나이스옥션 법원경매 안산 2024타경2022 [1] 경기도 안산시 단원구 대부남동 3-768 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영섭감정 · 평가일 2024.05.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 대부남동 소재 "유리섬박물관" 남측 인근에 위치하며, 주변은
펜션, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하며 정류장까지의 거리
및 운행빈도 등을 고려할 때 대중교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

- 기호(1,2) : 정방형 평지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 기호(3) : 부정형 평지로서, 도로로 이용 중입니다.
- 기호(4) : 사다리형 평지로서, 도로로 이용 중입니다.

인접 도로상태

- 기호(1,2) : 내부도로(기호3)를 통하여 노폭 약8미터 내외의 아스팔트도로에 접합니다.
- 기호(3,4) : 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트도로입니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1-2) : 도시지역, 생산녹지지역, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한
특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>
- 기호(3) : 도시지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경
개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음
진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
- 기호(4) : 도시지역, 자연녹지지역, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한
특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

- 기호(4) : 공부상 "구거"이나, 현황 "도로"입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다.
- 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1, 2)
철근콘크리트구조 기타지붕 3층건으로서,
(사용승인일 : 2022.08.17)
- 외벽 : 스타코플렉스 마감 등
- 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등
- 창호 : 새시창호 등

이용상태

기호(1,2) : 공히 단독주택으로서,
1층 : 거실 등
2층 : 방, 수영장, 거실/주방, 화장실, 현관 등
3층 : 거실, 화장실, 테라스 등으로 이용 중입니다.

설비내역

- 기호(1,2) : 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 수영장설비(2층) 등을 갖추고
있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다.
- 기 타 : 없습니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 목록 5,6은 지분 매각임.
2. 목록 5는 지목 '구거'이나 현황 '도로'로 이용 중임.
3. 경매개시 후 매각지분 경정 및 일부 취소 결정 있으므로 최종 감정가는 첨부한 감정인의 사실조회회신서(2026.03.16.자)금액 참조.
4. 2026. 4. 28.자로 임차인 이수동으로부터 목록 2건물에 대하여 수영장 운영을 위한 보일러실 공사, 2층 수영장 및 1층 천정 방수공사로 인한 공사대금 900만 원 및 유익비 600만 원 총 1,500만 원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함.
5. 2026.8.25.자로 신청채권자로부터 ‘유치권 신고인이 주장하는 공사비, 시설비, 영업비용은 펜션 영업을 위한 지출일 뿐, 건물의 보존 또는 객관적 가치 증가를 위한 유익비라고 보기 어려워 유치권 성립요건을 갖추지 못하였으므로 배제되어야 한다’는 취지의 유치권배제신청서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2024타경2022 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 대부남동 3-768

용도: 단독주택

감정가: 1,395,181,840원 (최종 감정가는 2026년 3월 16일자 감정인의 사실조회회신서 참조)

토지면적: 2373.00㎡ (약 717.9평)

건물면적: 362.32㎡ (약 109.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남동농업협동조합

특이사항: 유치권, 공동담보, 유동화 물건

3. 물건 기본정보

주의사항:

1. 일괄매각. 단, 목록 5, 6은 지분 매각임.

2. 목록 5는 공부상 지목이 '구거'이나 현황 '도로'로 이용 중임.

3. 경매개시 후 매각지분 경정 및 일부 취소 결정이 있었으므로, 최종 감정가는 2026년 3월 16일자 감정인의 사실조회회신서 금액을 참조해야 함.

4. 2026년 4월 28일자로 임차인 이수동이 건물에 대해 총 1,500만원(공사대금 900만원, 유익비 600만원)의 유치권 신고서를 제출했으나, 그 성립 여부는 불분명함.

4. 입지조건

5. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 대부남동 소재 "유리섬박물관" 남측 인근에 위치함.

주변은 펜션, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 용이함.

인근에 버스정류장이 소재하며, 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됨.

토지 현황

토지는 정방형, 부정형, 사다리형 등 다양한 형태로 이용 중임.

주거용 건부지 및 도로로 이용 중인 부분이 있음.

공부상 지목이 '구거'이나 현황 '도로'로 이용 중인 토지(기호 4)가 있음.

인접 도로상태

내부도로를 통해 약 8미터 내외의 아스팔트 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 생산녹지지역, 성장관리권역 등에 속하며, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역 등의 규제를 받음.

6. 권리분석

7. 권리분석

말소기준권리

토지 및 건물 등기부 상 을17 (토지, 2022.09.30. 접수) 또는 을1 (건물, 2022.09.30. 접수) 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 1,118,400,000원)이 말소기준권리가 됨.

주요 권리사항

* 다수의 근저당권, 가압류, 압류 등이 등기되어 있으나, 모두 말소될 예정임.

* 채권자(남동농업협동조합)의 임의경매 신청으로 진행 중임.

* 토지 등기부 채권 총액: 4,291,362,213원

* 건물 등기부 채권 총액: 4,971,362,213원 (총 채권액 합계는 매우 높음)

임차인 현황

* 이수동

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입/확정/배당신고일: 2023-10-11 / 2023-10-11 / 2026-04-08

대항력: 없음

비고: 유치권 신고(1,500만원) 있으나 성립 여부 불분명. 보증금은 인수되지 않을 것으로 보이나, 유치권 성립 시 추가 부담 발생 가능성 있음.

* 김태산

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 특별한 권리사항 없음.

인수되는 보증금

0원 (임차인 이수동은 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없을 것으로 판단됨.)

8. 상권분석

9. 상권분석

본건은 관광지(유리섬박물관) 인근에 위치하며, 주변에 펜션, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역임.

상업적 밀집도가 높은 지역은 아니며, 지역 특성상 전원생활 또는 관광 관련 시설 운영에 적합한 입지임.

주요 상권과의 접근성은 보통 수준으로 평가됨.

10. 생활정보

11. 생활정보

주변 편의시설

근린생활시설이 인근에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능함.

관광지(유리섬박물관)가 인접해 있어 여가 활동이 용이함.

학교, 병원, 대형마트 등 주요 편의시설과의 접근성은 다소 떨어질 수 있음.

주거환경

비교적 조용하고 자연 친화적인 환경임.

단독주택으로 구성되어 있어 개별적인 공간 활용성이 높음.

12. 잠재적 리스크

13. 잠재적 리스크

유치권 신고

임차인 이수동이 주장하는 1,500만원의 유치권 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 법적 다툼이나 추가 비용 발생 가능성이 있음.

지분 매각 관련 사항

목록 5, 6의 지분 매각은 토지 또는 관련 권리의 복잡성을 시사하며, 이에 대한 명확한 파악이 필요함.

공부와의 차이 (구거 현황 도로)

토지 기호 4가 공부상 '구거'이나 현황 '도로'로 이용 중인 부분은 향후 토지 이용 및 관리 상의 문제를 야기할 수 있음.

높은 채권 총액

등기부채권 총액이 감정가를 크게 상회하므로, 낙찰가의 결정 및 채권 회수 과정에 영향을 미칠 수 있음.

불확실한 최종 감정가

경매개시 후 매각지분 경정 및 취소 결정으로 인해 최종 감정가가 변동될 수 있다는 점을 유의해야 함.

혐오시설 유무

주변 지역에 대한 예비 조사 결과, 인근에 유해하거나 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공업 단지 등)은 확인되지 않았음. 다만, 상세한 지역 분석을 통해 잠재적 혐오시설의 존재 여부를 추가로 검토할 필요가 있음.

14. 종합 의견

15. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2022년 사용승인) 단독주택으로, 넓은 토지 면적과 함께 관광지 인근에 위치하여 잠재적 가치가 있는 물건임.

다만, 유치권 신고, 복잡한 권리관계, 공부상 지목과 현황 불일치 등 다수의 리스크 요소를 내포하고 있어 철저한 권리분석과 현장 조사가 필수적임.

특히 유치권의 성립 여부에 따라 추가적인 부담이 발생할 수 있으며, 이를 면밀히 검토해야 함.

높은 채권 총액은 물건의 낙찰가 산정에 중요한 변수가 될 수 있음.

16. 투자 포인트

17. 투자 포인트

신축 건물

2022년 8월 사용승인된 비교적 최신 건물로, 리모델링 비용을 절감할 수 있음.

넓은 토지 면적

총 2373.00㎡ (약 717.9평)의 토지는 건축, 조경, 활용 등 다양한 가능성을 제공함.

관광지 인근 입지

"유리섬박물관" 인근이며, 펜션 등이 혼재된 지역으로 관광객 유치 및 관련 사업(펜션, 체험 시설 등) 운영에 유리할 수 있음.

토지 가치

대부도 지역의 토지 가치를 고려할 때, 장기적인 관점에서 토지 자체의 가치 상승을 기대할 수 있음.

18. 예상 입찰가

19. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,395,181,840원이나, 유치권 신고(성립 여부 불분명) 및 복잡한 등기부 권리관계, 공부상 지목과 현황 불일치 등의 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요함.

또한, 외부 시세 자료가 제공되지 않았으므로, 현장 조사를 통한 유사 물건의 거래 사례 및 주변 시세를 면밀히 파악하는 것이 중요함.

인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적 요인이지만, 유치권이 인정될 경우 추가 부담이 발생할 수 있음.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 700,000,000원 ~ 900,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정할 것을 권고함. 이는 예비적인 추정치이며, 전문가와 상의하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.