나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54777 [11] 경기도 오산시 궐동 36-3 스타힐스2 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가우감정 · 평가일 2025.03.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 ""대우3차 아파트"" 남측 인근에 위치하며 부근은 기존주택
지대로서 인근으로 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설,공원등이 소재하
며 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근은 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임

형태 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 주거나지 상태임.

인접 도로상태

본건 동측으로 로폭 약 10-15미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합)

가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전
제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 ""대우3차 아파트"" 남측 인근에 위치하며 주위로는 아파트,
단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원, 체육시설 등이 소재하며 주거지로서의
제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 상황
은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 도시형생활주택 2층 201호 외 14개호로서,

외 벽 : 석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(2-16)
도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용중임.(후면 ""내부구조도"" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 공동현관보안설비등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 6-8미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제3구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등의 사항은 미상임.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원에서 진행 중인 2025타경54777 부동산 임의경매 사건의 대상 물건입니다.

1.1. 물건 상세

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경54777 (11)

* 소재지: 경기도 오산시 궐동 36-3, 스타힐스2 4층 402호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 237,000,000원

* 토지면적: 34.18㎡ (약 10.34평)

* 건물면적: 39.10㎡ (약 11.83평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 경OOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 별도등기

* 주의사항: 토지에 관하여 별도등기 있음

* 특수물건정보: 공동담보, 별도등기

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 오산시 궐동 소재 "대우3차 아파트" 남측 인근에 위치합니다. 주변은 기존 주택지대로서 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 건물 이용상태

토지는 인접 도로와 등고 평탄한 세장형의 주거나지 상태이며, 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 4층 402호 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2020년 10월 6일 접수된 송원자산대부의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 권리 분석 결과

* 소유권보존: 이재열 (2020.09.28)

* 근저당권: 송원자산대부 (2020.10.06, 말소기준)

* 주택임차권: 구민준 (2022.10.28 전입, 2022.09.06 확정). 보증금 140,000,000원, 차임 0원. 배당신고일자 2024.11.05. 대항력 없음.

* 압류: 화성시동부출장소 (2024.09.27)

* 임의경매개시결정: 경기수산업협동조합 (2025.02.24, 본건)

* 근질권설정: 제이비우리캐피탈주식회사 (2025.10.14), 박창미 (2025.10.20)

* 등기부채권 총액: 1,820,000,000원

3.3. 인수되는 권리

본건 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정이나, "토지에 관하여 별도등기 있음"이라는 특이사항이 존재하여 해당 별도등기의 성격에 따라 인수 여부가 결정될 수 있습니다. 현재까지 파악된 임차인 구민준 씨는 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 구

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-28

* 확정일자: 2022-09-06

* 배당신고일자: 2024-11-05

* 대항력: 없음

* 참고: 임차인 구 씨는 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 보증금 금액이 명시되어 있으므로 배당 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 전형적인 주거지 내에 위치하며, 주변에 아파트 단지, 단독/다세대 주택 등이 밀집해 있습니다. 또한 학교, 근린생활시설, 공원 등 생활 편의시설이 인접하여 주거지로서의 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 도시형생활주택으로서 해당 지역의 주택 수요를 충족시키는 역할을 할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 편리하며, 학교 및 공원이 인접하여 생활 환경이 양호합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 가능합니다.

* 주변 환경: 일반적인 주거 지역으로, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 별도등기: '토지에 관하여 별도등기 있음'이라는 명시적인 주의사항이 존재합니다. 이는 경매 절차에서 소멸되지 않는 권리일 가능성이 있으며, 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다. (예: 지상권, 전세권 등)

* 과도한 채무 총액: 등기부상의 채무 총액이 18억 2천만 원으로, 감정가(2억 3천 7백만 원) 대비 현저히 높아 채권 순위에 따라 낙찰가가 결정될 가능성이 낮아 보입니다.

* 시세 대비 감정가: 제공된 인근 실거래가 정보(전용면적 18.15㎡ 거래가 5,000만원, 20.75㎡ 거래가 7,300만원)와 비교 시, 본건의 감정가(건물면적 39.10㎡, 2억 3천 7백만원)는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 오산시 궐동의 주거 밀집 지역에 위치한 도시형생활주택입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성은 양호한 편이나, 토지 별도등기라는 중요한 리스크 요소가 존재하며, 이는 매각 후에도 인수될 가능성이 있습니다. 또한, 등기부상 채무 총액이 매우 높아 권리관계 분석에 신중해야 합니다. 감정가와 인근 실거래가 비교 시 괴리가 있어 시세 재확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 주거지로서의 기본적인 입지 요건을 갖추고 있습니다.

* 건물 연식이 비교적 신축(2020년)에 해당합니다.

* 별도등기 및 권리관계에 대한 명확한 분석을 통해 숨겨진 가치를 파악할 경우, 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 주변 실거래가 정보에 따르면, 2013년식 전용면적 18.15㎡ 주택이 5,000만원, 2008년식 전용면적 20.75㎡ 주택이 7,300만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건 건물의 면적은 39.10㎡ (약 11.83평)이며, 준공연도는 2020년입니다.

단순 면적 및 가격 비교 시, 본건의 감정가 237,000,000원은 인근 시세보다 높게 책정된 것으로 보입니다.

인근 시세(평당 약 275만 원 ~ 351만 원)를 본건 건물 면적 39.10㎡에 적용하면, 건물 시세는 대략 1억 775만 원 ~ 1억 3755만 원 범위로 추정됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 인수할 보증금: 0원

* 감정가: 237,000,000원

* 리스크 고려: 토지 별도등기, 높은 채무 총액, 시세 대비 높은 감정가 등을 고려하여 감정가의 70~80% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 잠정 예상 입찰가: 165,000,000원 ~ 189,000,000원

9.3. 투자 유의사항

상기 예상 입찰가는 제공된 정보 및 제한적인 시세 분석에 기반한 것이므로, 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 조사, 토지 별도등기 관련 권리관계 상세 분석, 주변 유사 물건에 대한 추가적인 시세 조사가 선행되어야 합니다. 특히 토지 별도등기의 정확한 내용 확인이 최우선 과제입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.