나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54777 [10] 경기도 오산시 궐동 36-3 스타힐스2 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가우감정 · 평가일 2025.03.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 ""대우3차 아파트"" 남측 인근에 위치하며 부근은 기존주택
지대로서 인근으로 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설,공원등이 소재하
며 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근은 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임

형태 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 주거나지 상태임.

인접 도로상태

본건 동측으로 로폭 약 10-15미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합)

가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전
제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 ""대우3차 아파트"" 남측 인근에 위치하며 주위로는 아파트,
단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원, 체육시설 등이 소재하며 주거지로서의
제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 상황
은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 도시형생활주택 2층 201호 외 14개호로서,

외 벽 : 석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(2-16)
도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용중임.(후면 ""내부구조도"" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 공동현관보안설비등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 6-8미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제3구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등의 사항은 미상임.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54777 (10)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경OOOOOOOO

1.2. 부동산 정보

소재지: 경기도 오산시 궐동 36-3 스타힐스2 4층 401호

용도: 도시형생활주택

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 (본건 4층)

준공년월: 2020년 9월

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 222,000,000원

토지 면적: 32.02㎡ (약 9.69평)

건물 면적: 36.63㎡ (약 11.08평)

아파트의 전용면적은 36.63㎡이며, 이는 분양면적과 함께 고려될 수 있습니다.

1.4. 매각 조건

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보, 별도등기

주의사항: 토지에 관하여 별도등기 있음

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 미기재)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 ""대우3차 아파트"" 남측 인근에 위치하며, 부근은 기존주택지대로서 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 주거 환경은 양호한 편임.

2.2. 교통

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권 보존: 이재열 (2020.09.28)

근저당: 송원자산대부 (2020.10.06, 1,680,000,000원) - 말소기준권리

주택임차권: 지영배 (2024.10.30, 140,000,000원, 전입 2020.10.08, 확정 2020.10.07) - 말소 예정

압류: 화성시동부출장소 (2024.09.27) - 말소 예정

임의경매: 경기수산업협동조합 (2025.02.24) - 말소 예정

근저당부채권근질권설정: 제이비우리캐피탈주식회사 (2025.10.14, 1,680,000,000원) - 말소 예정

근저당부채권근질권설정: 박창미 (2025.10.20, 520,000,000원) - 말소 예정

등기부채권 총액: 1,820,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 지

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020.10.08

확정일자: 2020.10.07

대항력: 없음

배당신고일자: 2024.10.30

임차인 지영배는 대항력이 없으므로, 낙찰 시 보증금을 배당받지 못하면 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 권리 분석 결과 (인수/소멸)

말소기준권리인 근저당(을1)보다 늦은 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 지영배는 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

토지에 별도등기가 존재하며, 매각으로 소멸되지 않는 권리에 지상권이 언급되었으나 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 주변은 주거지역으로 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

4.2. 유사 물건 시세 분석

주변 유사 면적(약 18~20㎡)의 다세대 주택이 2026년 5월에 50,000,000원(성우빌A)부터 73,000,000원(우남빌라) 수준으로 거래되었습니다.

본건은 2020년 준공된 스타힐스Ⅱ로, 주변 시세가 형성된 건물들보다 신축 연식이 짧아 유리합니다.

하지만 본건의 감정가는 222,000,000원으로, 유사 면적의 실거래가보다 현저히 높게 책정되어 있습니다. 이는 건물의 신축 연식, 면적, 입지 등을 종합적으로 고려한 것으로 판단되나, 시장 가격과의 괴리가 존재하므로 면밀한 시세 조사가 필요합니다.

건물 면적 36.63㎡ (약 11평) 기준으로, 신축급 도시형생활주택의 경우 1억원 이상의 시세를 형성할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다.

근린생활시설, 공원 등이 소재하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용은 가능합니다.

주요 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요합니다.

5.2. 교육 시설

인근에 학교가 소재하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

(주변 학교: 성호초등학교, 오산중학교, 오산고등학교 등)

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

토지에 별도등기가 존재하며, 그 구체적인 내용 및 낙찰 후 처리 방안에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 상세 내용이 없어 추후 권리 관계에 영향을 줄 수 있습니다.

공동담보로 묶여 있는 다른 부동산의 권리 관계 변동 여부를 지속적으로 확인해야 합니다.

6.2. 명도/임차인 리스크

임차인 지영배는 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없습니다.

다만, 배당 신고일자가 배당 종기일을 넘겼으므로 법원 배당 절차에 따라 처리될 것이나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁 발생 가능성은 상존합니다.

6.3. 기타 리스크

본건의 감정가가 주변 실거래가 대비 높은 수준이므로, 유찰 가능성이 있으며 재매각 시 감정가 하락이 있을 수 있습니다.

토지에 대한 별도등기의 구체적인 내용 확인 없이는 잠재적 권리 리스크에 대한 판단이 어렵습니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년 신축된 도시형생활주택으로, 오산시 궐동의 주거지역 내에 위치하며 교통 및 생활 환경은 무난한 편입니다.

권리 관계상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 대항력 없는 임차인으로 인해 낙찰자가 인수하는 보증금 부담은 없습니다.

그러나 토지에 별도등기가 존재하며, 감정가가 주변 실거래가 대비 현저히 높아 이에 대한 면밀한 시세 재조사 및 가치 평가가 필수적입니다.

권리 관계는 비교적 명확하나, 높은 감정가와 토지별도등기 리스크를 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

신축 건물(2020년 준공)로 비교적 양호한 주거 상품성을 갖추고 있습니다.

대항력 없는 임차인으로 인해 명도 관련 부담이 적습니다.

주거지역 내 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

감정가 대비 높은 할인율 적용 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 222,000,000원

주변 유사 면적(약 18~20㎡) 다세대주택 실거래가: 50,000,000원 ~ 73,000,000원

본건 건물 면적(36.63㎡) 및 신축 연식을 고려할 때, 최소 1억원 이상의 시세 형성이 가능할 것으로 보입니다.

권리 분석상 인수할 보증금은 없으나, 토지별도등기 리스크와 높은 감정가를 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

현재 시점에서는 감정가의 50% ~ 70% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

따라서, 약 111,000,000원 (감정가 50%) ~ 155,400,000원 (감정가 70%) 범위 내에서 신중하게 검토하는 것을 권장합니다.

실제 입찰가는 주변 시세, 경쟁 입찰자 수, 명도 가능성, 토지별도등기 해소 방안 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.