나이스옥션 법원경매 천안 2024타경115269 [1] 충청남도 천안시 동남구 봉명동 109-26 종교시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거송감정 · 평가일 2024.11.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 봉명동 소재 "천안고등학교" 북동측 인근에 위치하며,
부근은 단독주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

본건 또는 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등
제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) - 사다리형 평지로서, 가격조사일 현재 "주거기타(교회)" 로 이용중임.
기호(3,5) - 2필 일단의 부정형 대체로 평지로서, 가격조사일 현재 ""주거기타(교회)"
로 이용중임.
기호(6) - 정방형 평지로서, 가격조사일 현재 "주거나지" 상태임.
기호(7) - 세장형 평지로서, 가격조사일 현재 "주거기타(교회부속토지)" 로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) - 본건 서측으로 약 폭 8M 포장도로와 접하고 있음.
기호(3,5) - 본건 동측으로 약 폭 6M 포장도로와 접하고 있음.
기호(6,7) - 본건 남서측으로 약 폭 3M 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)
도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구
역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(계광
중학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세중아유치원(상대정
화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안고등학교(상대정화구역))<교육
환경 보호에 관한 법률> 임.

기호(3,6,7)
도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(계광중학교(상대정화구역))<교육
환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세중아유치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관
한 법률>, 상대보호구역(천안고등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

기호(5)
도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한
구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(계
광중학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세중아유치원(상대
정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안고등학교(상대정화구역))<교
육환경 보호에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

<지적 및 건물개황도> 참조바람.

공부와의 차이

본건 기호(6)은 공부상 전이나 가격조사일 현재 "주거나지" 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2)
일반철골구조 철근콘크리트 4층 건물로,
(사용승인일자: 2004년 02월 21일)

외벽: 드라이비트 및 사이딩판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 인테리어 마감,
창호: 샷시 창호 등임.

기호(4)
철근콘크리트조 및 경량철골조 판넬지붕 2층 건물로,
(사용승인일자: 2002년 07월 03일)

외벽: 벽돌치장쌓기 및 복합판넬 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 인테리어 마감,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(2) - 교회 등으로 이용중임.
기호(4) - 교회 등으로 이용중임.

설비내역

기호(2,4)은 위생 및 급배수 시설, 난방시설, 주차시설 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

<지적 및 건물개황도> 참조바람.

공부와의 차이

본건 기호(2) 건물은 일반건축물대장상 2022.03.17일에 1-3층이 교육연구 및 복지시설
에서 제2종근린생활시설(교회)로 용도변경 되었으나 건물등기사항전부증명서에는 미정
리된 상태로 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 목록 1.2. 지상의 제시외 건물(ㄱ 차양. ㄴ 창고등). 목록 3.4 지상의 제시외 건물(ㄷ 창고등, ㄹ 차양, ㅁ 교회탑, ㅂ 보일러실, ㅅ 관정) 매각 포함. 목록 5지상의 제시외 컨테이너 매각 제외. 목록 3,5 토지는 2필 일단토지로 현재 이용. 목록 6.7. 지적도상 맹지. 목록6은 공부상 전이나 현재 주거나지 상태임. 목록2 건물은 일반건축물대장상 2022. 3. 17.일에 1~3층이 교육연구 및 복지시설에서 제2종근린생활시설(교회)로 용도변경 되었으나 건물등기사항증명서에는 미정리된 상태로 상이함. 2024.11.29. 유치권자 새만남순복음교회가 유치권신고서를 제출하였으나 채권자들이 2026.4.17.자로 천안지원 2025가합30565 유치권부존재확인소송 확정판결을 제출하였고 유치권자인 새만남순복음교회를 배당배제 신청서 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2024타경115269 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 봉명동 109-26

토지 면적: 891.00㎡ (약 269.53평)

건물 면적: 679.37㎡ (약 205.53평)

감정가: 1,864,644,670원

매각 구분: 부동산 임의경매, 토지/건물 일괄매각

건물 현황

* 건물 1 (봉명동 109-26): 일반철골구조, 철근콘크리트 4층. 사용승인일자 2004년 2월 21일. 연면적 343.05㎡ (약 103.77평). 용도: 제2종근린생활시설(교회).

* 건물 2 (봉명동 109-30): 철근콘크리트조, 경량철골조 2층. 사용승인일자 2002년 7월 3일. 연면적 317.97㎡ (약 96.21평). 용도: 제2종근린생활시설, 단독주택.

주요 용도: 종교시설

제시외 건물: 일부 제시외 건물(차양, 창고 등)은 매각에 포함되나, 컨테이너는 제외됩니다.

1.1. 입지조건

* 본 물건은 충청남도 천안시 동남구 봉명동에 위치하며, "천안고등학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 지역은 단독주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 여건은 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 도로 상황은 본건 서측으로 약 8M 포장도로, 동측으로 약 6M 포장도로, 남서측으로 약 3M 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 학교 인근의 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2023년 5월 26일에 접수된 당진새마을금고 외 5명의 근저당권(을17)입니다.

* 등기부상 채권 총액은 약 48억원으로 파악됩니다.

* 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 경매 절차 진행 시 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 주요 등기 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권: 대한예수교장로회벧엘교회 (2020년 10월 20일 소유권이전)

* 근저당: 당진새마을금고 외 5명 (2023년 5월 26일, 48억원) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정: 당진새마을금고 외 5명 (2024년 10월 31일, 42.3억원)

* 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2020년 8월 31일

* 대항력: 있음

* 비고: 확정일자 및 배당신고일자는 미상입니다. 대항력이 있으나 보증금이 0원이므로 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 임차인: 새만남순복음교회

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 배당신고일자 2024년 11월 28일입니다. 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

* 유치권 관련 사항: 새만남순복음교회로부터 유치권 신고가 있었으나, 법원의 유치권부존재확인소송 확정 판결(2026.4.17.)이 제출되었으며, 유치권자에 대한 배당 배제 신청이 이루어졌습니다. 따라서 유치권은 소멸되었으며 인수 부담이 없습니다.

* 인수되는 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 봉명동은 주거 지역과 다수의 교육 시설이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있는 지역입니다.

* 주변에 천안고등학교, 계광중학교 등 교육 시설이 인접해 있어, 교육 관련 시설 또는 학생, 교직원 수요를 대상으로 하는 업종에 유리한 상권입니다.

* 현재 종교 시설로 이용 중인 점을 감안할 때, 주변 환경과의 조화를 고려한 유사 업종 또는 지역 주민을 위한 편의시설로서의 활용 가능성을 검토해볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 환경: 천안고등학교, 계광중학교, 세중아유치원 등 다수의 교육 시설이 단지 인근에 위치하여 자녀 교육에 긍정적인 환경을 제공합니다.

* 편의 시설: 주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지: 지적도상 맹지에 해당하는 토지(목록 6, 7)가 일부 포함되어 있어, 도로 접근 및 향후 개발에 있어 제약이 발생할 수 있습니다.

* 공부와의 차이:

* 토지(목록 6)는 공부상 '전'으로 등재되어 있으나, 현재 '주거나지' 상태로 이용 중입니다.

* 건물(2)의 경우, 일반건축물대장상 용도가 '제2종근린생활시설(교회)'로 변경되었으나, 건물 등기사항증명서에는 아직 해당 내용이 정리되지 않은 상태로 상이합니다. 이는 추후 등기부 정리를 통해 해소해야 할 부분입니다.

* 제시외 건물: 매각에 포함되는 제시외 건물(차양, 창고 등)과 제외되는 컨테이너가 명확히 구분되어 있으므로, 명도 진행 시 대상 물건 확인 및 관련 협의가 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인(김 ): 보증금은 0원이지만 월차임(30만원)이 존재하므로, 명도 완료 시점까지 월차임 지급 및 해당 공간 사용 권한에 대한 협의가 필요할 수 있습니다.

* 주차 공간: 건물들은 주차 시설을 갖추고 있으나, 다수의 차량을 수용하기에는 추가적인 주차 공간 확보 방안 검토가 필요할 수 있습니다.

* 주변 시설: 제공된 정보 내에서는 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 충청남도 천안시 봉명동에 위치한 교회 건물 및 토지로, 총 채권액이 큰 임의경매 사건입니다.

* 권리분석 결과, 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없어 경매를 통해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 유치권 및 대항력 있는 임차인 관련 이슈는 법적 또는 실질적 인수 부담이 없는 것으로 분석됩니다.

* 다만, 일부 맹지, 건물 등기부와 건축물대장 간의 용도 불일치, 제시외 건물 관련 사항, 그리고 월차임이 있는 임차인과의 명도 협의 등은 주요 관리 포인트입니다.

* 이러한 잠재적 리스크들을 효과적으로 관리한다면, 학교 인근 지역이라는 이점을 활용하여 투자 가치를 실현할 수 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 교육 인프라가 잘 갖춰진 지역에 위치하여 안정적인 수요 확보 가능성이 높습니다.

* 대규모 채권 총액 대비 낙찰가율이 합리적으로 형성될 경우, 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 현재 종교시설로 사용 중인 점을 활용하여, 기존 시설 운영 주체와의 원활한 협의를 통해 명도 리스크를 최소화할 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 계획이나 성장 가능성을 고려한 용도 변경 및 다양한 활용 방안 모색이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건의 최종 예상 입찰가는 주변 시세, 유사 물건의 최근 낙찰가율, 현장 조사 결과, 명도 및 행정 처리 예상 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 따라서 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 성공적인 낙찰을 위해서는 심층적인 추가 조사와 면밀한 분석이 필수적으로 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.