나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54777 [15] 경기도 오산시 궐동 36-3 스타힐스2 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가우감정 · 평가일 2025.03.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 ""대우3차 아파트"" 남측 인근에 위치하며 부근은 기존주택
지대로서 인근으로 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설,공원등이 소재하
며 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근은 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임

형태 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 주거나지 상태임.

인접 도로상태

본건 동측으로 로폭 약 10-15미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합)

가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전
제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 ""대우3차 아파트"" 남측 인근에 위치하며 주위로는 아파트,
단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원, 체육시설 등이 소재하며 주거지로서의
제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 상황
은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 도시형생활주택 2층 201호 외 14개호로서,

외 벽 : 석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(2-16)
도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용중임.(후면 ""내부구조도"" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 공동현관보안설비등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 6-8미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제3구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등의 사항은 미상임.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54777 (15)

소재지: 경기도 오산시 궐동 36-3 스타힐스2 5층 502호

용도: 도시형생활주택

감정가: 221,000,000원 (2억 2,100만 원)

면적:

토지 면적: 31.92㎡ (약 9.66평)

건물 면적: 36.51㎡ (약 11.05평)

건축물 정보: 스타힐스Ⅱ (2020년 2월 사용승인), 철근콘크리트 구조, 5층 건물 중 5층

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 경OOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 "대우3차 아파트" 남측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 기존 주택지대로 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하여 주거 환경은 보통입니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다.

관련 제한 사항으로는 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역이 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 10월 6일 접수된 근저당권(을1, 송원자산대부)입니다.

인수되는 권리: 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 인수되는 권리는 없습니다.

주의사항: 물건명세서 비고란에 "토지에 관하여 별도등기 있음"으로 명시되어 있어, 해당 별도등기의 내용 확인이 필수적입니다.

임차인 현황:

임차인: 정미정

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2022년 9월 30일

배당신고일자: 2024년 10월 11일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

등기부채권 총액: 1,830,000,000원 (18억 3,000만 원)

1.3. 상권분석

본 물건은 주거지역 내에 위치하여 기본적인 주거 생활이 가능한 지역입니다.

인근의 아파트, 주택, 근린생활시설 등의 존재로 인해 생활 편의시설 이용이 가능하며, 도시형생활주택으로서 지역 내 임대 수요를 기반으로 한 가치 판단이 필요합니다.

1.4. 생활정보

주변에 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원, 체육시설 등이 소재하여 생활 기반이 갖추어져 있습니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

건축물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 5층에 위치하며, 기본적인 위생, 급배수, 개별난방, 소방, 공동현관 보안 설비 등이 갖추어져 있습니다.

전용면적은 36.51㎡ (약 11.05평)입니다. 별도의 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 관련 별도등기: 물건명세서 상 토지에 별도등기가 있다는 점은 중요한 확인 사항이며, 해당 등기의 구체적인 내용과 권리관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. (추가 정보 없음)

임차인 명도: 임차인 정미정은 대항력이 없으나, 배당신고를 하였으므로 법원 배당 절차에 따라 보증금 회수가 이루어집니다. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수를 고려해야 합니다.

건물 관리: 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물이나, 향후 발생할 수 있는 공동주택의 유지보수 비용 등을 감안해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 오산시 궐동에 위치한 도시형생활주택으로, 주거지로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리상 인수사항이 없고 대항력 없는 임차인이 있어 명도가 용이할 것으로 예상됩니다.

다만, 토지에 대한 별도등기 존재 여부가 주요 확인 사항이며, 제시된 최근 매매 정보와 감정가 간의 큰 시세 차이를 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

오산시 궐동 지역의 주거 수요: 지역 내 꾸준한 주거 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 토지 소유권과 관련된 복잡한 문제 없이 온전한 소유권을 확보할 수 있습니다.

건물 연식: 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 초기 투자 시 수리 비용 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보 (2026년 5월 기준)에 따르면,

- 성우빌A (2013년 건축, 전용면적 18.15㎡): 5,000만 원 (3층)

- 우남빌라 (2008년 건축, 전용면적 20.75㎡): 7,300만 원 (3층)

위 정보는 본 물건(전용면적 36.51㎡)보다 면적이 훨씬 작으며, 면적당 가격으로 환산 시 약 275만 원/㎡ ~ 352만 원/㎡ 수준입니다.

반면, 본 물건의 감정가는 221,000,000원이며, 전용면적 36.51㎡를 기준으로 하면 평당 약 2,000만 원에 해당합니다.

제공된 JSON 데이터의 시세와 본 물건의 감정가 사이에는 큰 괴리가 존재하며, 제공된 매매 정보가 본 물건의 직접적인 비교 대상이 되기 어렵다고 판단됩니다. 해당 정보는 면적, 건축 연도, 또는 실제 거래 조건 등에서 본 물건과 차이가 클 가능성이 높습니다.

주변 시설 검색 결과, 본 물건 인근에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

예상 입찰가:

본 물건은 권리상 인수사항이 없고, 대항력 없는 임차인이 있어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다. 또한, 건물이 비교적 신축(2020년 사용승인)이라는 장점이 있습니다.

가장 큰 리스크는 토지에 대한 별도등기 존재 여부이며, 이는 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

제시된 시세 정보의 불확실성을 감안하여, 감정가 221,000,000원을 기준으로 보수적인 입찰가를 산정합니다.

최저 입찰가는 감정가의 100%인 221,000,000원으로 예상됩니다.

종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 약 220,000,000원 ~ 240,000,000원 범위에서 결정될 것으로 추정됩니다. (단, 현장 조사 및 추가적인 상세 시세 조사가 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.