나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54777 [4] 경기도 오산시 궐동 36-3 스타힐스2 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가우감정 · 평가일 2025.03.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 ""대우3차 아파트"" 남측 인근에 위치하며 부근은 기존주택
지대로서 인근으로 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설,공원등이 소재하
며 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근은 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임

형태 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 주거나지 상태임.

인접 도로상태

본건 동측으로 로폭 약 10-15미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합)

가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전
제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 ""대우3차 아파트"" 남측 인근에 위치하며 주위로는 아파트,
단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원, 체육시설 등이 소재하며 주거지로서의
제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 상황
은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 도시형생활주택 2층 201호 외 14개호로서,

외 벽 : 석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(2-16)
도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용중임.(후면 ""내부구조도"" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 공동현관보안설비등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 6-8미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제3구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등의 사항은 미상임.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54777 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 오산시 궐동 36-3 스타힐스2 2층203호

주소 상세: 경기도 오산시 오산로360번길 14 (궐동)

건물 용도: 도시형생활주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건

건축 연도: 2020년 (사용승인일 기준)

1.3. 면적 정보

토지면적: 35.57㎡ (약 10.76평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 40.69㎡ (약 12.31평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물 총 면적 (전체 동): 659.87㎡

토지 총 면적 (건물 대지): 472.00㎡

1.4. 가격 정보

감정가: 246,000,000원

토지감정가: (제시되지 않음)

건물감정가: (제시되지 않음)

1.5. 기타 기본 정보

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

특이사항: 공동담보, 별도등기

주의사항: 토지에 관하여 별도등기 있음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 "대우3차 아파트" 남측 인근에 위치합니다.

주변은 기존 주택지대로서 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 소재하며, 주거지로서의 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지: 인접 도로와 등고 평탄한 세장형(주택지) 또는 부정형(건부지) 토지 상태입니다.

도로: 본건 동측으로 로폭 약 10-15미터 도로에 접하며, 본건 북측으로는 로폭 약 6-8미터 도로에 접합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합)

가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

성장관리권역<수도권정비계획법>

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건에는 소유권보존등기(이재열) 외 다수의 근저당권, 압류, 임의경매, 주택임차권 등이 설정되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리

을1 근저당권 (송원자산대부, 2020-10-06 접수, 채권금액 1,680,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 김진희 (마스킹 처리: 김 )

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-01-02

확정일자: 2023-12-06

배당신고일자: 2025-03-20

대항력: 없음

3.4. 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다.

토지에 관하여 별도등기가 존재하나, 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되지 않았으며, 물건명세서에도 '지상권개요: '로만 기재되어 구체적인 내용은 확인이 필요합니다. 다만, 일반적인 경매 절차상 별도등기가 권리관계에 미치는 영향은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

본건이 위치한 궐동 지역은 주거 단지가 밀집된 지역으로, 아파트, 다세대 주택 등이 혼재되어 있습니다. 주변에 학교, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 주거 환경이 조성되어 있습니다.

4.2. 상업 시설 현황

인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능을 제공합니다. 대규모 상업 시설 이용을 위해서는 인근 지역 또는 시내 중심가로의 이동이 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 학교, 근린생활시설, 공원, 체육시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

반경 내에 학교가 소재하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

5.3. 자연환경

인근에 공원이 소재하여 쾌적한 주거 환경에 기여합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

토지에 관하여 별도등기가 존재하여 권리관계 분석 시 주의가 필요합니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

임대관계 등의 사항이 조사되지 않아(미상) 현재 점유 관계 및 임대차 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

제공된 주변 실거래가 정보가 감정가 대비 현저히 낮아, 시세 대비 높은 감정가에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 오산시 궐동에 위치한 도시형생활주택으로, 기본적인 주거 환경 및 교통 접근성이 양호합니다. 2020년 건축된 비교적 신축 건물이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 권리분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 토지에 대한 별도등기 존재 및 임대차 관계 미상 등 일부 확인이 필요한 사항이 있습니다. 제공된 주변 매매 사례가 감정가와 큰 차이를 보여 시세 재확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2020년 준공)로 향후 유지보수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 주거지로서의 기본적인 인프라(학교, 근린생활시설, 공원 등)가 갖추어져 있습니다.

* 권리관계가 비교적 명확하여(말소기준권리 하 후순위 권리 소멸) 낙찰 후 명도 관련 부담이 적을 수 있습니다.

* 제시된 감정가 대비 낮은 시장 가격 형성 가능성을 고려한 공격적인 입찰을 통해 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 주변 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 성우빌A (2013년 건축, 전용면적 18.15㎡): 2026년 5월 5,000만원 (약 275.5만원/㎡)

* 우남빌라 (2008년 건축, 전용면적 20.75㎡): 2026년 5월 7,300만원 (약 351.8만원/㎡)

본건의 건물면적은 40.69㎡입니다. 주변 비교 사례의 평균 제곱미터당 가격(약 313.65만원/㎡)을 적용 시, 시세는 약 127,500,000원으로 추정됩니다.

하지만 본건은 2020년 준공으로 비교 사례보다 신축임을 감안하면, 보수적으로 351.8만원/㎡의 상단 가격에 신축 프리미엄을 일부 적용 시 약 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위의 시세 형성을 기대할 수 있습니다.

본건의 감정가는 246,000,000원입니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

권리분석상 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

시세 분석 결과, 감정가가 시장가 대비 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

따라서, 감정가의 70% ~ 80% 수준으로 입찰하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

* 감정가 70% 수준: 약 172,200,000원

* 감정가 80% 수준: 약 196,800,000원

현재 파악된 시세 및 투자 가치를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 160,000,000원 ~ 190,000,000원 사이에서 신중하게 결정하시는 것을 추천합니다.

정확한 시세 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.