나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경119034 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 635-534 해주빌 6층602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼호감정 · 평가일 2024.10.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "은천초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위
는 단독주택 및 다세대주택, 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입은 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통
이용편의도는 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제6층 제602호로서
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배, 타일 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용중임.

설비내역

급배수시설 무난하며, 기본 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서, 다세대주택(도시형생활주택단지형) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(서울시동작관악교육지원청고시 제2016-12호(2016.8.24.))<교육
환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법
>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허
가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.-2029. 9. 9.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대미상.
-본건 집합건축물대장상 위반건축물[내역: 6층(602호) 17㎡ 조립식패널조 공동주택]로 등재
되어 있음.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울중앙지방법원 2024타경119034 (1) 사건의 물건에 대한 분석 정보를 담고 있습니다.

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경119034 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 635-534 해주빌 6층602호

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제6층 제602호

* 용도: 도시형생활주택 (구분건물)

* 건축물현황:

* 연면적: 403.86㎡ (약 122.2평)

* 대지권면적: 202㎡ (약 61.1평) - 해당 호실 토지지분: 17.83㎡ (약 5.4평)

* 건축면적: 120.99㎡ (약 36.6평) - 해당 호실 건물면적: 23.27㎡ (약 7.0평)

* 건폐율: 59.9%

* 용적률: 199.93%

* 최초사용승인일: 2017년 05월 12일

* 주차: 옥내 2대, 옥외 5대

* 감정가: 234,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO (서울보증보험)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "은천초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량의 진출입은 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 무난합니다.

* 도로상태: 본건 북동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하))

* 가축사육제한구역, 상대보호구역

* 대공방어협조구역, 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2024.09.10 - 2029.09.09)

1.3. 권리분석

* 권리현황:

* 말소기준권리: 갑7 (압류, 강서세무서장) 또는 갑8 (압류, 관악구). 단, 현재 경매개시결정은 갑10 (강제경매, 서울보증보험)에 의한 것입니다.

* 채권 총액: 230,000,000원 (등기부채권)

* 임차인 현황:

* 임차인: 송희주

* 보증금: 216,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-11-01

* 확정일자: 2019-12-02

* 배당신고일자: 2024-10-17

* 대항력: 있음

* 비고:

* 임차인: 조윤재

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-09-06

* 확정일자: 2017-08-16

* 배당신고일자: 2019-09-23

* 대항력: 있음

* 비고:

* 집합건물 등기부 요약:

* 을1: 주택임차권, 권리자 조윤재, 권리금액 230,000,000원, 말소: 인수

* 전입일자: 2017-09-06, 확정일자: 2017-08-16

* 갑7: 압류, 강서세무서장, 말소: 말소

* 갑8: 압류, 관악구(서울특별시), 말소: 말소

* 갑10: 강제경매, 서울보증보험, 권리금액 286,176,710원, 말소: 말소

* 물건명세서 참고사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 1번 주택임차권은 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 매수인이 인수해야 합니다.

* 집합건축물대장상 위반건축물 등재 있음 (내역: 6층 602호 17㎡ 조립식패널조 공동주택).

1.4. 상권분석

* 최근 매매 정보 분석:

* 봉천동 소재 2016년 준공 다세대주택 (100-84번지, 26.98㎡)이 2026년 7월 1일, 283,000,000원에 거래되었습니다. (㎡당 약 10,490,000원)

* 봉천동 소재 2022년 준공 다세대주택 (41-7번지, 39.75㎡)이 2026년 7월 3일, 540,000,000원에 거래되었습니다. (㎡당 약 13,580,000원)

* 본건은 2017년 준공된 도시형생활주택으로, 유사한 연식 및 면적의 빌라 시세를 고려할 때, ㎡당 약 10,500,000원의 시세로 추정할 수 있습니다.

* 이를 바탕으로 본건(23.27㎡)의 시장 가치는 약 244,000,000원 (23.27㎡ * 10,500,000원/㎡) 수준으로 평가됩니다.

* 다만, 본건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 위반건축물 등기사항이 있어 시세 반영에 주의가 필요합니다.

1.5. 생활정보

* 주변 편의시설: 단독주택 및 다세대주택 밀집 지역으로, 다양한 근린생활시설이 분포되어 있습니다.

* 교육시설: "은천초등학교"가 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통편의: 노선 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 주거 지역으로 조용한 편이나, 도심지 특성상 소음 등이 있을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 인수: 조윤재 임차인(보증금 230,000,000원)은 말소기준권리보다 선순위로 전입신고가 되어 있어, 배당 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 위험이 있습니다. 본 경매에서 해당 금액이 전액 배당될 가능성은 낮아 보여, 매수인의 부담이 될 수 있습니다.

* 위반건축물 등재: 집합건축물대장상 6층 602호에 위반건축물(17㎡ 조립식패널조 공동주택)이 등재되어 있습니다. 이는 이행강제금 부과 대상이 될 수 있으며, 향후 건물 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 건물 면적 외에 별도의 제시외 건물(17.00㎡)이 포함되어 매각됩니다. 이에 대한 명도 또는 철거에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 도시형생활주택으로, 준수한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 하지만, 보증금 230,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인 인수 가능성과 위반건축물 등재라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 감정평가액 234,000,000원은 시세 대비 비교적 낮게 책정된 것으로 보이나, 인수해야 할 임차인의 보증금을 고려하면 실질적인 매수인의 부담은 매우 커질 수 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 잠재적 추가 비용 산정을 통해 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 봉천동 일대 주거지로서의 안정적인 가치.

* 도시형생활주택으로 소형 주거 공간에 대한 꾸준한 수요 기대.

* 현재 감정가가 잠재적 인수 보증금 등을 고려하여 낮게 책정되었을 가능성.

1.9. 예상 입찰가

본건의 추정 시세는 약 244,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인 조윤재의 보증금 230,000,000원이 인수될 가능성이 높으므로, 매수인이 실제 부담해야 할 금액은 시세에서 인수 보증금을 제외한 금액(약 14,000,000원) + 경매 관련 제반 비용 + 수익률을 고려해야 합니다.

따라서, 인수 보증금 230,000,000원을 감안한 실질적인 가치는 매우 낮다고 판단됩니다.

제시된 감정가 234,000,000원 또한 인수 보증금을 고려하면 높은 수준입니다.

잠재적 리스크를 충분히 감안한 보수적인 접근 시, 예상 입찰가는 30,000,000원에서 60,000,000원 사이로 제안합니다.

이 가격대에서도 낙찰 가능성은 불확실하며, 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성에 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.