나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65228 [3] 경기도 고양시 덕양구 향동동 477 향동디엠씨퍼스트시티주건축물 1동 5층502호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 향동동 소재 '향동중학교' 남서측 인근에 위치하며 인근은 대규모 아파트를 배후로 한 근린생활시설 및 업무시설이 소재하는 상가지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2025.03.14 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층건물 내 3층 302호외 3개호로서, 외벽: 외장석 붙임 및 커튼월 등, 창호: 하이샷시 창호 등.

이용상태

일련번호 1~4 : 업무시설(사무소)로 이용중임. *상세이용상황은 후첨 '건물이용상태' 참조바람.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 도로와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 중로, 남측으로 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역(향동보금자리) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제4구역(지원)(수색비행장 표고(19.5m)기준 고도 18m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도 85m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

*임대관계: 미상임. *기 타: 대상물건 내부구조는 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문으로 '건축물현황도'를 기준하였으며, 실제 현황과 다소 상이할수 있으니 경매진행시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경65228 (3)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 향동동 477 향동디엠씨퍼스트시티 주건축물 1동 5층 502호

건물명: 향동 DMC 퍼스트시티

용도: 업무시설

감정가: 1억 7,200만원

토지면적: 4.02㎡ (약 1.22평)

건물면적: 21.62㎡ (약 6.54평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 육

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 '향동중학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 대규모 아파트 단지를 배후로 한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집한 상가지대로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 경의중앙선 향동역 신설 예정으로 향후 교통 여건은 더욱 개선될 것으로 보입니다. 또한, 디지털미디어시티역 방면으로 운행하는 730번 버스 및 고양똑버스04 노선 등을 이용할 수 있습니다.

* 건물의 구조

건축물은 2025년 3월 14일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 지상 15층 건물 내 5층 502호입니다. 외벽은 외장석 붙임 및 커튼월, 창호는 하이샷시 등으로 마감되었습니다.

* 이용상태

해당 물건은 현재 업무시설(사무소)로 이용 중입니다.

* 설비내역

건물 내에는 위생 및 급·배수 설비, 소화전 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용상태 및 도로

인접 토지 및 도로와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지 위에 업무시설 건물로 이용 중입니다. 건물 북측으로는 중로, 남측으로는 소로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황

- 2025년 4월 30일: 교보자산신탁주식회사 명의 소유권보존신탁 (갑1)

- 2025년 10월 27일: 이강선 명의 가압류 (금 218,192,000원) (갑2)

- 2025년 12월 31일: 육은주 명의 강제경매 개시결정 (금 612,907,372원) (갑3) - 본 경매 사건

- 2026년 4월 22일: 고양시 명의 압류 (갑4)

매각으로 인해 위 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금은 0원입니다. 임대차 관계는 미상입니다.

* 물건명세서 참고사항

작성일: 2026년 5월 4일

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

* 임차인 관련 주의 문구

임대차 관계가 미상이므로, 인수 여부 및 대항력 유무에 대해 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

대상 물건은 향동지구 내에 위치하며, 대규모 아파트 단지를 배후로 하고 있어 배후 수요가 안정적인 지역입니다. 상업시설 및 업무시설이 혼재되어 있어 유동인구가 꾸준히 유입될 것으로 예상됩니다. 인근에 지식산업센터(DMC시티워크 등)가 다수 개발되어 있어 관련 업종 종사자들의 수요가 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교육시설

대상 물건 인근에 향동중학교가 위치하며, 초·중·고등학교가 신설되는 등 교육 인프라 확충이 활발하게 이루어지고 있습니다.

* 편의시설

주변 상가지대 이용이 가능하며, 차량 이동 시 서울 은평구 및 마포구 상암DMC 접근성이 용이하여 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 별도 등기 존재: 등기부등본상 확인되는 별도 등기 관련 사항은 추가적인 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

- 비행안전제4구역 (지원)(수색비행장 표고(19.5m)기준 고도 18m 위임지역)

- 제한보호구역(전방지역:25km)(고도 85m위임지역)

- 공공주택지구, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 도시계획 및 법규의 적용을 받습니다.

- 비행안전구역 및 제한보호구역은 건축물의 높이 및 사용에 제한을 줄 수 있습니다.

* 내부 구조 확인 불가: 소유자 및 이해관계인 부재, 폐문 등으로 인해 건축물 현황도를 기준으로 작성되었으므로, 실제 현황과 다소 차이가 있을 수 있습니다. 경매 진행 시 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다.

* 높은 채권 금액: 채권자 육은주의 강제경매 청구 금액(612,907,372원)이 감정가(172,000,000원)를 초과하므로, 채무 전액 변제가 이루어지지 않을 경우 매각이 취소될 가능성도 있습니다.

* 혐오시설 인접 가능성: 고양시 덕양구는 서울시의 기피·혐오시설(소각장, 화장장, 물재생센터 등) 이전 논란이 지속적으로 있어왔으며, 향동지구 또한 이러한 시설들과 인접할 가능성에 대한 지역 주민들의 우려가 존재합니다. 이와 관련하여 현재까지 대상 물건 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지 않았으나, 향후 개발 계획 등을 주시할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 향동지구에 위치한 업무시설로, 주변 시세 대비 합리적인 가격에 매입할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 신설 예정인 향동역 및 주변 교통망 확충으로 인한 미래 가치 상승이 기대됩니다. 그러나 별도 등기 존재, 엄격한 토지 이용계획 및 제한상태, 내부 구조 확인의 어려움, 높은 채권액으로 인한 경매 취소 가능성 등은 신중하게 고려해야 할 요소입니다. 특히, 임대차 관계가 불분명하므로 권리 분석에 만전을 기해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 향동지구 내 신규 역세권 프리미엄 기대: 경의중앙선 향동역 신설 예정으로 역세권 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 업무시설 수요 증가: 인근 지식산업센터 개발 및 상암DMC와의 접근성으로 인한 업무시설 수요 증가가 예상됩니다.

* 양호한 교통 및 생활 인프라: 차량 및 대중교통 이용이 편리하며, 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 7,200만원입니다. 낙찰가율은 통상적으로 감정가의 70~90% 수준에서 결정되나, 본건은 별도 등기 존재, 임대차 관계 미상, 높은 채권 금액으로 인한 경매 취소 가능성 등의 리스크를 내포하고 있습니다. 예상 입찰가는 이러한 요인들을 종합적으로 고려하여, 권리 분석 및 현장 조사 후 신중하게 결정해야 합니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 대비 낮은 금액에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.