나이스옥션 법원경매 천안 2024타경1780 [1] 충청남도 천안시 서북구 입장면 호당리 89-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시원감정 · 평가일 2024.05.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 입장면 호당리 소재 "호당1리 마을회관" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 자연부락, 전원주택단지, 임야 등으로 형성된 농촌지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 접근 가능하고, 간선도로 및 노선버스 정류장과의 거리 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 대체로 사다리형 토지로서, "전"으로 이용 중임.
기호(1-1) : 부정형의 토지로서, 폭 약 5-6m 내외 포장된 도로로 이용 중임.
기호(1-2) : 부정형의 토지로서, "전"으로 이용 중임.
기호(2) : 사다리형 토지로서, "주거나지"임.
기호(3) : 부정형의 토지로서, "상업용건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1) : 서측 및 북측으로 폭 약 5-6m 내외 포장도로에 접함.
기호(1-1) : 본건이 폭 약 5-6m 내외 포장된 도로임.
기호(1-2) : 서측으로 폭 약 5m 내외 포장도로에 접함.
기호(2) : 지적도상 맹지임.
기호(3) : 서측 및 남측으로 폭 약 4-5m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1, 1-1, 1-2, 2, 3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(입장면27(일반형)), 가축사육제한구역(전부제한구역으로부터200m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

별도의 특이사항 없음.

공부와의 차이

기호(1) 토지의 귀 제시목록, 등기사항전부증명서상 면적은 717㎡이나, 토지대장상 302㎡이며, 기호(1-1) 호당리 89-10번지[342㎡], 기호(1-2) 호당리 89-11번지[73㎡]로 분할된 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 별도의 특이사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4) : 블록구조 (철근)콘크리트지붕 단층 건물로서,
외벽 : 치장벽돌, 몰탈위 페인트 마감
내벽 : 벽지도배, 타일 등 마감
바닥 : 장판깔기, 타일 등 마감
창호 : 새시창호임.

이용상태

기호(4) : 일반건축물대장 상 제2종근린생활시설(일반음식점)로, 평가시점 현재 공실상태임.

설비내역

기호(4) : 위생 및 급배수설비, 화목보일러(기름겸용)에 의한 난방설비 등이 있음.

부합물 및 종물

기호(4) 건물의 부합물 및 종물로 사료되는 베란다, 외부 계단 등이 소재함.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대관계는 미상이며, 별도의 특이사항 없음.

물건 비고

일괄매각, 목록 2 지적도상 맹지, 목록 1.5.6은 지목 전, 목록5 현황 도로. 2026.3.4.자 입장면 사실조회회신에 의하면 목록 1.5.6.농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금은 미반환)목록5에 대하여 원상회복여부에 대한 행정관서 확인 필요. 목록 1은 등기사항전부증명서상 717㎡이나 토지대장상 302㎡이며, 목록 5 호당리 89-10번지 342㎡, 목록 6 호당리 89-11번지 73㎡로 분할. 목록 2는 건축허가를 득한 상태. 감정평가서 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 천안지원 2024타경1780 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 천안제일신용협동조합 (등기부상 확인)

1.2. 물건 표시

1.2. 1. 토지

소재지: 충청남도 천안시 서북구 입장면 호당리 89-3

용도: 계획관리지역, 성장관리계획구역(입장면27(일반형)), 가축사육제한구역

총 토지면적: 2,622.00㎡ (약 793.2평)

토지 이용 현황:

기호(1): 지목 전, 대체로 사다리형. 현재 등기부상 면적 717㎡이나 토지대장상 302㎡로 확인됨.

기호(1-1): 호당리 89-10번지, 부정형, 폭 약 5-6m 내외 포장된 도로로 이용 중 (342㎡).

기호(1-2): 호당리 89-11번지, 부정형, 지목 전 (73㎡).

기호(2): 사다리형, 지목 주거나지.

기호(3): 부정형, 지목 상업용건부지.

1.2. 2. 건물

건물 소재지: 충청남도 천안시 서북구 입장면 호당리 89-3 (건축물대장상 주1동)

구조: 블록구조 (철근)콘크리트지붕 단층

용도: 제2종근린생활시설 (일반음식점)

건물 면적: 163.99㎡ (약 49.6평)

건물 이용 현황: 현재 공실 상태.

설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 화목보일러(기름겸용) 난방 설비.

부합물 및 종물: 베란다, 외부 계단 등 소재.

1.3. 감정가 및 매각정보

감정가: 518,995,750원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각, 목록 2 지적도상 맹지, 목록 1.5.6은 지목 전, 목록 5 현황 도로. 2026.3.4.자 입장면 사실조회회신에 의하면 목록 1,5,6 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 미반환). 목록 5에 대하여 원상회복 여부에 대한 행정관서 확인 필요. 목록 1 등기사항전부증명서상 717㎡이나 토지대장상 302㎡이며, 목록 5 호당리 89-10번지 342㎡, 목록 6 호당리 89-11번지 73㎡로 분할. 목록 2는 건축허가를 득한 상태.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 입장면 호당리 소재 "호당1리 마을회관" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 농경지, 자연부락, 전원주택단지, 임야 등이 형성된 농촌지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다. 입장면은 천안시 서북구의 면이며, 충청남도 최북단에 위치합니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능합니다. 간선도로 및 노선버스 정류장과의 거리 등 제반 교통상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 인수 및 소멸 권리

본 경매 물건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리(2021-02-10, 천안북부신용협동조합 근저당권)보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

현재 임차인 심경애 씨가 등록되어 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 인수할 보증금 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황 및 추천

건물은 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도로 등록되어 있으나, 현재 공실 상태입니다. 주변은 농촌 지대이므로, 해당 시설을 활용한 지역 밀착형 업종이나, 전원 콘셉트의 카페, 식당 등으로 활용하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

4.2. 주변 상권

본건 소재지인 호당리는 농경지와 자연부락이 혼재된 지역입니다. 가까운 읍내에는 4일, 9일 장이 서는 입장시장이 있어 기본적인 상업 시설을 이용할 수 있습니다. 다만, 대규모 상권은 천안시 시내 지역으로 이동해야 접근 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

입장면에는 입장초등학교, 양대초등학교, 입장중학교 등 교육시설이 있습니다. 가까운 곳에 입장시장이 있으며, 더 넓은 범위의 편의시설은 천안시 시내 지역을 이용해야 합니다.

5.2. 교육시설

입장면 소재 교육시설로는 입장초등학교, 양대초등학교, 입장중학교가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한

* 농지취득자격증명: 토지 목록 1, 5, 6은 지목이 '전'이므로 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않으므로 주의가 필요합니다.

* 가축사육제한구역: 본건 토지는 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축사 신축 또는 증축 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

* 토지 면적 공부상 차이: 기호(1) 토지는 등기사항전부증명서상 717㎡이나 토지대장상 302㎡로 차이가 있으며, 이는 분할(목록 5: 342㎡, 목록 6: 73㎡)되어 있습니다.

* 맹지: 목록 2는 지적도상 맹지 상태입니다. 다만, 건축허가를 득한 상태이므로 건축법상 도로는 확보되었을 가능성이 있습니다.

* 원상회복 확인: 목록 5(호당리 89-10번지)의 현황 도로에 대한 원상회복 여부에 대한 행정관서 확인이 필요합니다.

6.2. 현장 확인 필요 사항

* 목록 2의 맹지 관련 정확한 도로 접근성 및 건축 허가 관련 상세 내용 확인 필요.

* 건물 공실 상태이므로 내부 상태, 설비 작동 여부 등 현장 확인 필수.

* 목록 5의 도로 현황 및 관련 민원 발생 가능성 확인.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 입장면에 위치한 근린시설 건물과 토지 일괄 매각 건입니다. 농촌지역에 위치하며, 일부 토지는 농지 및 현황 도로로 이용 중입니다. 건물은 제2종근린생활시설로 등록되어 있으나 현재 공실 상태입니다. 권리상 인수할 권리는 없으며, 임차인 또한 대항력이 없습니다. 농지취득자격증명 제출 의무, 맹지, 토지 면적 공부상 차이 등 법적 및 행정적 리스크가 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 관련 서류 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 경매를 통한 시세 대비 저가 매수 기회.

* 건축 허가가 있는 목록 2 토지를 활용한 신축 또는 증축 가능성.

* 농촌 지역의 특성을 활용한 전원형 상가, 카페, 펜션 등 특색 있는 활용 방안 모색 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 518,995,750원입니다. 예상 입찰가는 본 물건의 현황, 주변 시세, 잠재적 리스크 및 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수할 보증금은 없으므로, 감정가 및 주변 시세를 기준으로 신중하게 접근하시기 바랍니다. 정확한 예상 입찰가는 별도의 컨설팅을 통해 심층 분석 후 제공될 수 있습니다.1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 천안지원 2024타경1780 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 천안제일신용협동조합

1.2. 물건 표시

1.2. 1. 토지

소재지: 충청남도 천안시 서북구 입장면 호당리 89-3

총 면적: 2,622.00㎡ (약 793.2평)

용도지역: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역

토지 이용 현황:

기호(1): 지목 전, 등기부상 717㎡이나 토지대장상 302㎡.

기호(1-1) (호당리 89-10번지): 부정형, 도로 이용 중 (342㎡).

기호(1-2) (호당리 89-11번지): 부정형, 지목 전 (73㎡).

기호(2): 사다리형, 지목 주거나지.

기호(3): 부정형, 지목 상업용건부지.

1.2. 2. 건물

건물 소재지: 충청남도 천안시 서북구 입장면 호당리 89-3 (주1동)

구조: 블록구조 (철근)콘크리트지붕 단층

용도: 제2종근린생활시설 (일반음식점)

건물 면적: 163.99㎡ (약 49.6평)

건물 이용 현황: 현재 공실 상태.

1.3. 감정가 및 매각정보

감정가: 518,995,750원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주요 주의사항:

* 목록 1, 5, 6은 지목이 '전'이므로 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 매수 보증금 미반환될 수 있습니다.

* 목록 2는 지적도상 맹지이나 건축허가를 득한 상태입니다.

* 목록 5(호당리 89-10번지)는 현황 도로로 이용 중이며, 원상회복 여부에 대한 행정관서 확인이 필요합니다.

* 목록 1 토지는 등기부상 면적(717㎡)과 토지대장상 면적(302㎡)에 차이가 있으며, 이는 목록 5, 6으로 분할되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 입장면 호당리에 위치하며, "호당1리 마을회관" 북측 인근입니다. 주변은 단독주택, 농경지, 자연부락, 전원주택단지, 임야 등이 혼재된 농촌지대입니다. 입장면은 천안시 서북구 북쪽에 위치하고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 간선도로 및 대중교통 이용에 큰 불편은 없는 보통 수준의 교통 여건을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수 및 소멸 권리

매각으로 인해 근저당권, 가압류 등 후순위 권리는 소멸될 예정이며, 매수인이 인수해야 할 별도의 권리 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 심경애 씨가 등록되어 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있고 대항력이 없습니다. 따라서 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황 및 추천

현재 건물은 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도로 등록되어 있으나 공실 상태입니다. 주변 환경이 농촌지대이므로, 해당 건물을 활용하여 지역 주민을 대상으로 하는 식당, 카페, 또는 귀농·귀촌인을 위한 전원형 주거·상업 복합 시설 등으로 활용하는 방안을 고려해볼 수 있습니다.

4.2. 주변 상권

입장면 호당리는 주로 농경지와 주거지가 분포된 지역입니다. 4일과 9일에는 입장시장이 열려 기본적인 상업 활동이 이루어집니다. 주요 상권 및 편의시설은 천안 시내 지역으로 이동 시 이용 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

입장면 소재지에는 입장초등학교, 양대초등학교, 입장중학교 등의 교육 시설이 있습니다. 면 소재지 내에서 기본적인 생활 편의 시설을 이용할 수 있으며, 보다 다양하고 편리한 시설 이용을 위해서는 천안 시내로 이동해야 합니다.

5.2. 교육시설

입장초등학교, 양대초등학교, 입장중학교가 본 물건지에서 접근 가능한 교육 시설입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한

* 농지취득자격증명: 지목이 '전'인 토지(목록 1, 5, 6)에 대해 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 보증금 미반환의 위험이 있습니다.

* 가축사육제한구역: 본 토지는 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 축산업 관련 시설 설치 시 관련 규제 확인이 필요합니다.

* 토지 면적 불일치: 기호(1) 토지의 경우 등기부상 면적(717㎡)과 토지대장상 면적(302㎡)에 차이가 있으며, 이는 분할된 면적(목록 5: 342㎡, 목록 6: 73㎡)으로 인해 발생한 것으로 보입니다.

* 맹지: 목록 2는 지적도상 맹지이므로, 건축허가 사항과 별도로 실제 차량 및 보행 접근성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 원상회복 관련 확인: 현황 도로로 이용 중인 목록 5(호당리 89-10번지)에 대해 원상회복 의무 발생 여부를 행정기관에 확인해야 합니다.

6.2. 현장 확인 필요 사항

* 목록 2 토지의 정확한 도로 접합 여부 및 건축 관련 상세 조건 확인.

* 건물의 현 공실 상태 및 내부 설비, 마감재 등의 실제 상태 점검.

* 목록 5 현황 도로의 이용 현황 및 예상되는 행정적 문제점 파악.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 입장면에 위치한 근린생활시설 및 토지 일괄 매각 건으로, 농촌지역의 특성을 가지고 있습니다. 권리상 인수할 부담은 없으며, 임차인의 대항력 또한 없습니다. 다만, 농지취득자격증명 필요, 맹지, 토지 면적 공부상 차이, 현황 도로의 원상회복 문제 등 법적 및 행정적 리스크가 존재하므로, 철저한 현장 조사를 통해 상세 내용을 확인하고 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 경매를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 있습니다.

* 건축허가가 완료된 토지(목록 2)를 활용하여 신축 또는 증축을 통한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 농촌 지역의 특성을 살린 귀농·귀촌 관련 시설, 전원 카페, 힐링 공간 등으로의 개발 및 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 518,995,750원입니다. 예상 입찰가는 감정가, 주변 시세, 물건의 현 상태, 명시된 리스크 요인 및 향후 활용 방안에 따른 수익성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수할 보증금은 없으므로, 제시된 감정가를 기준으로 면밀한 자체 분석 후 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.