나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502959 [3] 대전광역시 서구 도안동 2055 미르빌딩 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한우리감정 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 도안동 소재 ""가수원네거리"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대로변으로 업무용 및 상업용빌딩이 주를 이루며, 후면으로 음식점 등 각종 근린생활시설 등으로 형성된 노선상가지대로서 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로와의 접근성 등을 감안시 제반 교통상황은 무난함

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 9층 중 제1층 제101호 외 3개호로서,


외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 및 내부인테리어 마감 등,
창호 : 샷시창호임

이용상태

본건은 공히 근린생활시설로서 일부 공실상태임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 기계식주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 평지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 광대로변, 북측으로 포장도로에 각각 각각 접하여 있음

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-12-31) , 지구단위계획구역(2019-01-29)(도안1단계 택지개발사업지구)
,중로3류(폭 12m~15m)(접합),가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구(2019-01-29)<택지개발촉진법>,중점경관관리
구역(하천 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건의 이용상태 등은 이해관계인의 부재로 외부관찰 및 주변의 탐문, 관련공부 등에
의하여 표준적으로 평가하였으니 경매참여시 재확인 하시기 바람.
2) 임대관계 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전지방법원 2025타경502959 (3) 사건으로, 대전광역시 서구 도안동 2055 미르빌딩 2층 201호에 소재한 근린상가입니다.

감정가는 180,000,000원이며, 토지 면적은 11.28㎡ (약 3.41평), 건물 면적은 39.99㎡ (약 12.10평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 농협은행주식회사로 파악됩니다.

주요 특이사항으로는 공동담보 물건이며, 일부 공실 상태입니다.

주의사항으로는 임대 관계가 미상이며, 감정평가서상 외부 관찰 및 주변 탐문으로 평가되었으므로, 경매 참여 시 반드시 재확인하시기 바랍니다.

2. 입지조건

본 건은 대전광역시 서구 도안동 소재 "가수원네거리" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 대로변을 따라 업무용 및 상업용 빌딩이 밀집해 있으며, 후면으로는 음식점 등 각종 근린생활시설이 형성된 노선상가지대입니다. 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 간선도로와의 접근성 또한 양호하여 전반적인 교통 상황은 무난하다고 평가됩니다.

건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 9층 건물 중 2층 201호이며, 외벽은 석재붙임 및 강화유리, 내벽은 페인팅 및 내부 인테리어 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

토지는 장방형의 평지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

남측으로는 광대로변, 북측으로는 포장도로에 접해 있어 도로 접근성이 우수합니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역(도안1단계 택지개발사업지구), 중로3류, 가축사육제한구역, 택지개발지구, 중점경관관리구역(하천 중점경관관리구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

본 건은 매각으로 인해 지상권을 제외한 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

말소기준권리는 2023년 11월 30일자 농협은행주식회사의 근저당권(을4)으로, 금액은 4,881,600,000원입니다.

집합건물 등기부요약 상 총 채권액은 7,080,000,000원입니다.

임차인 현황 상 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

임대차 관계는 미상이며, 상세 내용은 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 도안동은 가수원네거리 인근의 노선상가지대로, 대로변을 중심으로 업무용 및 상업용 빌딩이 밀집해 있습니다. 또한, 후면 지역에는 음식점 등 다양한 근린생활시설이 자리하고 있어 기본적인 상권은 잘 형성되어 있습니다.

주변에 대단위 아파트 단지가 형성되어 있으며, 자연환경으로는 계룡산, 갑천, 도솔산 등이 인접해 있어 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

상업 시설로는 다양한 음식점, 카페 등이 영업 중인 것으로 파악됩니다.

별도의 혐오 시설이나 기피 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

교통망으로는 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 이용한 대중교통 이용이 편리한 것으로 보입니다.

생활 편의시설과 관련해서는, 도안동 일대에 대규모 택지 개발이 이루어져 주거 환경이 개선되었으며, 주변 상권의 발달로 다양한 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

건물 자체에는 위생, 급배수, 소방, 승강기, 기계식 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 현황 상 인수 보증금이 0원이나, 임대차 관계가 미상으로 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 따라서 명도 관련 사항은 반드시 사전 확인이 필요합니다.

본 건은 일부 공실 상태로 파악되었으므로, 향후 공실 위험에 대한 고려가 필요합니다.

토지이용계획 상 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로3류, 가축사육제한구역, 택지개발지구, 중점경관관리구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재하므로, 건축 및 개발 관련 법규를 사전에 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 도안동 대로변에 위치하여 가시성과 접근성이 우수한 상가 건물입니다. 가수원네거리 인근의 발달된 상업 지역에 자리하고 있으며, 주변 교통망 또한 편리하여 입지 조건이 양호합니다.

9층 건물 중 2층에 위치하며, 근린생활시설로 사용되고 있습니다.

말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

하지만 임대차 관계가 불확실하고 일부 공실이 있다는 점은 향후 운영 및 명도 시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

대로변에 위치하여 우수한 가시성과 접근성을 확보하고 있습니다.

주변 상업 및 업무 시설 밀집으로 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

도안신도시에 위치하여 향후 지역 개발 및 상권 활성화 시 지가 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 180,000,000원을 기준으로 시장 상황, 주변 시세, 임대 수익률, 명도 가능성 및 예상 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정은 심층적인 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.