나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54777 [7] 경기도 오산시 궐동 36-3 스타힐스2 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가우감정 · 평가일 2025.03.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 ""대우3차 아파트"" 남측 인근에 위치하며 부근은 기존주택
지대로서 인근으로 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설,공원등이 소재하
며 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근은 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임

형태 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 주거나지 상태임.

인접 도로상태

본건 동측으로 로폭 약 10-15미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합)

가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전
제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 ""대우3차 아파트"" 남측 인근에 위치하며 주위로는 아파트,
단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원, 체육시설 등이 소재하며 주거지로서의
제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 상황
은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 도시형생활주택 2층 201호 외 14개호로서,

외 벽 : 석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(2-16)
도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용중임.(후면 ""내부구조도"" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 공동현관보안설비등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 6-8미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제3구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등의 사항은 미상임.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

1.1. 1. 사건번호: 수원지방법원 2025타경54777 (7)

1.1. 2. 경매구분: 부동산임의경매

1.1. 3. 채권자: 경OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 소재지: 경기도 오산시 궐동 36-3 스타힐스2 3층302호

1.2. 2. 용도: 도시형생활주택

1.2. 3. 건물명: 스타힐스Ⅱ

1.2. 4. 건축년도: 2020년

1.2. 5. 감정가: 237,000,000원

1.3. 면적 정보

1.3. 1. 토지면적: 34.18㎡ (약 10.34평)

1.3. 2. 토지지분: 34.18㎡ (약 10.34평)

1.3. 3. 건물면적: 39.10㎡ (약 11.81평)

1.3. 4. 건물지분: 39.1㎡ (약 11.81평)

1.3. 5. 총 건물 연면적: 659.87㎡ (약 199.63평)

1.3. 6. 총 대지 면적: 472㎡ (약 142.78평)

1.4. 매각 대상

1.4. 1. 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 오산시 궐동 소재 "대우3차 아파트" 남측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 기존 주택지대로 형성되어 있으며, 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 용이합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 도시지역, 제1종일반주거지역

* 도로: 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다.

* 제한 사항: 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역에 해당합니다.

2.4. 건물 구조 및 이용 상태

* 본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 도시형생활주택입니다.

* 건물 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임으로 마감되었습니다.

* 창호는 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창입니다.

* 기본적인 위생, 급배수, 개별난방, 소방, 공동현관 보안 설비 등이 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2020-10-06 근저당권)

* 소유권보존 (이재열, 2020-09-28)

* 근저당권 (송원자산대부, 1,680,000,000원, 2020-10-06) - 말소기준권리

* 주택임차권 (김 , 120,000,000원, 2022-10-24 전입, 2022-08-22 확정) - 말소

* 압류 (화성시동부출장소, 2024-09-27) - 말소

* 임의경매 (경기수산업협동조합, 1,445,260,298원, 2025-02-24) - 말소 (본건)

* 근저당권부채권근질권설정 (제이비우리캐피탈주식회사, 1,680,000,000원, 2025-10-14) - 말소

* 근저당권부채권근질권설정 (박창미, 520,000,000원, 2025-10-20) - 말소

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 150,000원

* 전입일자: 2022-10-24

* 확정일자: 2022-08-22

* 배당신고일자: 2024-10-29

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 120,000,000원은 배당을 통해 우선 변제받게 되므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 인수주의 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 등기부상 특이사항 없음)

* 토지에 관하여 별도등기가 존재하며, 이에 대한 정확한 내용 및 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 본건과 인접한 지역의 최근 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 보입니다.

* "성우빌A" (2013년 건축, 전용면적 18.15㎡)는 2026년 5월 21일 50,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 909만원)

* "우남빌라" (2008년 건축, 전용면적 20.75㎡)는 2026년 5월 4일 73,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,162만원)

* 본건은 2020년에 건축된 도시형생활주택으로, 주변 비교 사례보다 신축 연도가 짧아 시세 반영 시 우위를 가질 수 있습니다.

* 본건의 전용면적은 39.10㎡ (약 11.81평)입니다. 위 비교 사례의 평당 시세를 적용 시, 약 123,000,000원에서 137,000,000원 수준의 시장 가치를 추정해볼 수 있습니다.

4.2. 감정가 대비 시세

* 본건의 감정가는 237,000,000원이나, 주변 시세 분석 결과에서는 상기 추정가와 상당한 괴리가 있습니다. 이는 감정평가 시점의 시장 상황, 물건의 개별적 가치 평가, 또는 주변 사례와의 차이 등 복합적인 요인에 기인할 수 있습니다.

* 따라서, 실제 입찰 시에는 주변 시세 및 본건의 특수 사항을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

* 본건은 도시형생활주택으로, 주거지로서의 기본적인 편의시설 및 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변에 학교, 근린생활시설, 공원 등이 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 기본적인 위생, 급배수, 개별난방, 소방, 공동현관 보안 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 관련 별도등기: 토지에 관하여 별도등기가 있다는 점은 매우 중요한 리스크 요인입니다. 해당 별도등기가 소유권이나 담보권과 관련된 것이라면 낙찰자가 이를 부담하거나 해결해야 할 수 있으므로, 반드시 등기부등본 및 관련 서류를 통해 구체적인 내용을 확인해야 합니다.

* 감정가와 시장 시세의 괴리: 감정가 237,000,000원 대비 주변 시세 추정가(약 1.2~1.4억원) 간의 큰 차이는 감정가의 적정성에 대한 의문을 제기하며, 입찰 가격 책정 시 주의를 요합니다.

* 군사시설 보호법상 비행안전구역: 비행안전제3구역에 해당하므로, 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 오산시 궐동에 위치한 비교적 신축(2020년) 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 다만, 토지에 대한 별도등기 존재 여부와 그 내용이 명확하지 않아 인수 시 예상치 못한 부담이 발생할 가능성이 있습니다. 또한, 감정가와 최근 시장 시세 간의 상당한 차이를 보이는 점은 신중한 접근을 요구합니다. 모든 권리 관계는 말소될 예정이나, 토지 별도등기의 구체적인 내용을 반드시 확인 후 입찰에 참여하시길 권고합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2020년 준공)로 상품성이 양호합니다.

* 주변 주거 환경이 형성되어 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 토지 관련 별도등기의 내용이 미미하거나 해소 가능한 수준이라면, 감정가 이하의 시세로 낙찰받아 시세 차익을 얻을 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 다음과 같이 산정되었습니다.

* 감정가: 237,000,000원

* 주변 시세 추정가: 약 123,000,000원 ~ 137,000,000원 (주변 유사 면적, 연식 고려 시)

* 신축 연식 및 입지 고려 시, 시세 대비 할증 가능성: 최대 15% 고려

* 137,000,000원 * 1.15 ≈ 157,550,000원

* 토지 별도등기 관련 리스크: 10% 이상 가격 조정 필요성 고려

종합적인 시장 분석, 감정가와의 괴리, 그리고 특히 토지 관련 별도등기라는 중대 리스크 요소를 감안할 때, 현실적인 입찰가 범위는 감정가 대비 상당한 할인율을 적용해야 합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 140,000,000원 ~ 160,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다.

다만, 토지 별도등기의 구체적인 내용 확인 및 해결 가능성을 최우선으로 고려하여 입찰가를 최종 결정하시기 바랍니다. 만약 별도등기 부담이 크다면, 이보다 낮은 금액으로 입찰하거나 유찰을 기다리는 전략도 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.