나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54777 [16] 경기도 오산시 궐동 36-3 스타힐스2 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가우감정 · 평가일 2025.03.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 ""대우3차 아파트"" 남측 인근에 위치하며 부근은 기존주택
지대로서 인근으로 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설,공원등이 소재하
며 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근은 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임

형태 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 주거나지 상태임.

인접 도로상태

본건 동측으로 로폭 약 10-15미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합)

가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전
제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 ""대우3차 아파트"" 남측 인근에 위치하며 주위로는 아파트,
단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원, 체육시설 등이 소재하며 주거지로서의
제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 상황
은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 도시형생활주택 2층 201호 외 14개호로서,

외 벽 : 석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(2-16)
도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용중임.(후면 ""내부구조도"" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 공동현관보안설비등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 6-8미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제3구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등의 사항은 미상임.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2025타경54777 (16)

1.2. 소재지

경기도 오산시 궐동 36-3 스타힐스2 5층503호

1.3. 용도

도시형생활주택

1.4. 감정가

1억 6,600만원

1.5. 면적

토지면적: 24.00㎡ (약 7.26평)

건물면적: 27.45㎡ (약 8.30평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 건물 정보

건물 사용승인일: 2020년 09월 23일

건물 층수: 5층 중 5층

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 "대우3차 아파트" 남측 인근에 위치합니다. 주변은 기존 주택지대로서 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 주거 환경으로서 대체로 양호합니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근은 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 제1종일반주거지역

* 중로2류(폭 15m~20m) 접합

* 가축사육제한구역

* 비행안전제3구역

* 성장관리권역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2020년 10월 06일에 접수된 을1 근저당권(송원자산대부, 채권액 1,680,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본상 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 별도의 권리는 없을 것으로 보입니다.

다만, "토지에 관하여 별도등기 있음"이라는 특이사항과 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이라는 문구는 반드시 확인이 필요합니다. 이 권리가 낙찰자에게 인수되는 경우, 물건의 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* * 김

* 보증금: 1억 5,000만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 10월 12일

* 확정일자: 2020년 10월 12일

* 배당신고일자: 2024년 10월 16일

* 대항력: 없음

상기 임차인은 말소기준권리보다 늦은 2024년 10월 16일에 배당신고를 하여 대항력이 없습니다. 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 권리분석 결과(인수 보증금 합계: 0원) 판단됩니다.

3.4. 기타 권리 관계

본건에는 소유권보존, 근저당권, 주택임차권, 압류, 임의경매개시결정, 근저당권부채권근질권설정 등의 권리가 존재하였으나, 모두 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 18억 3,000만원으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건은 도시형생활주택으로, 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있습니다. 인근에 아파트 단지와 다세대주택이 많아 기본적인 주거 수요는 갖추고 있습니다. 학교, 근린생활시설, 공원 등이 인접해 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다. 대규모 상업 지구와는 거리가 있어 조용한 주거 단지 형태를 띱니다.

4.2. 임대 현황

해당 건물(스타힐스Ⅱ)은 총 15개 호실로 구성된 소규모 단지입니다. 임대 관계는 미상이나, 소형 도시형생활주택으로서 일반적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

주변에 학교가 소재하여 교육 환경은 보통입니다.

5.2. 편의 시설

근린생활시설, 공원, 체육시설 등 기본적인 생활 편의 시설이 인근에 위치합니다.

5.3. 교통

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 별도 등기 및 지상권

토지에 대한 "별도 등기"가 있고, "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있습니다. 이는 토지 자체에 대한 권리 관계가 복잡하거나, 낙찰자가 지상권을 인수해야 할 가능성이 있음을 의미합니다. 해당 권리관계는 물건의 가치에 매우 큰 영향을 미치므로, 반드시 등기부등본 및 현장 조사를 통해 명확히 확인해야 합니다.

6.2. 건물 노후도

건물 사용승인일이 2020년으로 비교적 신축이나, 장기적인 건물 유지보수 상태 및 관리 현황을 확인해야 합니다.

6.3. 감정가와 시세의 괴리

감정가(1억 6,600만원) 대비 최근 실거래가(최고 7,300만원)의 차이가 커, 감정가의 적정성 재검토 및 토지 가치 산정 시 보수적인 접근이 필요합니다.

6.4. 혐오 시설

주변 지역에 대한 일반적인 정보 탐색 결과, 본건 물건의 가치에 직접적인 영향을 줄 만한 혐오 시설(예: 대규모 산업 단지, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 오산시 궐동에 위치한 신축(2020년 준공) 도시형생활주택으로, 주거 환경 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 권리분석상 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금 부담은 없는 것으로 보입니다.

그러나 가장 중요한 점은 토지에 대한 "별도 등기" 및 "소멸되지 않는 지상권" 여부입니다. 이 부분이 낙찰자에게 인수될 경우, 물건의 활용 및 가치에 치명적인 문제가 발생할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 명확하게 소명되고 해소되어야 합니다. 이 리스크만 해결된다면, 비교적 안전하게 취득할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최근 건물입니다.

* 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득할 수 있습니다.

* 생활 편의성: 주거 지역 내 위치하여 생활 인프라 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2013년식 18.15㎡ 빌라는 5,000만원, 2008년식 20.75㎡ 빌라는 7,300만원에 거래되었습니다.

본건의 건물 면적은 27.45㎡로, 최근 거래 사례보다 크기가 크고 건축 연도(2020년)도 최신입니다. 이를 고려할 때, 건물 자체의 시세는 7,300만원(20.75㎡, 2008년식)을 기준으로 환산 시 약 9,600만원에서 1억 2,000만원 범위로 추정됩니다.

9.2. 감정가 및 투자 의견

본건의 감정가는 1억 6,600만원으로, 최근 실거래가 수준보다 상당히 높습니다. 이는 토지 지분 가치나 다른 요인이 반영된 것으로 보입니다.

가장 큰 위험 요소는 토지에 대한 "별도 등기" 및 "매각으로 소멸되지 않는 지상권"입니다. 만약 지상권을 낙찰자가 인수해야 한다면, 실질 가치는 크게 하락할 수 있습니다.

9.3. 예상 입찰가 산정 (잠정)

상기 토지 관련 중대 리스크(별도 등기, 지상권 인수)가 명확히 해소되거나 인수 부담이 미미하다고 판단될 경우에 한하여, 시장 가치와 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

현 시점에서는 토지 권리관계의 불확실성으로 인해 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

반드시 현장 조사를 통해 토지 별도 등기 및 지상권의 실제 존부와 인수 여부를 확인하시기 바랍니다.

만약 토지 관련 부담이 없다고 가정하고, 보수적으로 접근한다면, 최근 거래가와 건물 연식을 고려하여 최소 1억원 이상, 최대 1억 3,000만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

하지만, 토지에 대한 권리 인수 부담이 발생할 경우, 입찰가를 대폭 하향 조정하거나 입찰을 포기하는 것이 현명할 수 있습니다. 감정가(1억 6,600만원)는 잠재적 리스크를 완전히 반영하지 않은 금액일 가능성이 높으므로, 감정가 이하에서의 신중한 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.