나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54777 [6] 경기도 오산시 궐동 36-3 스타힐스2 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가우감정 · 평가일 2025.03.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 ""대우3차 아파트"" 남측 인근에 위치하며 부근은 기존주택
지대로서 인근으로 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설,공원등이 소재하
며 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근은 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임

형태 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 주거나지 상태임.

인접 도로상태

본건 동측으로 로폭 약 10-15미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합)

가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전
제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 ""대우3차 아파트"" 남측 인근에 위치하며 주위로는 아파트,
단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원, 체육시설 등이 소재하며 주거지로서의
제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 상황
은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 도시형생활주택 2층 201호 외 14개호로서,

외 벽 : 석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(2-16)
도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용중임.(후면 ""내부구조도"" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 공동현관보안설비등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 6-8미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제3구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등의 사항은 미상임.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

수원지방법원 2025타경54777 (6) 부동산 임의 경매 사건입니다.

1.2. 소재지 및 건물 정보

본건은 경기도 오산시 궐동 36-3번지 스타힐스2 건물 3층 301호에 소재합니다.

건축물 대장상 스타힐스Ⅱ는 2020년 2월 25일 신축 허가, 2020년 9월 23일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물입니다.

1.3. 면적 및 용도

용도는 도시형생활주택이며, 토지면적은 32.02㎡ (약 9.68평)이고 건물 전유면적은 36.63㎡ (약 11.08평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

1.4. 감정가

감정가는 222,000,000원 입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 "대우3차 아파트" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 기존 주택지대로, 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통망

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

2.3. 지역 분석

본건은 도시지역, 제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15~20m)에 접해 있습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 10월 6일 접수된 송원자산대부의 근저당권 (채권최고액 금1,680,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

인수되는 보증금은 0원입니다.

임차인 이영자씨의 주택임차권(보증금 130,000,000원)은 등기부등본상 말소 대상 권리에 포함되어 있어 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 신 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-08-23, 대항력 없음)

* 임차인: 이 (보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-08-23, 확정일자 2024-08-23, 배당신고일자 2025-03-20, 대항력 없음)

임차인 이영자씨의 경우, 보증금이 있으나 대항력이 없는 것으로 분석되어 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

3.4. 기타 권리 사항

토지에 관하여 별도 등기가 존재합니다. 정확한 내용은 추가적인 등기부등본 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하여 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 근린생활시설이 주변에 잘 갖추어져 있습니다. 따라서 주거지로서의 상권은 안정적입니다. 다만, 대규모 상업 중심지와는 거리가 있어 상업적 가치는 제한적입니다.

5. 생활정보

* 주변 교통

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 편의시설

인근에 학교, 공원, 근린생활시설 등이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설

단지 인근에 다수의 학교가 소재하여 교육 환경은 양호합니다.

* 환경

조용한 주거 환경을 갖추고 있어 쾌적한 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지에 대한 별도 등기 존재: 이로 인한 추가적인 법적 문제 발생 가능성을 배제할 수 없으므로, 반드시 등기부등본 원본을 상세히 확인해야 합니다.

* 주변 시세 대비 감정가: 제공된 주변 부동산 거래 정보(성우빌A, 우남빌라)의 면적 및 건물 연식 대비 본건의 감정가가 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. (감정가: 222,000,000원 vs JSON 거래 사례: 18.15㎡ 5,000만원, 20.75㎡ 7,300만원)

* 혐오시설 인접 여부: 주변 지역에 혐오시설이 있는지 여부는 현장 방문 등을 통해 직접 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년에 준공된 신축 건물로, 건물 상태가 양호하며 권리관계가 명확하여 낙찰 후 별도의 권리 인수 부담 없이 소유권을 취득할 수 있다는 장점이 있습니다. 주거 환경 및 교통 여건도 비교적 양호합니다. 다만, 토지의 별도 등기 문제와 주변 시세 대비 감정가의 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축 연도 (2020년)로 건물 노후도가 낮아 즉시 실거주 또는 임대가 가능합니다.

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 깨끗한 등기부 상태로 소유권을 이전받을 수 있습니다.

* 안정적인 주거지로서 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 222,000,000원

주변 시세 분석:

제공된 JSON 정보를 토대로 주변 유사 물건의 시세를 분석한 결과,

* 성우빌A (2013년 준공, 18.15㎡): 2026년 5월 50,000,000원에 거래 (약 275만원/㎡)

* 우남빌라 (2008년 준공, 20.75㎡): 2026년 5월 73,000,000원에 거래 (약 351만원/㎡)

본건은 2020년 준공된 건물로, 위 비교 대상 물건들보다 연식이 최신입니다.

그러나 제공된 JSON 정보의 비교 대상 물건들은 본건(36.63㎡)보다 면적이 작으며, 실제 동일 건물인 "스타힐스Ⅱ" 단지의 시세 정보가 아니므로 직접적인 가격 산정에는 한계가 있습니다.

최신 건물이라는 점을 고려하더라도, 감정가(222,000,000원, 약 606만원/㎡)가 제공된 주변 거래 사례의 제곱미터당 가격보다 현저히 높게 책정되어 있어, 시장 실제 가치와의 괴리가 있을 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세와의 차이 및 토지별도등기 등의 리스크를 감안하여 신중하게 접근하는 것이 좋습니다.

본건의 적정 입찰가는 약 180,000,000원 ~ 200,000,000원 범위 내에서 고려해볼 수 있습니다. (이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 추가 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.