나이스옥션 법원경매 안산 2025타경811 [2] 경기도 광명시 철산동 261 파보레 비1층193호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 철산동 소재 '7호선 철산역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공공시설, 근린생활시설 및 아파트 등이 혼재하는 노선상가지대로서，제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 철산역이 위치하여 대중교통 상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건내 제2층 2층 137호외 1개호로서 외벽 : 외장타일 붙임마감 등. 창호 : 사시 창호임.

이용상태

기호 1 : 집합건축물대장상 판매및영업시설(기타소매시설)임. 기호 2 : 집합건축물대장상 근린생활시설임.

설비내역

급.배수시설, 위생설비, 화재탐지설비, 에스컬레이터, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형 토지로서 상업용의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건과 연결된 외곽도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역, 광로2류(폭 50m~70m) (국지도로) (접합), 대로2류(폭 30m~35m) (접합), 상대보호구역(2013-04-22)(광명광덕초등학교해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 주택 취득 시, 2025.8.26.~2026.8.25./국토교통부 제2025-1058호) 토지거래계약에관한허가구역(외국인 주택 취득 시, 2025.8.26.~2026.8.25 /국토교통부 제2025-1058호).

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상. - 재건축예정으로 건물 출입구가 폐쇄되어 접근이 불가함.

물건 비고

1. 현황 및 감정시 재건축 예정으로 모든 출입구 폐쇄되어 출입이 통제되었음.
2. 감정평가는 건축물현황도에 의하여 작성되었으므로 입찰시 참고 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 안산지원 2025타경811 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 경기도 광명시 철산동 261 파보레 비1층193호

건물명: 파보레

주요 용도: 근린상가 (판매 및 영업시설, 근린생활시설 등)

1.3. 면적 정보

토지면적: 18.94㎡ (약 5.73평)

건물면적: 45.98㎡ (약 13.91평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 지분: 18.94㎡

건물 지분: 45.98㎡

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 557,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 광명시 철산동 소재 '7호선 철산역' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공공시설, 근린생활시설 및 아파트 등이 혼재하는 노선상가지대로를 형성하고 있어, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통망

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 7호선 철산역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 지역 지구 지정 현황

* 일반상업지역

* 시가지경관지구

* 제1종지구단위계획구역

* 광로2류(폭 50m~70m) (접합)

* 대로2류(폭 30m~35m) (접합)

* 상대보호구역(광명광덕초등학교)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 을5 (근저당권, 2014-06-03, 중소기업은행, 153,600,000원)

말소되지 않는 권리: 대지권 목적 토지 별도 등기(을구 7번 구분지상권 설정 등기)는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

등기부채권 총액: 663,600,000원

3.2. 임차인 현황

임차인 현황: 등재된 임차인 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계는 현재 미상이나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인됩니다. 임대 관계가 미상임에도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

집합건축물대장상 본건은 판매 및 영업시설(기타 소매시설) 및 근린생활시설로 등재되어 있습니다.

4.2. 상권 특성

본건이 위치한 철산동 일대는 지하철역을 중심으로 형성된 노선상가지대로서, 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 밀집되어 있습니다. 주변의 아파트 단지 및 공공시설 또한 상권 활성화에 기여할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 지하철 7호선 철산역

* 시내버스정류장

* 광명광덕초등학교 (인근)

5.2. 대중교통 이용 편의성

인근 지하철역 및 버스정류장 접근성이 뛰어나 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재건축으로 인한 접근 제한

현재 재건축 예정으로 모든 출입구가 폐쇄되어 있어 건물 내부 접근 및 현황 파악이 불가한 상태입니다. 이는 입찰 전 현장 확인에 상당한 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. 별도등기 (구분지상권) 인수

등기부상 '을구 7번 구분지상권 설정 등기'가 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. 이에 대한 추가적인 확인 및 부담 분석이 필요합니다.

6.3. 건물 상태 및 감정평가

감정평가는 건축물현황도에 의거하여 작성되었으므로, 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다. 접근이 통제된 상황에서 정확한 건물 상태 파악이 어렵다는 점을 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 역세권의 상업지역에 위치하여 입지적 가치는 높으나, 현재 재건축 진행으로 인한 출입 통제와 별도등기(구분지상권) 인수라는 명확한 리스크를 안고 있습니다. 이러한 제반 사항을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 향후 재건축 사업 진행 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 지하철역 인근 상가로서의 지속적인 임대수요 기대가 가능합니다.

* 일반상업지역 내 위치하여 다양한 업종의 영업 및 개발 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 557,000,000원을 기준으로 하되, 재건축으로 인한 접근 불가 상태, 건물 내부 현황 미확인, 인수해야 할 구분지상권의 부담 등을 면밀히 검토하여 결정해야 합니다. 잠재적 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.