나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502854 [2] 세종특별자치시 소담동 3-3생활권씨5-4블럭 유림빌딩 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 소담동 소재 '글벗중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 대체적으로 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량을 이용한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상8층 중 제1층 제103호, 제104호로서
사용승인일 : 2019.5.31
외벽 : 석붙임 마감 등.
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호 : 샷시창호 등.

이용상태

'근린생활시설'로 이용중임.

설비내역

전기설비, 승강기설비, 소방설비, 시스템에어컨 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서, 현황 '상업용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 노폭 약 40미터 내외 및 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

소담동 527 : 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중(특)2-4003)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 건물 전체가 공실로 대양종합건설 유치권행사 중이라는 플랭카드가 건물 곳곳에 걸려 있음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502854 (2)

소재지: 세종특별자치시 소담동 3-3생활권씨5-4블럭 유림빌딩 1층104호

건물용도: 근린상가

감정가: 716,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 38.47㎡ (약 11.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

사용승인일: 2019년 5월 31일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 세종특별자치시 소담동 소재 '글벗중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 대체적으로 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 대체로 보통시됩니다.

교통상황: 본건까지 제반 차량을 이용한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 여건은 보통시됩니다.

인접 도로상태: 본건 동측으로 노폭 약 40미터 내외 및 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로를 통해 접근 가능합니다.

토지이용계획: 본건 토지(소담동 527)는 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 광로3류, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2019년 6월 14일 농협은행주식회사 근저당권 (채권액 1,080,000,000원)

등기부채권 총액: 1,080,000,000원

진행 경매: 농협은행의 임의경매 (대전지방법원 2025타경502854)

소유권 현황: 주식회사유림(보존) -> 김경아(이전, 매매 761,080,000원)

특이사항: 유치권 (대양종합건설)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계 미상입니다. 금액이 미상인 경우라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

건물: 본건은 철근콘크리트구조 지하3층 지상8층 건물 중 제1층 제104호입니다.

용도: 근린생활시설로 이용 중입니다.

주변: '글벗중학교' 인근으로 아파트 단지와 상가들이 밀집한 지역입니다. 또한, 소담동은 복합주민공동시설 등이 조성되어 있는 지역입니다.

1.4. 생활정보

주변시설: 인근에 글벗초등학교, 소담중학교, 글벗중학교 등 교육시설이 위치합니다. 또한, 소담동에는 복합커뮤니티센터 등 주민편의시설이 자리하고 있습니다. 세종시 차원에서는 어반아트리움, 방축천특화상가와 같은 쇼핑 및 문화시설 접근이 가능합니다.

주거환경: 소담동은 행정중심복합도시의 3-3생활권으로, 다수의 공동주택 단지가 개발되어 있으며 지속적으로 발전하고 있는 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

유치권: 현재 건물 전체에 대해 대양종합건설이 유치권을 행사 중이라는 플랭카드가 건물 곳곳에 게시되어 있습니다. 이는 명도 과정에서 상당한 시간과 법적 절차가 필요할 수 있으며, 추가적인 비용이 발생할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

공실: 건물 전체가 공실 상태로, 유치권 문제가 해결되기 전까지는 임대수익 발생이 어렵습니다.

명도: 유치권자가 건물을 점유하고 있는 상황이므로, 정상적인 사용 및 수익을 위해서는 유치권 해소를 위한 법적 절차와 협상이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 세종시 소담동의 성장 가능성 높은 지역에 위치하고 있으며, 신축에 가까운 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 건물 전체에 대한 대규모 유치권 존재 및 전체 공실 상태는 가장 큰 리스크 요인입니다. 유치권 문제가 성공적으로 해결될 경우, 지역 내 상업 시설로서의 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있으나, 이를 위한 상당한 시간과 노력이 요구될 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

세종시 소담동의 미래 가치가 높은 지역에 자리하고 있습니다.

신축급 건물로, 유치권 문제가 해결되면 정상적인 상가 운영 및 임대 수익 창출이 가능합니다.

주변 아파트 단지 등 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액은 716,000,000원입니다.

본건의 경우, 건물 전체에 설정된 대규모 유치권과 전체 공실 상태를 종합적으로 고려해야 합니다. 유치권 해결에 소요될 비용, 명도 과정에서 발생할 수 있는 법적 비용 및 시간, 그리고 정상화 이후의 공실 위험 등을 감안할 때, 보수적인 접근이 필수적입니다.

현재로서는 낙찰 후 유치권 해소 및 정상화까지의 총 투자 비용을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다. 감정가의 60%~70% 수준에서 검토를 시작하되, 구체적인 유치권 해결 방안 및 비용 산출 결과를 바탕으로 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. (예상 검토 범위: 약 4억 3천만원 ~ 5억 1천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.