나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경59045 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 472-6 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준일감정 · 평가일 2024.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 "선정중교" 남동측 인근에 위치함.
부근은 공동주택 및 단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이 혼재되어
형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장 및 지하철6호선 "구산역" 까지 도보로 각각 약2-3분 및
약5-6분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층건내 제3층 제302호로서,
외벽은 치장석붙임·드라이비트 마감 등,
내벽은 벽지·타일붙임 마감,
창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

현관1·방2·주방겸식당1·거실1·욕실겸화장실1·다용도실1 등으로 이용중임.

설비내역

상·하수도설비·위생설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임
개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형으로서, 집합건축물대장등본상 공동주택(다세대주택), 제2종근린생활시설(사무소)
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에
관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2024타경59045 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 갈현동 472-6, 3층 302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 191,000,000원

* 토지면적: 18.11㎡ (약 5.48평)

* 건물면적: 29.20㎡ (약 8.83평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 박OO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 "선정중교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 주상용건물, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재된 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 대중교통 이용 편의도는 보통으로, 버스정류장은 도보 약 2-3분, 지하철 6호선 구산역은 도보 약 5-6분 거리에 위치하여 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 주변시설: 본 건은 주거, 상업, 교육 시설 및 공원이 혼재된 지역에 위치하고 있어 전반적으로 양호한 생활 환경을 갖추고 있습니다. 제공된 정보나 일반적인 지역 분석을 통해 확인된 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2020년 3월 20일 접수된 이영신 씨의 가압류(채권액 165,000,000원)입니다. 이 권리보다 늦게 설정된 권리들은 경매 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 갑3 가압류 (이영신, 2020-03-20 접수, 165,000,000원) - 말소기준권리

* 갑6 압류 (은평구, 2023-08-16 접수)

* 갑7 압류 (은평세무서장, 2024-04-19 접수)

* 갑8 강제경매 (박제이, 2024-08-02 접수, 155,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수되는 권리):

* 물건명세서에 따르면, 을구 순위 3번 주택임차권(박제이, 2023-11-24 접수, 155,000,000원)은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로서, 배당에서 보증금 중 145,000,000원이 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 기재와 상반되는 내용이므로, 실제 낙찰 시 145,000,000원 상당의 보증금을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인으로, 낙찰 시 총 부담액은 '낙찰가 + 인수되는 보증금'이 됩니다.

* 임차인 현황:

* * 임차인: 박제이

* 보증금: 145,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2018-01-05

* 확정일자: 2018-01-04

* 배당신고일자: 2023-11-24

* 대항력: 있음

* 권리분석:

* * 임차인: 박제이

* 보증금: 150,000,000원 (1차 보증금 증액분 5,000,000원 포함)

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2018-01-05

* 확정일자: 2020-08-18

* 배당신고일자: 2023-11-24

* 대항력: 있음

* 권리분석:

* * 임차인: 박제이

* 보증금: 155,000,000원 (2차 보증금 증액분 5,000,000원 포함)

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2018-01-05

* 확정일자: 2023-11-13

* 배당신고일자: 2023-11-24

* 대항력: 있음

* 권리분석:

* (참고: 임차인 박제이는 동일인으로 보이며, 총 보증금은 155,000,000원입니다. 확정일자를 기준으로 하면 145,000,000원 보증금 중 145,000,000원이 배당받지 못하면 잔액 인수 가능성이 있습니다.)

* 총 채권액 (등기부채권 총액): 320,000,000원 (가압류 165,000,000원 + 강제경매 155,000,000원)

4. 상권분석

* 주변 시세 분석: 제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 인근 지역의 다세대 및 연립주택 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 거래된 현대빌리지(연립, 46.47㎡)는 235,000,000원에 거래되었습니다. (㎡당 약 505.7만원)

* 2026년 5월 거래된 (275-154)(다세대, 49.97㎡)는 190,000,000원에 거래되었습니다. (㎡당 약 380.2만원)

* 2026년 5월 거래된 창성빌라(다세대, 71.91㎡)는 330,000,000원에 거래되었습니다. (㎡당 약 458.9만원)

* 최근 거래 사례들을 종합해 볼 때, 본 건의 전용면적 29.20㎡ (약 8.83평) 기준, ㎡당 약 380만원 ~ 505만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다. 이를 바탕으로 추정되는 본 건의 적정 시장 가치는 약 110,900,000원 (29.20㎡ * 380만원/㎡) ~ 147,500,000원 (29.20㎡ * 505만원/㎡) 범위로 추정됩니다.

* 감정가 대비 분석: 본 건의 감정가는 191,000,000원으로, 최근 실거래가 평균 대비 약 30~70% 높게 평가되었습니다. 이는 감정 시점과 실제 거래 시점의 시장 변동, 또는 감정평가 기준의 차이일 수 있습니다.

5. 생활정보

* 건물 구조 및 상태: 본 건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 건물 내 제3층 제302호입니다. 외벽은 치장석붙임·드라이비트 마감, 내벽은 벽지·타일 마감, 창호는 하이샷시 마감으로 현 상태는 보통입니다.

* 이용 상태: 현관, 방 2개, 주방 겸 식당, 거실, 욕실 겸 화장실, 다용도실 등으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 상하수도, 위생 설비 등이 갖추어져 있으며, 개별 도시가스 보일러에 의한 난방 설비가 설치되어 있어 생활에 편리합니다.

* 토지 이용: 세장형 토지이며, 집합건축물대장등본상 공동주택(다세대주택) 및 제2종근린생활시설(사무소) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 차량 출입이 가능한 도로가 개설되어 있습니다.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차보증금: '물건명세서'에 명시된 바와 같이, 을구 3번 주택임차권(박제이)은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금 중 145,000,000원이 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 기재와 상반되므로, 실제 낙찰 시 145,000,000원 상당의 보증금을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 감정가와 시세 차이: 본 건의 감정가가 최근 실거래가 대비 높게 책정되어 있어, 유찰될 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 다수 임차인: 제공된 정보상 임차인은 박제이 씨 단독으로 보이나, '공동담보' 표기는 다른 물건과 담보가 묶여있음을 시사하므로, 해당 담보로 인한 추가적인 권리 관계 변동 여부를 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울 은평구 갈현동에 위치한 다세대주택으로, 대중교통 접근성이 양호하고 주거 환경이 보통 수준입니다. 그러나 '물건명세서'에 명시된 인수되는 임차보증금 145,000,000원이라는 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다. 만약 이 금액을 인수해야 한다면, 감정가 및 예상 시장 가치 대비 과도한 총 부담액이 발생할 수 있습니다. 따라서 해당 임차인의 배당 현황을 철저히 확인하여 실제 인수 부담액을 확정하는 것이 최우선 과제입니다. 이러한 리스크에도 불구하고, 향후 시세 상승 가능성과 현재의 감정가 대비 저가 매수의 기회를 노려볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울 은평구 갈현동이라는 위치적 이점과 편리한 대중교통 접근성은 장기적인 가치 상승을 기대하게 합니다.

* 저평가 가능성: 현재 감정가가 최근 실거래가 대비 높아, 유찰 후 저가에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (단, 인수되는 임차보증금 리스크를 상쇄할 수 있는 수준이어야 함)

* 주거 환경: 인근에 교육기관과 공원이 있어 주거 환경이 비교적 쾌적합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산해야 하나, 본 건의 경우 '물건명세서'상 인수되는 임차보증금이 145,000,000원으로 명시되어 있으며, 이는 추정되는 시장 가치(약 110,900,000원 ~ 147,500,000원)를 초과하는 금액입니다.

이러한 상황을 고려할 때, 낙찰 시 총 부담액이 '낙찰가 + (145,000,000원 - 배당받는 금액)'이 됩니다. 만약 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못하고 145,000,000원을 인수해야 한다면, 순수하게 낙찰가를 시장 가치 이하로 낮추어야 합니다.

그러나 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 기재는 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 가능성을 시사합니다. 만약 임차인이 보증금 전액을 배당받아 인수 부담이 없다고 가정한다면, 입찰가는 추정 시장 가치 범위 내에서 경쟁 상황을 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다.

최근 실거래가(㎡당 약 380만원 ~ 505만원)와 감정가(191,000,000원) 사이의 간극을 고려하고, '인수 보증금 0원'을 전제로 할 때, 70%~80% 수준의 감정가 적용을 고려한 입찰가 산정이 가능합니다.

70% 적용 시: 191,000,000원 * 0.7 = 133,700,000원

80% 적용 시: 191,000,000원 * 0.8 = 152,800,000원

인수 보증금 리스크를 완전히 배제할 수 없는 상황임을 감안하여, 안정적인 투자를 위해 시장 가치 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 인수되는 임차보증금 145,000,000원의 실질적인 부담이 없다고 가정할 경우 , 예상 입찰가는 약 135,000,000원 내외로 제안합니다.

단, 만약 145,000,000원의 임차보증금 인수 부담이 발생할 경우, 본 금액으로는 투자가치가 매우 낮아질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 임차인 배당 현황을 최종 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.