나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12659 [2] 충청남도 천안시 동남구 신방동 783-8 보광그랑베르 4층415호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정후감정 · 평가일 2025.11.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(1,2)은 충청남도 천안시 동남구 신방동 소재‘천안신촌초등학교’서측 인근에 위치하는 보광그랑베르 (1)4층 414호, (2)4층 415호이며, 주변은 상업용 및 업무용 건물 등이 위치하 는 지역으로서, 제반 주변환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 가능하고 인근 도로변에 시내버스정류장이 소재하는 등 정류 장까지의 거리와 공익시설 및 편익시설과의 접근성 등을 고려할 때, 전반적인 교통 여건은 보통임.

건물의 구조

▶ 철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 11층 건물중 4층 (1)414호,(2)415호 (사용승인일 : 2012.08.22) 외벽 : 시멘트몰탈 위 페인트 등 마감 내벽 : 벽지마감 및 일부 타일 등 마감 창호 : 샷시창호

이용상태

(1) 414호 : 도시형생활주택[건축물현황도 기준(침실, 욕실, 발코니 등)] (2) 415호 : 도시형생활주택[건축물현황도 기준(침실, 욕실, 발코니 등)]

설비내역

급·배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비(옥내소화전, 스프링클러 등) 지하 주차장, 기타설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평탄한 토지로서, 기준시점 현재, 도시형생활주택(보광그랑베르)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측, 북측 및 서측으로 포장된 중로 및 소로 등에 접하고 인접지와의 연계도로 및 진입도로 , 주차시설 등은 무난한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m ~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 이해관계인 부재로 내부 이용상황 및 마감재 등은 건축물현황도, 외부관 찰 및 탐문조사 내용 등에 의하여 표준적인 이용상황 등을 참작하여 평가하였는 바, 참고 하 시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 천안지원 2025타경12659 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케이에프에스이오공육유동화전문

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 충청남도 천안시 동남구 신방동 783-8 보광그랑베르 4층415호

용도: 도시형생활주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 중 4층

사용승인일: 2012년 08월 22일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 46,000,000원

토지면적: 10.60㎡ (약 3.20평)

토지지분: 10.6019㎡ (약 3.20평)

건물면적: 16.26㎡ (약 4.92평)

건물지분: 16.2574㎡ (약 4.92평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

유동화물건, 공동담보, 별도등기

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 신방동 소재 ‘천안신촌초등학교’ 서측 인근에 위치하며, 주변은 상업용 및 업무용 건물 등이 혼재된 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

차량 접근 및 주정차가 가능하며, 인근 도로변에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됨.

2.3. 도로 및 토지 이용

건물은 동측, 북측 및 서측으로 포장된 중로 및 소로에 접하고 있어 차량 진출입 및 통행이 용이함. 토지는 대체로 사다리형의 평탄한 토지로, 현재 도시형생활주택(보광그랑베르) 부지로 이용 중임.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 소로 및 중로에 접하고 있음. 가축사육제한구역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2015년 01월 15일 접수된 신한은행의 근저당(을5)임.

3.2. 등기사항 요약

* 소유권보존: 최기자 외 1명 (갑1)

* 공유자전원지분전부이전: 김종우 (갑2)

* 근저당: 신한은행 (을5, 말소기준권리) - 2015-01-15, 38,400,000원

* 근저당공동담보: 신한은행 (을6) - 2015-01-15, 60,000,000원

* 가압류: 우리은행 (갑4) - 2025-01-22, 285,000,000원 (말소)

* 가압류: 기술보증기금 (갑5) - 2025-02-17, 512,550,000원 (말소)

* 임의경매: 케이에프에스이오공육유동화전문 (갑6) - 2025-11-11, 122,769,392원 (말소)

총 등기부채권액: 895,950,000원

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 것으로 예상되며, 특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원임. 임대 관계는 미상으로, 실제 임차인 현황 및 대항력 유무는 별도 확인이 필요함. 금액이 미상이라도 명도 시 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 수 있으므로 주의가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 신방동 일대는 주거 및 상업시설이 복합적으로 발달한 지역으로, 다양한 편의시설 및 근린생활시설 이용이 용이함.

4.2. 주변 시세 동향 (참고)

제공된 주변 연립/다세대/빌라 매매 정보는 주로 80㎡ 이상의 면적을 가진 주택으로, 본건(16.26㎡ 도시형생활주택)과는 직접적인 비교가 어려움.

* 채움채(연립, 2022년식, 84.88㎡): 2025년 11월 24,000만원, 2026년 2월 24,800만원에 거래됨.

* 채움채힐링타운하우스(연립, 2014년식, 84.09㎡): 2026년 2월 16,700만원에 거래됨.

본건의 감정가 46,000,000원(약 4.92평)은 평당 약 935만원으로, 이는 최신 연립주택(채움채)의 단위 면적당 가격과 유사한 수준임. 그러나 건물의 건축 연도(2012년) 및 주택 유형(도시형생활주택)을 고려할 때, 실제 시장 가치는 추가적인 면밀한 조사가 필요함.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 일반적인 정보 및 지도 검색 결과, 본 건 인근에 법규상 명확히 규정된 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았음. 다만, 현장 방문을 통한 상세 확인이 권장됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활환경

본건은 천안신촌초등학교 인근에 위치하며, 상업 지역에 속해 있어 은행, 마트, 식당 등 다양한 생활 편의시설 접근성이 양호함.

5.2. 건물 내부 상태

내부 이용 상황 및 마감재 등은 건축물 현황도, 외부 관찰 및 탐문 조사 내용을 바탕으로 표준적인 이용 상황을 참작하여 평가되었음. 내부 상태는 현장 확인을 통해 정확히 파악해야 함.

* 이용 상태: 도시형생활주택 (침실, 욕실, 발코니 등)

* 설비 내역: 급·배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 지하 주차장 등 기본적인 편의설비가 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 채권 금융기관의 채무 불이행으로 인한 경매 절차일 가능성이 높아, 채권 회수 절차가 복잡할 수 있음.

* 공동담보: 해당 물건 외에 공동으로 담보 제공된 다른 물건이 있을 수 있어, 채권 관계가 복잡할 수 있음.

* 별도등기: 등기부등본 상 명시된 '별도등기'에 대한 상세 내용을 확인하여 추가적인 권리 관계나 부담이 있는지 파악해야 함.

* 건물 연식: 2012년 준공으로 약 14년 경과된 건물로, 일부 설비 노후화 및 유지보수 필요성이 발생할 수 있음.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확하지 않아 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 소요될 가능성이 있음.

* 소형 면적: 16.26㎡ (약 4.92평)의 협소한 면적으로 인해 주거 또는 사업 용도로 활용 가치에 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 건은 충청남도 천안시 동남구 신방동 소재 보광그랑베르 내 도시형생활주택으로, 기본적인 입지 및 교통 여건은 양호한 편임. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상되나, '별도등기' 및 임대관계 미상인 점은 추가 확인이 필요함. 주변 시세와 비교 시, 본 건의 감정가(46,000,000원)는 단위 면적당 가격으로 볼 때 최신 건물과 유사한 수준을 보이나, 건물의 연식(2012년)을 감안하면 다소 높게 책정되었을 가능성도 있음. 소형 주거 공간으로서의 잠재력은 있으나, 소형 면적 및 건물 노후화 가능성을 고려하여 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 소형 주거 공간 수요: 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 주거 공간에 대한 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있음.

* 저가 매수 기회: 경매 특성상 일반 매매보다 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있음.

* 안정적인 입지: 주거 및 상업 지역에 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근성이 좋음.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 46,000,000원임. 주변 유사 물건의 거래 사례를 고려할 때, 본 건의 감정가는 단위 면적당 가격은 합리적인 수준으로 보이나, 건물의 연식(2012년)을 감안하면 보수적인 접근이 필요함.

현 시세 및 경매 시장 상황, 물건의 상태, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 다음과 같은 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

* 보수적 관점: 감정가의 80% ~ 90% 수준 (약 36,800,000원 ~ 41,400,000원)

* 적정 관점: 감정가의 90% ~ 95% 수준 (약 41,400,000원 ~ 43,700,000원)

정확한 예상 입찰가는 현장 조사를 통한 건물 내부 상태, 마감재, 관리 상태 등을 면밀히 파악하고, 최신 주변 시세를 재확인한 후 결정하는 것이 중요함. 임차인 인수 여부 및 명도 가능성을 최대한 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 산정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.