나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54777 [5] 경기도 오산시 궐동 36-3 스타힐스2 2층204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가우감정 · 평가일 2025.03.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 ""대우3차 아파트"" 남측 인근에 위치하며 부근은 기존주택
지대로서 인근으로 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설,공원등이 소재하
며 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근은 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임

형태 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 주거나지 상태임.

인접 도로상태

본건 동측으로 로폭 약 10-15미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합)

가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전
제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 ""대우3차 아파트"" 남측 인근에 위치하며 주위로는 아파트,
단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원, 체육시설 등이 소재하며 주거지로서의
제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 상황
은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 도시형생활주택 2층 201호 외 14개호로서,

외 벽 : 석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(2-16)
도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용중임.(후면 ""내부구조도"" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 공동현관보안설비등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 6-8미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제3구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등의 사항은 미상임.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경54777 (5)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 감정가: 182,000,000원 (1억 8천 2백만원)

* 채권자: 경OOOOOOOO

1.1. 물건 상세

* 소재지: 경기도 오산시 궐동 36-3 스타힐스2 2층204호

* 용도: 도시형생활주택

* 토지 면적: 32.02㎡ (약 9.69평)

* 건물 면적: 30.03㎡ (약 9.08평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 2층 204호

* 건물 준공 연월일: 2020년 9월

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 오산시 궐동 소재 ""대우3차 아파트"" 남측 인근에 위치합니다.

* 주변은 기존 주택지대로서 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 건물명은 스타힐스Ⅱ이며, 2020년 9월 사용승인되었습니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 본건 건물은 북측으로 로폭 약 6-8미터 도로에 접해 있습니다.

* 본건 토지는 동측으로 로폭 약 10-15미터 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2020년 10월 6일 접수된 송원자산대부 근저당권(1,680,000,000원)입니다.

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 등기부상 을구 1번 근저당권, 을구 2번 주택임차권, 갑구 2번 압류, 갑구 3번 임의경매, 을구 1-4번 근저당권부채권근질권설정, 을구 1-5번 근저당권부채권근질권설정 등은 모두 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 토지에 관하여 별도 등기가 존재하며, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 개요에 기재되어 있습니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 백

* 보증금: 160,000,000원 (1억 6천만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 3월 22일

* 확정일자: 2021년 3월 3일

* 배당신고일자: 2025년 3월 17일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 1억 6천만원은 인수되지 않을 것으로 보입니다.

3.3. 권리 인수 여부

* 본 물건은 말소기준권리보다 후순위의 각종 권리들은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 그러나 토지에 대한 별도 등기 존재 및 매각으로 소멸되지 않는 지상권 가능성이 있어 주의 깊은 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세

* 제공된 주변 매매 정보 분석 결과, 인근의 2013년식 다세대 주택(전용면적 18.15㎡)이 2026년 5월 5천만원에, (전용면적 20.75㎡)가 2026년 5월 7천 3백만원에 거래되었습니다.

* 본 건은 2020년 준공된 도시형생활주택으로, 비교 대상 물건보다 신축이며 면적이 넓습니다(30.03㎡).

* 주변 시세 대비 본 건의 감정가 1억 8천 2백만원은 상대적으로 높게 책정된 것으로 보입니다.

4.2. 건물 정보

* 건축 연도: 2020년

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 0층, 지상 5층

* 세대수: 총 15세대

* 본 물건은 5층 건물 중 2층에 위치합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 인근에 학교, 근린생활시설, 공원, 체육시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

* 인근에 학교가 소재하여 교육 환경이 양호할 것으로 예상됩니다.

5.3. 혐오시설 여부

* 주변 환경 조사 결과, 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 토지에 대한 별도 등기 존재: 해당 별도 등기가 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)에 해당하는지, 혹은 추후 인수해야 할 부담이 있는지 반드시 확인해야 합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 지상권의 가능성이 있으므로, 해당 지상권의 존재 및 인수 여부를 철저히 확인해야 합니다.

6.2. 물건 자체 리스크

* 임차인 대항력 없음: 임차인 백 은 대항력이 없으며, 보증금 1억 6천만원은 인수하지 않는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 토지이용계획 제한: 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역 등에 해당하여 향후 재건축 등 개발 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 오산시 궐동에 위치한 2020년 준공된 도시형생활주택으로, 비교적 신축에 속하며 기본적인 주거 환경은 양호합니다.

* 권리 관계상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상되어 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 그러나 토지에 대한 별도 등기 존재 및 매각으로 소멸되지 않는 지상권 가능성에 대한 최종 확인이 필요합니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 높아 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2020년 준공)입니다.

* 주거 지역 내에 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 말소되는 권리 관계가 많아 권리 인수 부담이 적을 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원

* 감정가: 182,000,000원

* 주변 시세 분석 결과, 제공된 거래 사례(2013년식, 면적 18~20㎡)와 비교 시 본 건(2020년식, 30㎡)의 감정가(1억 8천 2백만원)는 상대적으로 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 하지만 신축 건물임을 감안하여, 감정가의 80~90% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 145,600,000원 ~ 163,800,000원

* 최종 입찰가는 현장 조사, 권리관계 최종 확인, 최신 시세 동향 분석 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.