나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65228 [2] 경기도 고양시 덕양구 향동동 477 향동디엠씨퍼스트시티주건축물 1동 4층402호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 향동동 소재 '향동중학교' 남서측 인근에 위치하며 인근은 대규모 아파트를 배후로 한 근린생활시설 및 업무시설이 소재하는 상가지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2025.03.14 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층건물 내 3층 302호외 3개호로서, 외벽: 외장석 붙임 및 커튼월 등, 창호: 하이샷시 창호 등.

이용상태

일련번호 1~4 : 업무시설(사무소)로 이용중임. *상세이용상황은 후첨 '건물이용상태' 참조바람.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 도로와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 중로, 남측으로 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역(향동보금자리) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제4구역(지원)(수색비행장 표고(19.5m)기준 고도 18m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도 85m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

*임대관계: 미상임. *기 타: 대상물건 내부구조는 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문으로 '건축물현황도'를 기준하였으며, 실제 현황과 다소 상이할수 있으니 경매진행시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경65228 (2)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 향동동 477 향동디엠씨퍼스트시티주건축물 1동 4층402호

용도: 업무시설

감정가: 1억 7,200,000원

토지면적: 4.02㎡ (약 1.22평)

토지지분: 4.02㎡ (약 1.22평)

건물면적: 21.62㎡ (약 6.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 육OO

특이사항: 별도등기

주의사항: 해당 없음

특수물건정보: 별도등기

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 '향동중학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 본 지역은 대규모 아파트 단지를 배후로 하여 근린생활시설 및 업무시설이 밀집한 상가지대로 형성되어 있습니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 주변 시설

'향동중학교'가 인근에 있으며, 상업지구 내에 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 주변에 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 12월 31일 접수된 육은주 채권자의 강제경매(갑2)입니다.

* 등기사항 요약

- 갑1: 2025년 04월 30일, 교보자산신탁주식회사 명의의 소유권보존신탁

- 갑2: 2025년 12월 31일, 육은주 채권자의 강제경매, 권리금액 612,907,372원 (말소기준권리)

- 갑3: 2026년 04월 22일, 고양시 명의의 압류

* 매각 후 소멸 권리

강제경매 개시결정일(2025년 12월 31일) 이후의 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸될 예정입니다. 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로, 인수할 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 실제 점유 및 임대차 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 지역 특성

대상 물건이 위치한 지역은 대규모 아파트 단지를 배후로 하는 근린생활시설 및 업무시설 밀집 지역으로, 기본적인 상업 활동이 활발한 곳입니다.

* 토지이용계획

해당 물건은 일반상업지역, 지구단위계획구역(향동보금자리)으로 지정되어 있습니다.

* 건물 정보

본 건물은 2025년 03월 14일 사용 승인을 받은 철근콘크리트 구조의 지상 15층 건물이며, 대상 물건은 4층 402호로 업무시설(사무소)로 이용 중입니다.

5. 생활정보

* 주변 환경

'향동중학교'가 인근에 있으며, 상업지구 내에 위치하여 필요한 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 교통망

차량 접근성이 좋고, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 별도등기 존재: 등기부등본 상 별도등기가 존재하며, 해당 권리의 성격 및 영향에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 건물 이용 현황 불확실성: 소유자 및 이해관계인 부재, 폐문 등으로 인해 내부 구조 및 실제 이용 현황이 건축물 현황도와 다소 상이할 수 있습니다. 이에 대한 사전 확인이 요구됩니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 확인되지 않아, 실제 점유 및 대항력 있는 임차인 존재 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 제한사항: 비행안전제4구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등 다수의 법적 규제가 존재하여 향후 재산권 행사나 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 향동동에 위치한 업무시설로, 주변 아파트 단지를 배후로 하는 상권에 속해 있어 기본적인 가치를 지니고 있습니다. 강제경매 절차를 통해 진행되며, 말소기준권리 외 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 별도등기의 존재, 내부 현황 및 임대 관계의 불확실성, 그리고 다양한 토지이용계획상의 제한사항은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 위험 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후수요: 대규모 아파트 단지가 인접해 있어 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 경매 절차의 명확성: 강제경매로 진행되어 권리관계가 비교적 명확하게 정리될 가능성이 높습니다.

* 역세권 및 교통 인프라: 차량 접근성 및 대중교통 이용이 용이하여 접근성이 뛰어납니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 감정가 172,000,000원을 기준으로 시장 상황, 유사 물건 거래 사례, 본건의 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우며, 추가적인 시세 조사 및 현장 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.