나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53437 [2] 경기도 안산시 단원구 성곡동 838-2 아티스큐브2차 22층2216호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 "남안선JC" 서측 인근에 위치하며 부근은 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 판매시설 등이 밀집하여 소재하는 일반적인 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여, 대중교통 편의성은 보통 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 기타지붕 지하1층 / 지상28층 (사용승인일 : 2023.10.25)건 내 제17층 제1727호 및 제22층 제2216호로서, 외벽 : 인조석 판재 붙임 및 몰탈후 페인팅 마감 내벽 : 몰탈후 페인팅 및 인테리어 마감 창호 : 알루미늄 샷시 창호임.

이용상태

업무용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재관련설비, 방침방화설비, 방재설비, 지상주차장 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄하게 조성된 2필지 일단의 사다리형 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 폭 약20m의 중로에 접하며, 남동측으로 폭 약 8m의 보행자도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

-기호 1 토지 도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 국가산업단지(시화국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> , 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) -기호 2 토지 도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 국가산업단지(시화국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> , 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경53437 (2)

소재지: 경기도 안산시 단원구 성곡동 838-2 아티스큐브2차 22층2216호

용도: 오피스텔

건물사용승인일: 2023년 10월 25일

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적

토지면적: 6.52㎡ (약 1.97평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 38.16㎡ (약 11.54평)

건물제시외면적: 0.00㎡

전용면적: 38.16㎡ (약 11.54평)

분양면적: 제공된 정보로는 정확한 분양면적 확인이 어려우나, 전용면적 38.16㎡를 기준으로 합니다.

1.3. 가격

감정가: 268,000,000원 (26,800만원)

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 제공된 정보에 구체적인 특이사항은 명시되어 있지 않습니다.

주의사항: 제공된 정보에 구체적인 주의사항은 명시되어 있지 않습니다.

특수물건정보: 제공된 정보에 구체적인 특수물건정보는 명시되어 있지 않습니다.

1.5. 권리분석

1.5. 1.말소기준권리

을1. 근저당 (수협엔피엘대부주식회사, 360,000,000원)

1.5. 2.매각으로 소멸되는 권리

을1. 근저당 (수협엔피엘대부주식회사, 360,000,000원)

을2. 근저당 (주식회사티에프인베스트, 265,200,000원)

갑7. 가압류 (중소벤처기업진흥공단, 172,030,622원)

갑8. 가압류 (경기신용보증재단, 54,496,696원)

갑9. 임의경매 (여수수산업협동조합, 308,031,371원) - 본건 경매 개시 결정

갑10. 압류 (안산시)

1.5. 3.매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 해당 사항 없음 (제공된 정보상)

1.5. 4.임차인 현황

임대관계는 미상임.

인수 보증금 합계: 0원

특이사항: 임대차 관계가 불명확하여 현장 조사를 통한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

1.6. 입지조건

1.6. 1.위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 "남안선JC" 서측 인근에 위치하며, 주변은 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 판매시설 등이 밀집한 일반적인 상업지대입니다.

1.6. 2.교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

1.6. 3.주변 시설

본건이 위치한 성곡동 일대는 시화국가산업단지와 인접해 있으며, 주변에 다양한 업무시설, 산업단지 지원시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 산업단지 배후 주거 및 상업 기능을 담당하는 지역으로, 대규모 산업단지 특성상 관련 업종의 시설들이 분포합니다. (별도 외부 조사 결과, 대규모 혐오시설이나 환경 저해 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 산업단지 인근 지역의 일반적인 특성을 가집니다.)

1.7. 건물정보

1.7. 1.구조 및 용도

구조: 철근콘크리트조 기타지붕

용도: 업무시설(오피스텔)

1.7. 2.이용상태

현재 업무용 오피스텔로 이용 중입니다.

1.7. 3.설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재관련설비, 방침방화설비, 방재설비, 지상주차장 등이 구비되어 있습니다.

1.7. 4.건축물 정보

총 28층 중 22층에 위치하며, 2023년 10월 25일 사용승인된 신축 건물입니다. 건물 총 호수는 632호입니다.

1.8. 토지정보

1.8. 1.형상 및 이용상태

인접 도로와 등고평탄하게 조성된 2필지의 일단의 사다리형 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설부지로 이용 중입니다.

1.8. 2.인접 도로상태

본건은 북동측 및 남서측으로 폭 약 20m의 중로, 남동측으로 폭 약 8m의 보행자도로와 접해 있어 차량 및 보행 접근성이 양호합니다.

1.8. 3.토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 중로1류(폭 20m~25m) 및 소로1류(폭 10m~12m)에 접해 있습니다. 또한, 시화국가산업단지, 반월특수지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래계약허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정된 사항이 있습니다.

1.9. 상권분석

본건은 신축 오피스텔로, 주변에 다수의 업무시설 및 산업단지가 배후하고 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 일반 상업지대에 위치하며 근린생활시설, 판매시설 등과 함께 형성된 지역으로, 직주근접성이 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다.

1.10. 생활정보

최신 건축물로 내부 시설 및 마감 상태가 양호할 것으로 판단됩니다. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 기본적인 생활 편의시설 이용에 무리가 없을 것으로 보입니다.

1.11. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미확인: 임대차 관계가 불명확하며, 인수 보증금은 없으나 실제 거주자 또는 점유자가 있을 수 있어 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 총 등기부채권액이 약 8억 5천만원으로 높아 경매 진행에 영향을 줄 수 있으나, 말소기준권리 이후 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상자에 한해 토지거래 허가가 필요할 수 있으나, 일반적인 오피스텔 매입 및 거주 목적에는 큰 영향이 없을 것으로 보입니다.

1.12. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2023년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 하자 발생 가능성이 낮고 즉시 임대 또는 실거주가 가능합니다.

* 산업단지 배후 수요: 시화국가산업단지 등 산업단지 배후에 위치하여 직장인의 임대 수요가 안정적일 것으로 기대됩니다.

* 경쟁력 있는 감정가: 최근 매매 실거래가(2024년 12월, 269,700,000원) 및 감정가(268,000,000원)가 유사한 수준으로, 시장 가치를 반영한 합리적인 가격으로 판단됩니다.

1.13. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 단원구 성곡동에 위치한 신축 오피스텔로, 산업단지 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익이 기대되는 물건입니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸 예정이므로 낙찰자는 깨끗한 등기부 상태를 취득할 수 있습니다. 다만, 임대차 관계가 불명확한 점은 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 할 사항입니다. 전반적으로 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.14. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본건과 유사한 조건의 최근 매매 실거래가는 269,700,000원이며, 감정가는 268,000,000원입니다. 이를 종합적으로 고려할 때, 낙찰가의 적정 범위는 감정가의 90% ~ 100% 수준으로 예상됩니다.

예상 입찰가: 255,000,000원 (25,500만원)

(참고: 본 입찰가는 제공된 정보를 기반으로 한 추정치이며, 실제 경매 참여 시에는 현장 조사, 권리관계 재확인, 법원 기일 변경 여부 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.