나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54777 [13] 경기도 오산시 궐동 36-3 스타힐스2 4층404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가우감정 · 평가일 2025.03.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 ""대우3차 아파트"" 남측 인근에 위치하며 부근은 기존주택
지대로서 인근으로 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설,공원등이 소재하
며 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근은 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임

형태 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 주거나지 상태임.

인접 도로상태

본건 동측으로 로폭 약 10-15미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합)

가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전
제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 ""대우3차 아파트"" 남측 인근에 위치하며 주위로는 아파트,
단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원, 체육시설 등이 소재하며 주거지로서의
제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 상황
은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 도시형생활주택 2층 201호 외 14개호로서,

외 벽 : 석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(2-16)
도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용중임.(후면 ""내부구조도"" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 공동현관보안설비등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 6-8미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제3구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등의 사항은 미상임.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

• 사건번호: 수원지방법원 2025타경54777 (13)

• 경매구분: 부동산임의경매

• 채권자: 경OOOOOOOO (경기수산업협동조합)

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

• 소재지: 경기도 오산시 궐동 36-3 스타힐스2 4층404호

• 용도: 도시형생활주택

• 건축물 정보:

* 건축연도: 2013년 (준공일 2020년 9월 23일)

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건

• 면적:

* 토지면적: 26.25㎡ (약 7.94평)

* 건물면적: 30.03㎡ (약 9.08평)

• 감정가: 182,000,000원

• 토지지분: 26.25㎡ (약 7.94평)

• 건물지분: 30.03㎡ (약 9.08평)

• 토지 제시외면적: 0.00㎡

• 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

• 공동담보, 별도등기

• 주의사항: 토지에 관하여 별도등기 있음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

• 본건은 경기도 오산시 궐동 소재 ""대우3차 아파트"" 남측 인근에 위치합니다.

• 주변은 기존 주택지대로서 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 주거지로서의 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

• 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

• 토지: 도시지역, 제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합)

• 제한사항: 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

• 소유권보존: 이재열 (2020-09-28)

• 근저당: 송원자산대부 (2020-10-06, 1,680,000,000원) - 말소기준권리

• 주택임차권: 김소희 (2025-01-08, 60,000,000원) - 말소

• 압류: 화성시동부출장소 (2024-09-27) - 말소

• 임의경매: 경기수산업협동조합 (2025-02-24, 1,445,260,298원) - 말소

• 근질권: 제이비우리캐피탈주식회사 (2025-10-14, 1,680,000,000원) - 말소

• 근질권: 박창미 (2025-10-20, 520,000,000원) - 말소

• 총 채권액 합계: 1,740,000,000원 (등기부채권 총액 기준)

3.2. 임차인 현황

• 임차인: 김

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 480,000원

* 전입/확정일자: 2023-07-31

* 배당신고일자: 2025-01-08

* 대항력: 없음

• 임차인: 양

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-06-29

* 대항력: 없음

3.3. 권리분석 종합

• 말소기준권리인 근저당(을1)보다 늦게 등기된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

• 김소희 임차인은 전입일자 및 확정일자를 갖추었으나 대항력이 없습니다. 보증금 60,000,000원은 배당을 통해 변제받을 수 있습니다.

• 양효진 임차인은 보증금 및 차임이 없으며, 대항력도 없습니다.

• 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 부동산 시장 동향 (최근 매매 정보 기반 분석)

• 주변 유사 물건(연립, 다세대, 빌라)의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 건물 신축 연도가 2008~2013년인 경우, 전용면적 약 18.15㎡~20.75㎡(약 5.5평~6.28평) 기준으로 5,000만원에서 7,300만원 사이의 실거래가가 형성되어 있습니다.

• 구체적으로,

* 2026년 5월 거래된 18.15㎡(약 5.5평) 면적의 "성우빌A" 물건은 5,000만원에 거래되었습니다 (평당 약 909만원).

* 2026년 5월 거래된 20.75㎡(약 6.28평) 면적의 "우남빌라" 물건은 7,300만원에 거래되었습니다 (평당 약 1162만원).

• 본건 물건의 면적(30.03㎡, 약 9.08평)과 비교 시, 본건의 감정가(182,000,000원)는 주변 유사 면적 물건의 실거래가 대비 현저히 높은 수준으로 판단됩니다. 감정가는 평당 약 2,004만원으로, 최근 실거래가(평당 약 909만원 ~ 1162만원)와 큰 격차를 보입니다.

4.2. 상권 특성

• 본 물건은 도시형생활주택으로, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

• 인근에 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

• 인근에 공원, 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

• 궐동초등학교, 오산중학교, 오산고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 비교적 양호합니다.

5.3. 교통

• 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 시내 및 외부 지역으로의 이동이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지별도등기

• 물건 명세서상 토지에 관한 별도등기가 존재한다는 점은 주의가 필요합니다. 이는 토지 소유권이나 이용에 영향을 미칠 수 있는 사항으로, 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 지역 제한

• 비행안전제3구역(전술), 가축사육제한구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축, 개축 또는 특정 용도로의 사용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 감정가 대비 시세 괴리

• 제공된 최근 실거래가 정보에 따르면, 본건 물건의 감정가는 시장 시세 대비 상당히 높은 것으로 분석됩니다. 이는 입찰 시 가격 책정에 신중을 기해야 할 중대한 리스크 요인입니다.

7. 종합 의견

본건 경매물건은 경기도 오산시 궐동에 위치한 도시형생활주택으로, 주거 환경 및 교통 여건은 무난한 편입니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 임차인도 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 그러나 토지에 관한 별도등기가 있고, 비행안전구역 등의 지역적 제한사항이 존재합니다. 가장 큰 특징은 감정평가액(182,000,000원)이 최근 실거래가 정보(약 5,000만원~7,300만원)에 비해 현저히 높다는 점입니다. 이 점을 고려할 때, 본건은 시세보다 저렴하게 낙찰받을 수 있는 기회일 수도 있으나, 감정가의 적정성에 대한 면밀한 추가 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 명확한 권리관계 정리가 기대됩니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없습니다.

* 주거 밀집 지역에 위치하여 향후 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 산출한 시세는 30.03㎡(약 9.08평) 기준 약 9,400만원에서 10,500만원 수준으로 추정됩니다.

이는 본건의 감정가 182,000,000원 대비 현저히 낮은 금액입니다.

감정가와 실거래가 간의 큰 괴리를 고려하여, 보수적인 접근과 함께 시장 상황을 충분히 반영한 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 100,000,000원 ~ 120,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

상기 제안 가격은 현 시세 분석에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 추가적인 시세 확인, 본인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

토지에 대한 별도 등기 등 잠재적 리스크 요인도 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.