나이스옥션 법원경매 천안 2024타경6112 [1] 충청남도 아산시 선장면 가산리 793 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김대윤감정 · 평가일 2024.11.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상 토지는 충청남도 아산시 선장면 가산리 소재 "가산리1구마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 담, 전 등의 농경지, 농가주택, 중소규모의 축사 등이 혼재되어 있는 국도주변 농경지대로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

대상토지까지 차량출입가능하고, 인근에 시내버스정류장과 원거리에 곧 개통예정인 서해선 등이 지나고 있어 제반 교통조건은 무난시됩니다.

형태 및 이용상태

3필지 일단의 세장형 평지로서 동식물관련시설 부지(버섯재배사)로 이용중입니다.

인접 도로상태

대상토지 북서측으로 로폭 약3-4m의 시멘트포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350및지방자치단체1500)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역800및지방자치단체1500)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

제시목록 외의 물건

건물감정평가요항표를 참고하시 바랍니다.

공부와의 차이

대상토지의 지목은 답이나 현황은 동식물관련시설부지로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 4-8 건물: 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로

내외벽: 샌드위치단열판넬잇기 마감
바닥: 하드너 마감
층고: 기호 4,6 건물은 약8.7m, 기호 5,7,8 건물은 약6.7m

기호 9 건물: 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로

층고: 약5.6m
외벽: 샌드위치단열판넬잇기 마감
내벽: 판넬, 일부 벽지 및 타일 등 미감
바닥: 장판지, 타일 등 마감
창호: 섀시 창호입니다.

이용상태

기호 4-8 건물: 버섯재배사(재배실, 배양실, 냉각실, 작업장, 저장고 등)
기호 9 건물: 숙소(숙소, 주방, 화장실, 휴게실 등)로 이용중입니다.

설비내역

일반적인 위생설비, 기호 4-8 건물에 항온항습설비, 보일러설비 등, 기호 4 건물에 냉동설비, 기호 9 건물에 난방설비되어 있습니다.

부합물 및 종물

별지 지적 및 건물개황도와 같이 소재하나 구조, 규모 등으로 보아 대상물건에 큰 영향을 미치고 있지 않은 부합물 및 종물로서 구조, 규모, 현상 및 이용상태 등을 고려하여 원가법으로 평가하고 감가수정은 관찰감가법을 적용하엿습니다.

공부와의 차이

기호 9 건물은 공부상 버섯재배사이나 현황은 숙소로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상입니다.

2. 현장조사시 본건 건물의 지붕에 태양광설비를 설치(별도의 계약 당사자가 있는 것으로 탐문됨)중이었으며, 이 설비는 본 평가에 포함하지 아니하였으니 경매 절차 진행시 이점을 유의 하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 목록1.2.3. 지상의 제시외 건물(ㄱ 통로 및 배양실, ㄴ 화장실, ㄷ 탈병기실, ㄹ 보일러실, ㅁ 펜스) 매각 포함. 감정평가서에 의하면 본건 건물 지붕에 태양광설비는 계약 당사자가 달리 있는 점 매각제외. 선장면 사실조회회신에 의하면 목록 1,2,3 은 농지취득자격증명이 필요한 것으로 회신(미제출시 보증금 미반환) 목록 1.2.3. 지목은 답이나 현황은 동식물관련시설부지로 이용. 목록9 건물은 공부상 버섯재배사이나 현황은 숙소.(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 충청남도 아산시 선장면 가산리 793에 소재한 부동산 임의경매 사건입니다. 사건번호는 천안지원 2024타경6112 (1)이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 감정평가액은 2,816,843,500원입니다.

* 소재지: 충청남도 아산시 선장면 가산리 793

* 용도: 동물 및 식물 관련시설

* 감정가: 2,816,843,500원

* 토지면적: 11275.00㎡ (약 3,410.79평)

* 건물면적: 5866.00㎡ (약 1,774.57평)

* 건물 제시외면적: 364.50㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 천안축산업협동조합 (추정)

* 포함 매각: 지상의 제시외 건물(ㄱ 통로 및 배양실, ㄴ 화장실, ㄷ 탈병기실, ㄹ 보일러실, ㅁ 펜스)

* 매각 제외: 건물 지붕 태양광 설비 (계약 당사자 별도)

2. 입지조건

해당 토지는 충청남도 아산시 선장면 가산리 소재 "가산리1구마을회관" 북동측 인근 국도변에 위치합니다. 주변은 농경지, 농가주택, 중소규모 축사 등이 혼재된 지역입니다.

* 주위 환경: 농경지, 농가주택, 축사 등이 혼재된 전형적인 농촌 지역입니다.

* 교통 상황: 대상 토지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 원거리에 서해선이 개통 예정이어서 향후 교통 여건 개선이 기대됩니다.

* 토지 형태 및 이용 상태: 3필지가 일단의 세장형 평지로 구성되어 있으며, 현재는 동식물 관련 시설 부지(버섯재배사)로 이용 중입니다. 다만, 지목은 '답'으로 되어 있어 공부상 현황과의 차이가 있습니다.

* 인접 도로 상태: 대상 토지 북서측으로 폭 약 3-4m의 시멘트 포장도로가 개설되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 여러 권리가 설정되었으나, 등기부등본상 모든 권리가 말소될 예정이어서 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 말소기준권리는 2020년 8월 14일 접수된 천안축산업협동조합의 근저당권(을24, 2,580,000,000원)입니다.

* 임차인 현황:

* JOYLAJENJIRA: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-10-24, 대항력 없음.

* MANKONGPANARAT: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-11-20, 대항력 없음.

* M : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2019-09-16, 대항력 있음.

* S : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2019-10-08, 대항력 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 특이사항: 대항력 있는 임차인 2명(M , S )이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 인수되는 보증금은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 임차인의 실제 점유 현황 및 계약 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 아산시 선장면 가산리는 농경지, 농가주택, 축사 등이 혼재된 농촌 지역입니다. 현재 제공된 정보만으로는 전통적인 상업 상권 분석이 제한적입니다.

* 주변 시설: 주로 농업 관련 시설 및 주거 시설이 분포하고 있으며, 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 원거리에 위치할 가능성이 높습니다.

* 혐오시설 여부: 제공된 정보 및 주변 환경 설명으로 미루어 보아 인근에 뚜렷한 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 판단을 위해서는 현장 방문을 통한 추가적인 조사가 필요합니다.

* 활용 가능성: 건물의 용도가 동물 및 식물 관련시설이므로, 관련 사업을 영위하려는 특정 수요층에게는 가치가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 시내버스 정류장을 이용할 수 있으며, 향후 서해선 복선전철 개통 시 서울 및 수도권 접근성이 향상될 것으로 예상됩니다.

* 편의시설: 농촌 지역의 특성상 대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 차량 이동이 필요할 것으로 보입니다.

* 주거 환경: 주변이 농경지로 둘러싸여 있어 조용하고 쾌적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 투자 시 몇 가지 유의해야 할 사항이 있습니다.

* 농지취득자격증명: 해당 토지는 농업진흥구역으로, 농지취득자격증명이 필수적입니다. 미제출 시 입찰 보증금 미반환의 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 공부상 지목과 현황 불일치: 토지의 지목은 '답'이나 현황은 '동식물관련시설부지'로 이용 중입니다. 또한, 건물 중 하나(목록 9)는 공부상 버섯재배사이나 현황은 숙소로 이용되고 있습니다. 이는 향후 행정 절차나 재산권 행사 시 문제가 될 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 임차인이 존재하므로, 실제 점유 관계 및 채무 관계에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

* 중복 사건: 사건번호에 (1)이 붙어있고 '중복사건'으로 명시된 점으로 보아, 다른 경매 사건과 중복 진행될 가능성이 있습니다. 이는 경매 절차에 영향을 줄 수 있으므로 확인이 필요합니다.

* 태양광 설비 제외: 건물 지붕에 설치된 태양광 설비는 별도의 계약 주체가 있는 것으로 파악되어 매각에서 제외됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 아산시의 넓은 토지를 가진 동물 및 식물 관련시설입니다. 감정가가 높게 책정되었으며, 농림지역 및 농업진흥구역 등 토지 이용 규제가 존재합니다.

* 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정으로 비교적 깨끗합니다.

* 대항력 있는 임차인이 있으나, 보증금 및 차임이 0원이므로 실질적인 인수 부담은 적을 것으로 보이나, 면밀한 확인이 필수적입니다.

* 농지취득자격증명 발급이 반드시 필요하며, 공부와 현황이 상이한 부분에 대한 주의가 요구됩니다.

* 중복 사건 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 11,275.00㎡ (약 3,410.79평)의 넓은 토지를 확보할 수 있습니다.

* 특수 목적 시설: 현황에 맞는 동물 및 식물 관련 시설(버섯재배사, 숙소 등)로 활용 중이므로, 관련 업종 종사자에게 적합할 수 있습니다.

* 정리되는 권리 관계: 경매로 인해 대부분의 권리가 말소되어 권리 부담 없이 취득 가능합니다.

* 교통 개선 기대: 서해선 개통 시 수도권과의 접근성이 향상될 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현재 제공된 정보 외에 추가적인 현장 조사, 심층적인 권리 분석, 주변 시세 및 유사 물건 낙찰가 분석 등이 반드시 선행되어야 합니다.

* 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

* 일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 입찰가가 형성되기도 하나, 본 건의 경우 농지 취득 요건, 공부와 현황의 불일치, 대항력 있는 임차인 존재 등 여러 변수가 있어 신중한 접근이 필요합니다.

* 따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.