나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54777 [3] 경기도 오산시 궐동 36-3 스타힐스2 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가우감정 · 평가일 2025.03.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 ""대우3차 아파트"" 남측 인근에 위치하며 부근은 기존주택
지대로서 인근으로 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설,공원등이 소재하
며 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근은 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임

형태 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 주거나지 상태임.

인접 도로상태

본건 동측으로 로폭 약 10-15미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합)

가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전
제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 ""대우3차 아파트"" 남측 인근에 위치하며 주위로는 아파트,
단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원, 체육시설 등이 소재하며 주거지로서의
제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 상황
은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 도시형생활주택 2층 201호 외 14개호로서,

외 벽 : 석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(2-16)
도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용중임.(후면 ""내부구조도"" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 공동현관보안설비등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 6-8미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제3구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등의 사항은 미상임.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경54777 (3)

* 소재지: 경기도 오산시 궐동 36-3 스타힐스2 2층202호

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 도시형생활주택

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 237,000,000원

* 토지면적: 34.18㎡ (약 10.34평)

* 토지지분: 34.18㎡ (약 10.34평)

* 건물면적: 39.10㎡ (약 11.83평)

* 건물지분: 39.1㎡ (약 11.83평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 경OOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 토지에 별도등기 있음

* 준공년월: 2020년 9월

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 오산시 궐동 소재 "대우3차 아파트" 남측 인근에 위치합니다. 주변은 기존 주택지대로서 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 주거지로서 양호한 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 10월 6일 접수된 송원자산대부의 근저당권 (을1)입니다.

* 등기사항 요약:

* 소유권보존: 이재열

* 근저당권: 송원자산대부 (말소기준권리, 말소)

* 주택임차권: 이한의 (보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2023.11.28, 확정 2023.11.20, 배당신고 2025.03.11, 대항력 없음, 말소)

* 압류: 화성시동부출장소 (말소)

* 임의경매: 경기수산업협동조합 (말소, 사건번호 2025타경54777)

* 근저당권부채권근질권설정: 제이비우리캐피탈주식회사 (말소)

* 근저당권부채권근질권설정: 박창미 (말소)

* 총 채권액 합계: 1,810,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, "물건명세서 참고사항"에 '지상권개요: 비고: 토지에 관하여 별도등기 있음'으로 기재되어 있으나, 상세 내용은 불분명합니다. 실제 현장 확인이 필요합니다.)

* 인수 보증금: 0원 (임차인 이한의의 경우 대항력 없음으로 인수 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

* 입지: 경기도 오산시 궐동의 주거지역 내에 위치하며, 주변에 다양한 주거 형태(아파트, 단독, 다세대)와 근린생활시설, 학교 등이 분포하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다. 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

* 주거환경: 본건은 5층 건물 중 2층에 위치한 도시형생활주택으로, 철근콘크리트 구조의 신축(2020년 준공) 건물입니다.

* 편의시설: 인근에 학교, 공원, 체육시설, 근린생활시설 등이 소재하여 생활 편의성이 좋습니다.

* 주요 설비: 기본적인 위생, 급배수, 개별난방, 소방, 공동현관 보안 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 별도등기: 토지에 관한 별도등기가 있음을 유의해야 합니다. 이는 토지의 권리 관계에 영향을 미칠 수 있으며, 정확한 내용은 추가적인 확인이 필요합니다.

* 건축물 현황: 집합건물로 총 15세대가 거주 중이며, 본건 외에도 여러 호실이 존재합니다.

* 임대 관계: 임차인 이한의는 대항력이 없으며 배당 신고를 하였으므로, 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 임대차 계약 관련 상세 내용은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 제한사항: 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역 등의 도시계획 및 군사시설 보호법 상의 제한 사항이 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 오산시 궐동에 위치한 신축(2020년 준공) 도시형생활주택으로, 주변 주거 환경이 양호하고 교통 접근성이 보통 수준입니다. 2025타경54777 사건으로 경매 진행 중이며, 감정가는 237,000,000원입니다. 등기부상 다수의 권리가 설정되었으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인 이한의는 대항력이 없어 인수 보증금은 없습니다. 다만, 토지에 관한 별도등기가 있다는 점은 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년에 준공된 비교적 신축 건물로, 주거 편의성과 선호도가 높을 수 있습니다.

* 양호한 입지: 주거 단지 내에 위치하며, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 예정으로, 낙찰자는 깨끗한 권리를 취득할 수 있습니다.

* 토지/건물 일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득할 수 있어 안정적인 소유권 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 237,000,000원이며, 건물 준공년월(2020년) 및 전용면적(39.10㎡)을 고려할 때, 유사 지역의 최근 실거래가를 참고하여 시세 분석을 진행하였습니다. 최근 거래된 인근 다세대주택의 면적 및 건축연도를 감안할 때, 감정가는 현재 시세를 적정 수준으로 반영하고 있는 것으로 판단됩니다. 인수할 보증금이 없고 말소되는 권리가 대부분이므로, 감정가를 기준으로 보수적인 접근을 권장합니다.

* 예상 입찰가 범위: 200,000,000원 ~ 230,000,000원

(주의) 상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 시세 분석을 바탕으로 산출된 것이며, 실제 현장 조사, 권리관계 상세 분석, 최신 시세 변동, 입찰 경쟁 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다. 최종 입찰가는 개인의 판단과 책임하에 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.