나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54777 [2] 경기도 오산시 궐동 36-3 스타힐스2 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가우감정 · 평가일 2025.03.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 ""대우3차 아파트"" 남측 인근에 위치하며 부근은 기존주택
지대로서 인근으로 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설,공원등이 소재하
며 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근은 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임

형태 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 주거나지 상태임.

인접 도로상태

본건 동측으로 로폭 약 10-15미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합)

가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전
제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 ""대우3차 아파트"" 남측 인근에 위치하며 주위로는 아파트,
단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원, 체육시설 등이 소재하며 주거지로서의
제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 상황
은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 도시형생활주택 2층 201호 외 14개호로서,

외 벽 : 석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(2-16)
도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용중임.(후면 ""내부구조도"" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 공동현관보안설비등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 6-8미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제3구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등의 사항은 미상임.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54777 (2)

소재지: 경기도 오산시 궐동 36-3 스타힐스2 2층201호

용도: 도시형생활주택

감정가: 222,000,000원

토지면적: 32.02㎡ (약 9.69평)

건물면적: 36.63㎡ (약 11.08평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2.1. 1.입지조건

위치: 본건은 경기도 오산시 궐동 소재 "대우3차 아파트" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 본건 부근은 기존 주택지대로서 인근에 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 주거지로서의 제반 주위 환경은 보통시됩니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편입니다.

건물 외부 도로 상태: 본건 동측으로 로폭 약 10-15미터 도로에 접하며, 건물 북측으로는 로폭 약 6-8미터 도로에 접해 있습니다.

3.1. 2.권리분석

말소기준권리: 2020년 10월 6일 접수된 근저당권 (을1, 송원자산대부, 1,680,000,000원)입니다.

등기부상 권리 현황:

* 소유권 보존 (갑1, 2020-09-28)

* 근저당 (을1, 2020-10-06, 송원자산대부, 1,680,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당부채권 근질권설정 (을1-4, 2025-10-14, 제이비우리캐피탈주식회사)

* 근저당부채권 근질권설정 (을1-5, 2025-10-20, 박창미)

* 주택임차권 (을4, 2025-12-24, 배승진, 140,000,000원) - 전입 2024-07-25, 확정 2024-06-25. 대항력 없음.

* 압류 (갑2, 2024-09-27, 화성시동부출장소)

* 임의경매개시결정 (갑3, 2025-02-24, 수원지방법원, 경기수산업협동조합 신청)

상기 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리:

* 합계: 0원

* 주의사항: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 "지상권"이 기재되어 있습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 하는 권리일 수 있으므로, 반드시 현장 조사 및 등기부등본 확인을 통해 구체적인 내용을 파악해야 합니다.

4.1. 3.상권분석

주변 시설: 본건이 위치한 오산시 궐동 일대는 주거 지역으로, 아파트, 단독주택, 다세대주택 등이 밀집해 있으며, 학교, 근린생활시설, 공원 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

최근 시세 동향:

* 제공된 JSON 정보에 따르면, 2026년 5월에 거래된 주변 다세대 주택의 실거래가는 18.15㎡(약 5.5평) 기준 5,000만원, 20.75㎡(약 6.3평) 기준 7,300만원 수준입니다.

* 본 건물의 면적은 36.63㎡(약 11.08평)으로, 제공된 비교 사례보다 약 1.5배~2배 가량 넓습니다.

* 따라서, 제공된 JSON의 거래 금액만을 기준으로 본 건물의 가치를 직접 산정하기에는 면적 차이가 커서 한계가 있습니다.

* 감정가(222,000,000원)와 비교 시, 제공된 JSON의 거래 금액(5,000만~7,300만원)은 현저히 낮은 수준입니다. 이는 비교 대상 물건의 면적, 건축 연도, 혹은 현재 실제 시장가와는 다소 차이가 있을 수 있습니다.

* 건축물대장상 본 건물(스타힐스Ⅱ)은 2020년 9월에 사용 승인되어 비교적 신축에 속합니다.

5.1. 4.생활정보

주거 환경: 주변에 아파트, 주택 등이 혼재하며, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 인접해 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 인프라를 갖추고 있습니다.

교통 편의: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스 정류장이 인근에 위치하여 편리한 편입니다.

교육 환경: 인근에 학교가 소재하여 자녀 교육 환경 측면에서 양호한 편입니다.

6.1. 5.잠재적 리스크

토지 별도 등기: 토지 등기부등본 확인 결과, 토지에 관하여 별도 등기가 존재한다는 점은 반드시 확인해야 합니다. 이는 토지에 대한 별도의 권리 관계나 소유권 문제가 있을 수 있음을 시사합니다. (주의사항 및 물건명세서 참고)

소멸되지 않는 지상권: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로서 지상권이 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 될 수 있으며, 해당 지상권의 내용(존속 기간, 범위 등)을 반드시 확인하고 그에 따른 영향을 평가해야 합니다.

감정가와 시세의 괴리: 감정가(222,000,000원)와 제공된 주변 실거래가(5,000만~7,300만원) 간의 큰 차이는 본 건의 실제 시장 가치에 대한 추가적인 시장 조사의 필요성을 높입니다. 감정가가 적정하게 산정되었는지, 혹은 주변 시세가 감정가보다 현저히 낮은 것인지에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

임차인 명도: 임차인 배승진씨는 대항력이 없으나, 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 항상 존재합니다.

7.1. 6.종합 의견

본 건은 경기도 오산시 궐동에 위치한 스타힐스Ⅱ 단지 내 도시형생활주택으로, 2020년 9월에 사용 승인되어 비교적 신축에 속합니다. 주변 주거 환경 및 교통 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

권리 분석상 특이점으로는 토지에 대한 별도 등기와 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재한다는 점이며, 이는 낙찰자가 인수해야 할 부담이 될 수 있으므로 면밀한 확인이 필수적입니다.

제공된 주변 시세 정보와 감정가 사이에 상당한 괴리가 존재하므로, 정확한 현장 조사를 통한 시세 재산정이 매우 중요합니다.

결론적으로, 본 물건은 잠재적 권리 부담과 시세 확인이라는 두 가지 주요 과제를 안고 있어, 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8.1. 7.투자 포인트

신축급 도시형생활주택: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 노후화로 인한 하자 발생 가능성이 낮습니다.

일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 권리 관계를 통합하여 볼 수 있다는 장점이 있습니다. (단, 별도 등기 및 지상권은 별도 확인 필요)

잠재적 가치 상승: 오산시 개발 계획이나 교통망 개선 등의 외부 요인에 따라 향후 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다. (추가적인 지역 호재 분석 필요)

9.1. 8.예상 입찰가

인수 보증금: 0원

임차인 배승진씨는 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금은 없습니다.

감정가: 222,000,000원

시세 분석 및 예상 입찰가 산정:

* 본 건의 전용면적은 36.63㎡(약 11.08평)입니다.

* 제공된 JSON의 최근 매매 사례는 18.15㎡ (약 5.5평)에 5,000만원, 20.75㎡ (약 6.3평)에 7,300만원으로, 단위 면적당 가격은 약 275만원/㎡ ~ 351만원/㎡ 수준입니다.

* 만약 본 건 면적(36.63㎡)에 보수적인 단위 면적당 가격 351만원/㎡을 적용한다면: 36.63㎡ * 3,510,000원/㎡ = 약 128,500,000원입니다.

* 이는 감정가 222,000,000원에 비해 현저히 낮은 금액이며, 제공된 비교 사례가 본 건물보다 오래되고 면적이 작은 점을 감안해야 합니다.

* 또한, 권리상 부담(토지 별도 등기, 지상권)이 존재하므로, 이러한 리스크를 반영하여 보수적으로 접근해야 합니다.

* 정확한 시세 파악을 위해 동일 단지(스타힐스2) 내 유사 면적의 최근 실거래가, 인근 유사 건물(도시형생활주택)의 매물가 및 실거래가, 그리고 현장 조사를 통한 건물 상태 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

제한적인 정보와 권리상 부담을 감안한 보수적인 추정 입찰가 범위는 1억 6,000만원 ~ 1억 8,000만원 으로 산정해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 상세한 현장 조사와 법률 검토를 거친 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

참고: 주변 지역에서 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 본 검색에서 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.