나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53340 [2] 경기도 안산시 단원구 고잔동 527-3 아이즈빌투오피스텔 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나래감정 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 고잔동 소재 안산시청 남측 인근에 소재하며 부근은 근린생활시설, 공원, 업무시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트구조 평스라브지붕으로서 외벽 : 석재타일 붙임 등 내벽 : 인테리어마감 등 창호 : 새시창 등임.

이용상태

기호[1]식당, 기호[2]마트(폐문부재 상태)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재관련설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 업무시설 및 근린생활시설부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 진입로에 접하며, 동측으로 공영주차장에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중요시설물보호지구(공용), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

기호[1,2] 집합건축물대장상 용도는 '골프연습장'으로 표기되어 있으나, 식당 및 마트로 조사되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임. 나. 본건 위치확인 및 내부구조 등은 외부관찰, 건축물대장 현황도면, 점유인 탐문조사 등을 참조하였으며 업무진행시 내부현황 등은 재확인바람.

물건 비고

건축물대장상 운동시설(골프연습장)이나 감정평가시 기준 마트로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53340 (2)

소재지: 경기도 안산시 단원구 고잔동 527-3 아이즈빌투오피스텔 1층 103호

용도: 근린상가

감정가: 896,000,000원

토지면적: 38.99㎡ (약 11.79평)

토지지분: 38.995㎡ (약 11.79평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 183.92㎡ (약 55.63평)

건물지분: 183.92㎡ (약 55.63평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (등기부 기재 기준)

특이사항: 공동담보, 건축물대장상 운동시설(골프연습장)이나 감정평가시 기준 마트로 이용 중임.

주의사항: 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황이 상이함.

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 안산시 단원구 고잔동 소재 안산시청 남측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 공원, 업무시설 등이 소재하여 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 서측으로 진입로에 접하고 동측으로는 공영주차장에 인접하여 교통 편의성이 높습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중요시설물보호지구(공용), 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 관한 다양한 규제를 받습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 그 대상은 외국인 등 특정 경우에 한정됩니다.

* 주변 시설: 안산시청, 롯데백화점 안산점, NC백화점 안산고잔점, 이마트 안산고잔점 등 다양한 편의시설 및 상업 시설이 인접해 있습니다. 이 지역은 안산문화광장, 중앙역 상권 등과 인접하여 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 일반적인 도시 지역의 경우 님비 현상으로 인해 혐오시설 입지가 제한되는 경향이 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 최초 소유권 보존 등기 이후 여러 차례 소유권 이전이 있었습니다.

* 말소기준권리는 2021년 7월 23일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(채권액 960,000,000원)입니다.

* 이후 압류, 근저당권, 가압류, 임의경매 등이 설정되었으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매 개시결정으로 인해 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소 예정 권리: 농업협동조합자산관리회사 근저당권, 경기신용보증재단 근저당권, 별내농업협동조합 가압류, 농업협동조합자산관리회사 임의경매, 안산시 압류, 안산세무서장 압류.

* 등기부채권 총액: 1,090,569,977원.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로, 명시적으로 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 보입니다. 하지만 "가. 임대관계는 미상임."이라는 기재가 있으므로, 실제 임차인 존재 여부 및 대항력 유무에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (지상권 개요: -)

4. 상권분석

* 건물 업종: 건축물대장상 '운동시설(골프연습장)'로 표기되어 있으나, 감정평가 시점에는 '마트'로 이용 중이었으며, 현장에서는 '식당'과 '마트'로 조사되었습니다. 건물 자체의 주요 용도는 업무시설 및 근린생활시설입니다.

* 주변 상권: 안산시청 및 주요 행정기관, 상업 시설이 밀집한 지역으로, 고잔신도시 상권에 속하며 유동인구가 풍부한 편입니다. 중앙역 및 고잔역 등 역세권과 인접하여 접근성이 좋고, 다양한 상업 시설이 발달해 있습니다. 롯데백화점, NC백화점, 이마트 등 대형 유통 시설이 인근에 위치하고 있어 집객 효과가 높습니다.

* 활성화 노력: 안산시는 골목상권 활성화 사업 등을 통해 지역 상권에 활력을 불어넣고 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 안산시청, 공원, 근린생활시설, 마트, 식당 등이 소재하여 생활 편의성이 높습니다. 롯데백화점, NC백화점, 이마트 등 쇼핑 시설 이용이 용이하며, 주변에 차량 접근 및 공영 주차장 이용이 편리합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 서측으로 진입로, 동측으로 공영 주차장에 접해 있습니다. 대중교통 이용 관련 상세 정보는 추가 확인이 필요하나, 주변에 안산시청, 중앙역, 고잔역 등이 있어 접근성이 양호한 편입니다.

* 주변 환경: 업무시설, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역으로, 비교적 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 용도 불일치: 건축물대장상의 '운동시설(골프연습장)'과 실제 이용 현황('식당', '마트')이 상이하여, 향후 원상 복구 명령 또는 행정 제재의 가능성을 내포하고 있습니다. 이는 명도 및 재산권 행사 시 추가적인 비용이나 절차가 발생할 수 있는 요인입니다.

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 약 10억 9천만 원에 달하여, 경매 낙찰가가 감정가를 상회하거나 유찰될 경우, 2차 경매에서도 높은 경쟁률이 예상될 수 있습니다.

* 공동담보: 본건이 공동담보로 제공되었다는 점은, 동일 채무에 대해 다른 담보물도 경매에 나올 수 있음을 시사하며, 시장 상황에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되었으나, 임대 관계가 미상이라는 점은 추후 예상치 못한 임차인과의 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 단원구 고잔동의 중심 상업 지역에 위치하여 입지 조건이 우수합니다. 안산시청 인근이라는 지리적 이점과 주변의 풍부한 상업 시설 및 교통망은 투자가치를 높이는 요소입니다. 하지만 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황의 불일치, 높은 채권 총액 등은 잠재적 리스크 요인으로 신중한 검토가 필요합니다. 이러한 리스크를 인지하고 면밀한 분석을 거친다면, 장기적인 관점에서 안정적인 수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 안산시청 인근의 핵심 상업 지역에 위치하여 유동인구와 배후 수요가 풍부합니다.

* 업무시설 및 근린생활시설로서의 잠재력이 높아 향후 가치 상승이 기대됩니다.

* 주변 상권의 발달과 교통 편의성으로 인해 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 향후 건물 용도 규제 해소 또는 합법적 활용 방안 모색 시 추가적인 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현재 시점에서는 정확한 산정이 어렵습니다. 감정가 896,000,000원을 기준으로, 법원 경매 시장의 경쟁 상황, 물건의 명도 용이성, 실제 이용 가능한 용도와 이에 따른 미래 수익성 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 특히, 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이로 인한 잠재적 리스크를 감안하여, 이를 해결하거나 활용할 수 있는 방안에 대한 면밀한 분석 후에 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 일반적으로 감정가의 80%~120% 범위에서 입찰이 이루어지나, 본 물건의 경우 시장 상황 및 권리 분석 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 점은 긍정적 요인으로 고려될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.