나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54777 [9] 경기도 오산시 궐동 36-3 스타힐스2 3층304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가우감정 · 평가일 2025.03.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 ""대우3차 아파트"" 남측 인근에 위치하며 부근은 기존주택
지대로서 인근으로 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설,공원등이 소재하
며 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근은 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임

형태 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 주거나지 상태임.

인접 도로상태

본건 동측으로 로폭 약 10-15미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합)

가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전
제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 ""대우3차 아파트"" 남측 인근에 위치하며 주위로는 아파트,
단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원, 체육시설 등이 소재하며 주거지로서의
제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 상황
은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 도시형생활주택 2층 201호 외 14개호로서,

외 벽 : 석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(2-16)
도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용중임.(후면 ""내부구조도"" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 공동현관보안설비등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 6-8미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제3구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등의 사항은 미상임.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경54777 (9)

* 소재지: 경기도 오산시 궐동 36-3 스타힐스2 3층304호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 182,000,000원

* 토지면적: 26.25㎡ (약 7.94평)

* 토지지분: 26.25㎡ (약 7.94평)

* 건물면적: 30.03㎡ (약 9.09평)

* 건물지분: 30.03㎡ (약 9.09평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 경OOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 별도등기

* 주의사항: 토지에 관하여 별도등기 있음

* 특수물건정보: 공동담보, 별도등기

* 건축년도: 2020년

* 총 층수: 5층 (본건 3층 304호)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

1.1. 입지조건

본 물건의 입지조건은 다음과 같습니다.

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 오산시 궐동 소재 ""대우3차 아파트"" 남측 인근에 위치하며, 주변은 기존 주택지대로서 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편입니다.

* 형태 및 이용상태: 인접 도로와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 로폭 약 6-8미터 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합)

* 가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)

* 비행안전제3구역(전술)

* 성장관리권역

1.2. 권리분석

본 물건의 권리관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2020-10-06 접수된 근저당권 (을1, 송원자산대부)입니다.

* 매각 후 소멸되는 권리: 등기부상의 모든 권리(근저당, 주택임차권, 압류, 임의경매, 근질권 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 나

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2023-11-03

* 확정일자: 2023-10-20

* 배당신고일자: 2024-11-22

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 필요는 없습니다.

* 기타 권리사항:

* 토지에 관하여 별도등기가 있습니다. 이는 권리 분석 시 추가 확인이 필요합니다.

* 등기부채권 총액: 1,770,000,000원 (채권 총액이 감정가보다 현저히 높습니다.)

1.3. 상권분석

본 물건의 상권 분석 결과입니다.

* 주변 개발 현황: 본건은 경기도 오산시 궐동 소재 ""대우3차 아파트"" 남측 인근에 위치하며, 주변으로 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원, 체육시설 등이 소재하여 주거 단지로서의 성격이 강합니다.

* 교통 및 접근성: 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 접근성도 양호한 편입니다.

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 정보에 따르면, 궐동 34-16번지 성우빌A (2013년식, 전용면적 18.15㎡)는 2026년 5월 21일 5,000만원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 275만원 수준입니다.

* 궐동 51-2번지 우남빌라 (2008년식, 전용면적 20.75㎡)는 2026년 5월 4일 7,300만원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 352만원 수준입니다.

* 본건과의 비교 및 시세 평가:

* 본건 건물면적은 30.03㎡ (약 9.09평)으로, 주변 시세 사례인 성우빌A(18.15㎡)나 우남빌라(20.75㎡)보다 면적이 더 큽니다.

* 본건은 2020년 건축되어 연식이 최신이라는 장점이 있습니다.

* 그러나 본건의 감정가는 182,000,000원 (㎡당 약 606만원)으로, 최근 거래된 주변 빌라 시세(㎡당 약 275만원~352만원) 대비 상당히 높게 책정되었습니다.

* 이는 해당 시세가 본건과 직접 비교하기 어려운 소형 빌라의 거래이거나, 본건 감정가가 시장 가격보다 높게 평가되었을 가능성을 시사합니다.

1.4. 생활정보

본 물건의 생활 편의 정보입니다.

* 주변 생활 편의 시설: ""대우3차 아파트"" 및 주변 주거 단지와 인접하여, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 가까이 있어 생활 편의성이 우수합니다.

* 교통 및 접근성: 차량을 이용한 진출입이 편리하며, 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

투자 시 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 권리 리스크: 토지에 관하여 별도등기가 있다는 점은 추가적인 법적 확인이 필요하며, 잠재적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 시세 대비 감정가: 주변 빌라 시세 정보에 따르면 본건의 감정가(182,000,000원)가 상대적으로 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익이나 재매각 시 어려움이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2020년 건축으로 비교적 신축이나, 실제 내부 마감재, 설비 등의 노후화 여부는 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 본건 물건지 인근에 직접적인 혐오시설(대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 비행안전구역 등에 포함되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 오산시 궐동에 위치한 도시형생활주택(스타힐스Ⅱ, 3층 304호)으로, 2020년 건축된 비교적 신축 건물입니다. 주거 환경 및 교통 여건이 양호하며, 권리상 인수되는 사항은 없습니다. 다만, 토지에 별도등기가 존재하며, 주변 유사 빌라 시세 대비 감정가가 높게 책정되었다는 점은 신중한 접근이 필요한 부분입니다. 임차인 나 씨는 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건 투자의 주요 포인트는 다음과 같습니다.

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 상태의 건물을 기대할 수 있습니다.

* 양호한 주거 환경: 아파트 단지 인근에 위치하여 생활 편의시설 및 주거 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 편리한 교통: 차량 접근성이 우수하며, 대중교통 이용도 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 다음과 같습니다.

* 감정가: 182,000,000원

* 주변 시세 분석 기반 추정:

* 최근 거래된 유사 빌라(성우빌A, 18.15㎡)의 ㎡당 가격(약 275만원)을 적용 시: 30.03㎡ * 275만원/㎡ = 약 82,580,000원

* 최근 거래된 유사 빌라(우남빌라, 20.75㎡)의 ㎡당 가격(약 352만원)을 적용 시: 30.03㎡ * 352만원/㎡ = 약 105,710,000원

* 평가: 제공된 시세 정보에 따르면 본건의 감정가는 시장 가격 대비 상당히 높게 평가된 것으로 보입니다. 신축 연식(2020년)을 감안하더라도, 현재 시세와의 괴리가 커 낙찰 후 매도 시 어려움이 예상됩니다.

* 권장 입찰가: 보수적인 접근을 권장하며, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적입니다.

* 감정가의 70%: 182,000,000원 * 0.7 = 127,400,000원

* 감정가의 80%: 182,000,000원 * 0.8 = 145,600,000원

* 따라서, 권장 입찰가 범위는 약 1억 3천만원 ~ 1억 4천 5백만원 선 에서 신중하게 결정하시기를 권해드립니다.

* 최종 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 토지 별도등기에 대한 상세 권리 분석을 추가로 진행하시는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.