나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54777 [14] 경기도 오산시 궐동 36-3 스타힐스2 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가우감정 · 평가일 2025.03.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 ""대우3차 아파트"" 남측 인근에 위치하며 부근은 기존주택
지대로서 인근으로 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설,공원등이 소재하
며 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근은 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임

형태 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 주거나지 상태임.

인접 도로상태

본건 동측으로 로폭 약 10-15미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합)

가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전
제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 ""대우3차 아파트"" 남측 인근에 위치하며 주위로는 아파트,
단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원, 체육시설 등이 소재하며 주거지로서의
제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 상황
은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 도시형생활주택 2층 201호 외 14개호로서,

외 벽 : 석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(2-16)
도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용중임.(후면 ""내부구조도"" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 공동현관보안설비등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 6-8미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제3구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등의 사항은 미상임.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세정보

2.1. 소재지

경기도 오산시 궐동 36-3 스타힐스2 5층501호

2.2. 건물현황

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 스타힐스Ⅱ 건물에 위치한 도시형생활주택입니다. 2020년에 사용승인되었으며, 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 5층에 해당합니다.

2.3. 면적

* 토지면적: 32.02㎡ (약 9.69평)

* 건물면적: 36.63㎡ (약 11.08평)

2.4. 감정가

222,000,000원

2.5. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2.6. 경매구분

부동산임의경매

2.7. 채권자

경OOOOOOOO

2.8. 특이사항

* 공동담보 물건입니다.

* 토지에 관하여 별도등기 있음.

3. 입지조건

3.1. 주위환경

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 "대우3차 아파트" 남측 인근에 위치하며, 주변은 기존 주택지대로 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 주거지로서의 환경은 양호한 편입니다.

3.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3.3. 도로상태

* 토지: 인접도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 주거지 상태이며, 동측으로 폭 약 10-15미터 도로에 접해 있습니다.

* 건물: 인접도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중이며, 북측으로 폭 약 6-8미터 도로에 접해 있습니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합)

* 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (송원자산대부, 2020-10-06 접수, 1,680,000,000원)

4.2. 인수되는 권리

별도등기는 경매 절차에서 말소되지 않고 낙찰자가 인수할 수 있는 권리일 수 있으며, 토지에 대한 별도등기가 존재하므로 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4.3. 말소되는 권리

말소기준권리인 을1 근저당권을 포함하여, 을2 주택임차권, 갑2 압류, 갑3 임의경매, 을1-4 및 을1-5 근질권 등이 매각으로 소멸될 예정입니다.

4.4. 임차인 현황

* 임차인: 신

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-05

* 확정일자: 2022-09-29

* 배당신고일자: 2024-10-11

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

본 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

4.5. 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 이재열 (2020-09-28)

* 근저당권: 송원자산대부 (2020-10-06, 1,680,000,000원)

* 주택임차권: 신종민 (2022-10-05 전입, 2022-09-29 확정, 140,000,000원) - 말소 예정

* 압류: 화성시동부출장소 (2024-09-27) - 말소 예정

* 임의경매: 경기수산업협동조합 (2025-02-24, 1,445,260,298원) - 말소 예정

* 근질권설정: 제이비우리캐피탈주식회사, 박창미 (2025-10-14, 2025-10-20) - 말소 예정

* 등기부채권 총액: 1,820,000,000원

5. 상권분석

본 물건은 제1종일반주거지역 내에 위치한 도시형생활주택으로, 주변에 아파트, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재되어 있으며 근린생활시설, 학교, 공원 등 주거 편의시설이 소재하고 있습니다. 해당 지역은 주거 중심의 상권을 형성하고 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

인근 근린생활시설, 공원, 체육시설 등을 이용할 수 있습니다.

6.2. 교육시설

인근에 학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6.3. 주변 시설

"대우3차 아파트" 남측 인근에 위치하며, 주거 단지 내에 해당합니다.

7. 잠재적 리스크

* 토지에 대한 별도등기 존재: 이는 경매 절차에서 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 수 있는 권리이므로, 그 성격과 영향 범위를 반드시 확인해야 합니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 1,820,000,000원으로, 감정가(222,000,000원)보다 훨씬 높아 채무 관계가 복잡할 수 있습니다.

* 건물 연식: 2020년 사용승인으로 비교적 신축에 속하나, 건물 관리 상태 및 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 오산시 궐동에 위치한 도시형생활주택으로, 주거 환경이 양호하고 교통이 편리한 편입니다. 하지만 토지에 대한 별도등기라는 중대한 위험 요소를 내포하고 있으며, 이는 정확한 권리 분석과 추가 조사를 통해 파악해야 합니다. 임차인은 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

9. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 주거 쾌적성이 높습니다.

* 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 주변 시세 대비 저평가될 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

최근 거래 사례를 분석한 결과, 인근 다세대주택의 면적별 시세는 다음과 같습니다.

* 성우빌A (18.15㎡): 50,000,000원 (약 2,754,821원/㎡)

* 우남빌라 (20.75㎡): 73,000,000원 (약 3,518,072원/㎡)

본건 건물의 면적은 36.63㎡입니다. 위 거래 사례를 단순 환산할 경우, 면적당 단가가 높은 우남빌라 사례를 적용하면 약 128,757,000원 (36.63㎡ * 3,518,072원/㎡) 수준으로 추정됩니다.

그러나 본 건은 감정가(222,000,000원)보다 현저히 낮은 주변 거래 시세와 토지에 대한 별도등기라는 잠재적 리스크를 고려해야 합니다. 이러한 위험 요소를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 최근 거래 사례 기반 잠정 시장가: 약 100,000,000원 ~ 130,000,000원

* 별도등기 리스크를 고려한 예상 입찰가: 80,000,000원 ~ 100,000,000원

따라서, 잠재적 리스크를 감안한 예상 입찰가는 90,000,000원 내외로 판단됩니다. 실제 입찰 시에는 별도등기의 구체적인 내용과 법적 효력에 대한 면밀한 조사를 선행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.