나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54777 [12] 경기도 오산시 궐동 36-3 스타힐스2 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가우감정 · 평가일 2025.03.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 ""대우3차 아파트"" 남측 인근에 위치하며 부근은 기존주택
지대로서 인근으로 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설,공원등이 소재하
며 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근은 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임

형태 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 주거나지 상태임.

인접 도로상태

본건 동측으로 로폭 약 10-15미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합)

가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전
제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 ""대우3차 아파트"" 남측 인근에 위치하며 주위로는 아파트,
단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원, 체육시설 등이 소재하며 주거지로서의
제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 상황
은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 도시형생활주택 2층 201호 외 14개호로서,

외 벽 : 석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(2-16)
도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용중임.(후면 ""내부구조도"" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 공동현관보안설비등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 6-8미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제3구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등의 사항은 미상임.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

3.

사건번호

수원지방법원 2025타경54777 (12)

4.

소재지

경기도 오산시 궐동 36-3 스타힐스2 4층403호

5.

건물명

스타힐스Ⅱ

6.

용도

도시형생활주택

7.

토지면적

35. 57㎡ (약 10.76평)

8.

건물면적

40. 69㎡ (약 12.31평)

9.

감정가

246,000,000원 (2억 4천 6백만원)

10.

매각대상

토지/건물 일괄매각

11.

경매구분

부동산 임의경매

12.

건물구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 4층 403호

13.

준공일자

2020년 02월 25일

14.

입지조건

15.

2.

입지조건

16.

주변 환경

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 "대우3차 아파트" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원, 체육시설 등이 소재하는 기존 주거지대입니다. 주거지로서의 전반적인 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

17.

교통 상황

차량 접근은 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다. 본건 동측으로는 로폭 약 10-15미터 도로에, 건물 북측으로는 로폭 약 6-8미터 도로에 접해 있습니다.

18.

토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 제1종일반주거지역

* 도로: 중로2류(폭 15m~20m) 접합

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역

19.

권리분석

20.

3.

권리분석

21.

말소기준권리

을1 (2020-10-06) 근저당권 (송원자산대부)

22.

인수되는 권리

없음

* 본건 등기부등본 상 모든 권리는 말소기준권리인 을1 근저당권보다 후순위이거나, 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수하는 부담이 되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

23.

임차인 현황

* 임차인: 김주엽

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-10-05

* 확정일자: 2023-09-15

* 배당신고일자: 2025-03-26

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 김주엽은 전입일자(2023-10-05)가 말소기준권리(2020-10-06)보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 배당신고를 하였으므로 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상됩니다. 인수되는 임차보증금은 없습니다.

24.

토지 관련 권리사항

* 주의사항: 토지에 관하여 별도등기 있음.

* 물건명세서 상 특이사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 개요: (내용 미상)

* 분석: 토지에 대한 별도등기 및 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재한다는 점은 본건의 중요한 리스크 요인입니다. 이는 토지 소유권 또는 사용에 관한 복잡한 권리 관계를 나타낼 수 있으며, 추가적인 면밀한 조사가 필수적입니다.

25.

상권분석

26.

4.

상권분석

27.

주변 환경

본건이 위치한 궐동 지역은 아파트 단지와 다세대주택이 밀집한 주거 중심 지역입니다. 인근에 학교, 근린생활시설, 공원 등이 있어 주거 생활을 위한 기본적인 편의시설은 잘 갖추어져 있습니다.

28.

건물 특성

본건은 2020년에 준공된 5층 규모의 도시형생활주택(총 15개 호실)으로, 비교적 신축 건물에 해당합니다.

29.

생활정보

30.

5.

생활정보

31.

편의시설

인근에 학교, 근린생활시설, 공원, 체육시설 등이 소재하여 주거지로서의 편의성은 양호합니다.

32.

교통

차량으로의 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다.

33.

주거환경

기존 주택지대 내 위치하며, 조용한 주거 환경을 제공합니다.

34.

잠재적 리스크

35.

6.

잠재적 리스크

36.

토지 권리 문제

토지에 대한 별도등기가 존재하며, 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 있을 가능성이 있습니다. 이로 인해 낙찰 후 토지 사용이나 소유권 행사에 제약이 발생할 수 있으며, 이는 본건의 가치를 크게 하락시킬 수 있는 매우 중요한 리스크입니다.

37.

시세 대비 높은 감정가

제공된 최근 실거래가 정보(전용면적 18.15㎡, 20.75㎡ 기준 5천만원~7천3백만원)와 비교 시, 본건의 감정가(2억 4천 6백만원)는 면적 대비 상당히 높은 수준으로 평가됩니다. 이는 시세 조사에 한계가 있거나, 감정가의 적정성에 대한 검토가 필요함을 시사합니다.

38.

혐오시설 유무

주변 지역은 일반적인 주거 단지 및 학교, 근린생활시설 등으로 구성되어 있어, 특별히 혐오시설이 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 현장 확인은 필수적입니다.

39.

종합 의견

40.

7.

종합 의견

41.

본건은 경기도 오산시 궐동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지조건과 신축 건물의 장점을 가지고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단되나, 토지에 대한 별도등기 및 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 매우 심각한 리스크 요인입니다. 제공된 최근 실거래가 정보는 본건의 전용면적보다 작은 소형 평수에 해당하며, 이를 토대로 추정한 시세는 감정가보다 현저히 낮은 수준입니다. 따라서 입찰 시에는 이러한 위험 요소를 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

42.

투자 포인트

43.

8.

투자 포인트

44.

신축 건물

2020년 준공된 건물로, 비교적 최신 건축물에 해당하여 내부 상태 및 관리 측면에서 유리합니다.

45.

명확한 권리 관계 (건물 기준)

건물 자체에 대해서는 인수되는 권리가 없어 명도 진행이 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

46.

잠재적 시세 차익 가능성

만약 토지 관련 리스크가 크지 않거나 해결 방안이 있다면, 현재 감정가 대비 낮은 시세로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

47.

예상 입찰가

48.

9.

예상 입찰가

49.

감정가

246,000,000원

50.

최근 시세 분석 (제공된 JSON 정보 기준)

* 성우빌A (2013년식, 전용면적 18.15㎡): 50,000,000원 (2026년 5월)

* 평당 단가 환산: 약 2,754,821원/㎡

* 우남빌라 (2008년식, 전용면적 20.75㎡): 73,000,000원 (2026년 5월)

* 평당 단가 환산: 약 3,517,012원/㎡

51.

본건 면적 기준 추정가

* 본건 건물 면적: 40.69㎡ (약 12.31평)

* 제공된 JSON 정보상의 거래 가격을 기준으로 본건 면적에 환산 시, 약 112,000,000원 ~ 143,000,000원 수준으로 추정됩니다.

52.

주요 리스크 및 고려사항

* 토지에 대한 별도등기 및 매각으로 소멸되지 않는 지상권 가능성은 본건의 가치를 심각하게 하락시킬 수 있는 핵심 리스크입니다. 이러한 권리가 존재한다면, 실질적인 부동산 가치는 크게 떨어질 수 있습니다.

* 제공된 시세 정보는 본건보다 작은 평수의 주택으로, 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 그러나 그럼에도 불구하고 현재 시세가 감정가보다 현저히 낮은 수준임을 시사합니다.

53.

예상 입찰가 범위

상기 분석 결과, 감정가가 시장 시세 및 심각한 토지 관련 권리 리스크에 비해 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 따라서 보수적이고 공격적인 입찰 전략이 필요합니다.

* 추정 입찰가: 100,000,000원 ~ 130,000,000원

54.

참고사항

상기 예상 입찰가는 제공된 정보만을 토대로 산출한 것으로, 실제 현장 조사, 토지 권리 관련 상세 확인, 법률 전문가 상담 등을 통해 반드시 재검토해야 합니다. 특히 토지 관련 권리 문제에 대한 명확한 사실 관계 파악 없이는 투자가 매우 위험할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.