나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54777 [8] 경기도 오산시 궐동 36-3 스타힐스2 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가우감정 · 평가일 2025.03.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 ""대우3차 아파트"" 남측 인근에 위치하며 부근은 기존주택
지대로서 인근으로 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설,공원등이 소재하
며 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근은 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임

형태 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 주거나지 상태임.

인접 도로상태

본건 동측으로 로폭 약 10-15미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합)

가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전
제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 ""대우3차 아파트"" 남측 인근에 위치하며 주위로는 아파트,
단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원, 체육시설 등이 소재하며 주거지로서의
제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 상황
은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 도시형생활주택 2층 201호 외 14개호로서,

외 벽 : 석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(2-16)
도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용중임.(후면 ""내부구조도"" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 공동현관보안설비등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 6-8미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제3구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등의 사항은 미상임.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 수원지방법원 2025타경54777 (8)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 경기도 오산시 궐동 36-3 스타힐스2 3층 303호 (신주소: 경기도 오산시 오산로360번길 14)

토지면적: 35.57㎡ (약 10.76평)

건물면적: 40.69㎡ (약 12.31평)

1.3. 건물 정보

용도: 도시형생활주택

건축년도: 2020년 (사용승인일 2020.09.23 기준)

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 중 3층 303호

해당 층수: 3층

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 246,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 "대우3차 아파트" 남측 인근에 위치합니다. 주변은 기존 주택지대로서 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 주거지로서의 제반 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2020년 10월 6일 접수된 송원자산대부의 근저당권(1,680,000,000원)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리로는 근저당권, 압류, 주택임차권, 임의경매, 근저당권부채권근질권 등이 있습니다.

총 등기부채권 총액은 1,830,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김희라 (마스킹: 김 )

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024년 10월 16일

확정일자: 2024년 5월 29일

배당신고일자: 2024년 11월 01일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 김 은 대항력이 없으며, 보증금은 인수되지 않습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (물건명세서상 토지에 대해 '별도등기'가 존재한다는 점에 유의해야 합니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매)

제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* "성우빌A"(2013년식, 18.15㎡) - 2026년 5월 21일 직거래, 50,000,000원

* "우남빌라"(2008년식, 20.75㎡) - 2026년 5월 4일 중개거래, 73,000,000원

본건은 2020년에 건축된 "스타힐스Ⅱ" 건물의 40.69㎡(약 12.31평) 면적의 도시형생활주택입니다. 제공된 매매 정보는 본건보다 면적이 작고 건축 연도가 오래된 건물들의 사례로, 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 본건의 감정가는 246,000,000원으로, 제시된 주변 실거래가와 비교 시 면적 및 건축 연도를 고려한 시세 판단이 필요합니다.

4.2. 주변 시세 분석 (전월세)

제공된 최근 전월세 정보는 제공되지 않았습니다. 다만, 매매 사례의 면적과 가격대를 고려할 때, 본건(40.69㎡)의 경우 제시된 소형 주택들의 시세와는 차이가 있을 것으로 예상됩니다. 정확한 전월세 시세 파악을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 부동산 중개업소 문의가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

건물은 기본적인 위생 급·배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 공동현관보안설비 등을 갖추고 있습니다. 5층 건물에 엘리베이터 1대가 설치되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 학교, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 정확한 학교명, 대형마트, 병원 등 편의시설의 위치 및 접근성은 추가적인 지도 검색 및 현장 확인이 필요합니다.

* 주변 혐오시설 유무는 확인되지 않았으며, 입찰 전 반드시 직접 확인하시기 바랍니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 상 특이사항

토지에 관하여 '별도등기'가 존재합니다. 이는 해당 토지에 건물 등기부와는 별개의 권리가 설정되어 있음을 의미하며, 경매 낙찰 후 추가적인 법적 문제나 부담이 발생할 수 있는 중요한 위험 요소이므로 철저한 조사가 필요합니다.

6.2. 법적 제한 사항

본건은 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역 등 개발 및 이용에 제한이 따르는 지역에 속해 있습니다.

6.3. 기타

임대관계 등 상세 내용은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 오산시 궐동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축(2020년 준공) 건물의 3층에 소재합니다. 입지 및 교통 여건은 보통 수준이며, 주변에 주거 및 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다. 권리 분석상 특이사항으로는 토지에 대한 '별도등기' 존재가 확인되며, 이는 낙찰 후 인수될 수 있는 중요한 위험 요인이므로 반드시 사전 조사가 필요합니다. 임차인 김 은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 감정가는 246,000,000원이지만, 제공된 소형 주택들의 실거래가와는 상당한 차이가 있어, 본건 자체의 가치 평가가 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급(2020년 준공) 건물에 대한 투자 기회

* 오산시 궐동 지역의 주거 가치

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적음 (보증금 인수 부담 없음)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 246,000,000원입니다. 주변 시세와 관련된 정보는 본건과 면적 및 건축 연도가 상이한 소형 주택들의 사례 위주로 제공되어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 특히 토지에 존재하는 '별도등기'는 잠재적 위험 요인으로, 낙찰 후 인수될 가능성이 있어 신중한 접근이 필요합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 정확한 예상 입찰가는 권리 분석 및 현장 조사를 통해 '별도등기'의 상세 내용을 파악한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

현 시세 및 위험 요인을 감안하여, 감정가 대비 80~90% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 고려할 수 있습니다. 다만, '별도등기'의 구체적인 내용에 따라 입찰가 산정에 큰 변동이 있을 수 있습니다.

* 보수적인 예상 입찰가 범위: 약 184,500,000원 ~ 221,400,000원

상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 경매 시장 상황을 바탕으로 산정한 것이며, 실제 낙찰가는 다양한 요인에 의해 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.