나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경64344 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 504-35 천지투스타 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아이비감정 · 평가일 2024.12.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 대상물건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 "서울갈현초등학교" 남서측 인근에 위치
하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지대임.

교통상황

본건 대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 내 4층 403호호로서,

외벽 : 치장석, 치장벽돌, 치장타일 마감,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감,
창호 : PVC샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재감지기, 화재경보기, 도시가스에 의한 개별난방설비, CCTV 등
을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 북측의 약 5미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역(최종확인은 관할
교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권
역, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2024타경64344 (1)

* 물건 종류: 다세대주택

* 소재지: 서울특별시 은평구 갈현동 504-35, 천지투스타 4층 403호

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 17.84㎡ (약 5.40평)

* 건물 면적: 28.19㎡ (약 8.53평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 감정가

* 감정가: 240,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 "서울갈현초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 현황

* 토지는 인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 사다리형으로, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 대상 토지는 북측 약 5미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2023년 10월 18일 남동세무서장의 압류입니다.

3.2. 말소 예상 권리

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 을1(주택임차권, 김미선), 갑5(압류, 남동세무서장), 갑6(강제경매, 주택도시보증공사), 갑7(압류, 서울특별시).

3.3. 인수 예상 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 파악된 정보상으로는 없습니다. (명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 로 표기되어 있으나, 실제 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김미선)

* 보증금: 235,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-15

* 확정일자: 2022-01-21

* 배당신고일자: 2023-12-13

* 대항력: 없음. 본건 등기부상 주택임차권은 말소 예정이며, 물건명세서상 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 진행됩니다.

* 임차인: 최원호

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-05-03

* 대항력: 있음. 최원호 임차인은 보증금 0원, 차임 0원에도 불구하고 대항력이 있어, 명도 과정에서 추가적인 검토 및 협의가 필요할 수 있습니다.

3.5. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원. (최원호 임차인의 보증금 0원, 주택도시보증공사 임차인은 물건명세서상 조건에 따라 인수되지 않을 것으로 보입니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 정보

* 본건 건물(천지투스타)은 2019년 4월 30일 사용 승인된 건물로, 5층 규모입니다.

* 건물은 공동주택(다세대주택) 및 근린생활시설로 이용 가능합니다.

4.2. 주변 시세 분석

* 최근 매매 사례 분석 (2026년 5월 기준):

* 갈현동 481-19 현대빌리지(연립, 1994년식, 4층): 235,000,000원 (전용 46.47㎡)

* 갈현동 275-154번지(다세대, 1986년식, 지하층): 190,000,000원 (전용 49.97㎡)

* 갈현동 507-2 창성빌라(다세대, 2001년식, 2층): 330,000,000원 (전용 71.91㎡)

* 본건(천지투스타, 2019년식, 전용 28.19㎡)과 유사한 조건의 사례는 현대빌리지(2026년 5월, 235,000,000원, 전용 46.47㎡)입니다. 그러나 면적이 상이하여 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

* 면적당 가격을 역산 시,

* 현대빌리지: 약 505만원/㎡ (23,500만원 / 46.47㎡)

* 275-154번지: 약 380만원/㎡ (19,000만원 / 49.97㎡)

* 창성빌라: 약 459만원/㎡ (33,000만원 / 71.91㎡)

* 본건 전용 면적 28.19㎡에 주변 시세를 적용하면, 약 112,760,000원 ~ 140,950,000원 범위로 추정됩니다. (28.19㎡ * 400~500만원/㎡)

* 본건의 감정가(240,000,000원)는 최근 거래된 주변 시세보다 약 70% 이상 높게 책정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* "서울갈현초등학교" 남서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

5.2. 편의 시설

* 주위에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주변 환경

* 본건은 주거 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 주거 위주의 환경을 갖추고 있습니다.

* 갈현1동 일대는 대규모 재개발 사업(갈현1구역)이 진행 중이며, 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 최원호 임차인은 보증금 0원에 대항력이 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 임차인은 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행되나, HUG 인수조건 변경 관련 상세 내용을 확인하여 최종 리스크를 파악해야 합니다.

6.2. 감정가 대비 시세

* 본건의 감정가(240,000,000원)가 최근 주변 시세(약 112,760,000원 ~ 140,950,000원)에 비해 현저히 높아, 추가 유찰 가능성이 높습니다.

6.3. 건물 노후도

* 본건 건물은 2019년 준공되어 비교적 신축이지만, 주변 건물 중에는 노후된 다세대 주택도 존재합니다.

6.4. 혐오시설

* 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 심각한 혐오시설의 존재 가능성은 낮습니다. (별도 검색 결과, 해당 지역에 특별히 언급되는 혐오 시설은 없습니다.)

7. 종합 의견

* 본건은 서울 은평구 갈현동에 위치한 2019년 준공된 다세대주택으로, 신축 건물이라는 장점이 있습니다.

* 그러나 감정가가 최근 실거래가 대비 약 70% 이상 높게 책정되어 있어, 현재 시점에서 투자 매력이 낮은 것으로 판단됩니다.

* 대항력 있는 임차인(최원호)의 존재는 명도 과정에서의 잠재적 리스크 요인이며, HUG 관련 조건 변경 사항도 면밀한 검토가 필요합니다.

* 따라서 추가 유찰을 기다리거나, 감정가 조정이 이루어진 후에 접근하는 것이 합리적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

* 2019년 준공된 건물로, 연식이 오래된 주변 다세대주택 대비 양호한 상태를 기대할 수 있습니다.

8.2. 지역 개발 잠재력

* 갈현1동 일대는 대규모 재개발 사업이 진행 중인 지역으로, 장기적인 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8.3. 실수요 목적

* 가격 메리트가 확보될 경우, 서울 내 소형 주거 공간으로 실수요자에게는 매력적인 선택지가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 추정

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 28.19㎡)의 경우 112,760,000원 ~ 140,950,000원 범위의 시세가 형성될 수 있습니다.

* 건축 연도(2019년) 및 입지 등을 고려하여 보수적으로 접근 시, 약 130,000,000원 ~ 150,000,000원 수준을 고려해볼 수 있습니다.

9.2. 고려 사항

* 본 건의 감정가(240,000,000원)는 현재 시장 시세와 큰 괴리가 있습니다.

* 최원호 임차인의 대항력 인수 여부 및 명도 비용을 고려하여 추가적인 할인율을 적용해야 할 수 있습니다.

* HUG 관련 인수 조건 변경 사항의 구체적인 내용을 확인하여 최종 인수 보증금이나 기타 발생 비용을 확정해야 합니다.

9.3. 최종 예상 입찰가 제안

* 현재 시세와 권리 분석 결과, 보수적으로 접근하여 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

* 이는 시장 상황 및 추가 정보 확인에 따라 변동될 수 있으며, 반드시 현장 확인 및 전문가 상담을 거쳐 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.