 115.71평)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대전광역시 서구 도안동 소재 "가수원네거리" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 대로변을 따라 업무용 및 상업용 빌딩이 밀집되어 있으며, 후면으로는 음식점 등 다양한 근린생활시설이 형성된 노선상가지대로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 위치하고 간선도로와의 접근성이 우수하여 전반적인 교통 상황은 무난합니다.

* 건물의 구조: 본건이 속한 미르빌딩은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕으로, 총 9층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 및 강화유리, 내벽은 페인트 및 내부 인테리어 마감, 창호는 샷시로 구성되어 있습니다.

* 이용상태: 본건은 근린생활시설로 이용 중이며, 현재 일부 공실 상태입니다.

* 설비내역: 위생 설비, 급배수 설비, 소방 설비, 승강기 설비, 기계식 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 장방형의 평지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 남측으로 광대로변, 북측으로는 포장도로에 접해 있어 차량 및 보행자 접근성이 좋습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역(도안1단계 택지개발사업지구), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 택지개발지구, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을4, 농협은행주식회사 근저당 (2023년 11월 30일 접수)

* 등기부채권 총액: 7,080,000,000원 (총 채무액이 감정가를 초과하나, 경매 절차를 통해 매수인의 권리에 영향을 미치는 권리는 말소될 예정입니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (본건 등기부상 지상권은 없습니다.)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대차 관계는 미상이며, 이는 경매 참여자가 반드시 재확인해야 할 사항입니다.

* 주의사항: 임대 관계가 미상이므로, 현재 점유자 및 임차인의 유무, 대항력 유무, 보증금 및 차임 등에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 본건이 위치한 도안동 일대는 신흥 주거 및 상업 지역으로 발전하고 있으며, 특히 가수원네거리 인근은 다양한 상업 및 업무 시설이 집중되어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

* 대로변에 위치하여 가시성이 뛰어나며, 인근에 병원, 은행, 음식점 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상업적 가치가 높습니다.

* 주변의 상업용 빌딩들과 함께 활발한 상권을 형성하고 있어, 업종에 따라 안정적인 수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철역(예: 가수원역) 및 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 이용 시 주요 간선도로 접근이 용이합니다.

* 편의시설: 주변에 대형 마트, 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 다양한 상업 시설로 인해 쇼핑 및 외식 문화 시설 이용이 편리합니다.

* 교육/환경: 인근에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치해 있으며, 도안지구 개발로 인해 녹지 공간 및 공공시설도 확충되고 있어 주거 및 상업 활동에 긍정적인 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 현재 임차인의 존재 여부, 계약 조건, 대항력 유무 등을 파악하는 것이 중요합니다. 보증금 및 차임 정보 부재는 잠재적 위험 요소입니다.

* 일부 공실 상태: 현재 건물 내 일부 공실이 존재하여 즉각적인 임대 수익이 기대에 미치지 못할 수 있습니다. 공실 해소를 위한 전략이 필요합니다.

* 공동담보: 본건 외 다른 담보물건과 함께 공동으로 담보 설정된 권리가 존재합니다. (현재 등기부상 해당 권리들은 말소 예정입니다.)

* 지분 압류: 소유권에 대한 지분 압류가 등기되어 있습니다. (이 역시 경매 절차를 통해 정리될 예정입니다.)

1.7. 종합 의견

본건은 대전광역시 서구의 주요 상업지구에 위치하며, 뛰어난 입지 조건과 교통 접근성을 갖춘 근린상가 건물입니다. 비교적 최근에 사용 승인된 건물(2022년 10월)로, 건축물의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 대로변에 위치하여 가시성이 우수하고, 주변 상권이 활성화되어 있어 임대 수익 및 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 다만, 임대 관계 미상 및 일부 공실 상태는 인수 후 반드시 확인 및 해결해야 할 과제입니다.

1.8. 투자 포인트

* 핵심 상업 지구 내 우량 입지.

* 신축에 가까운 건축물 (2022년 사용승인).

* 양호한 교통망 및 주변 생활 편의시설 접근성.

* 추후 공실 해소 시 안정적인 임대 수익 기대.

* 상업지역 내 다양한 용도 변경 가능성.

1.9. 예상 입찰가

감정가는 1,776,000,000원입니다. 본건의 최근 매매가(1,855,000,000원)가 감정가보다 높다는 점은 시장에서 본건의 가치를 높게 평가하고 있음을 시사합니다. 임대 관계 미상 및 일부 공실이라는 잠재적 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근과 시장 상황에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

입찰가는 17억 5천만원 ~ 18억 5천만원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 경매 진행 상황, 참여자 수, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.