나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51178 [1] 서울특별시 은평구 신사동 2-8 2층나호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인서감정 · 평가일 2025.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 역촌초등학교 남측 인근에 위치하고 있으며,
주위는 단독 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주상복합지대로 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 통행이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철6호선 응암역이
소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 내 제2층 제나호(현황 '301')로서,
외벽 : 적벽돌쌓기 마감 등,
내벽 : 벽지 및 내장타일 마감 등
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택(후면 건물개황도 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 현황 건부지(다세대주택)으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측 및 서측으로 노폭 약 4-5M 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드
시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-
257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울특별시 은평구 신사동 2-8번지에 위치한 다세대주택 경매 물건에 대한 분석 결과를 담고 있습니다.

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51178 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 신사동 2-8, 2층 나호 (현황 301호 표기)

용도: 다세대주택

감정가: 203,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 전

1.2. 면적 정보

토지면적: 30.11㎡ (약 9.11평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 43.66㎡ (약 13.21평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건축물대장 상 사용승인일: 1986년 05월 15일

구조: 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 내 제2층 제나호 (건축물대장 상 연와조)

외벽: 적벽돌쌓기 마감 등

내벽: 벽지 및 내장타일 마감 등

창호: 샷시창호 등

이용상태: 다세대주택으로 이용 중

1.4. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

1.5. 등기부 요약

* 소유권 이전: 김춘자 (2005-06-02), 선명길 (2009-06-12)

* 강제경매 개시: 전호숙 (2025-03-24, 22,307,539원)

* 말소기준권리: 서울서부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경51178) 등기부채권 총액: 0원 (제공된 정보 기준)

1.6. 물건명세서 참고사항

* 등기사항증명서상 호수는 '2층 나호'이나, 현황(출입문표시)은 '301호'로 표기됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 역촌초등학교 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주상복합지대로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 통행이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한 지하철 6호선 응암역이 도보 가능한 거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통상황은 보통입니다.

2.3. 도로 상태

본건은 북측 및 서측으로 노폭 약 4-5미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근 및 주거 생활에 무리가 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 조건

본건은 토지와 건물이 일괄하여 매각되는 부동산강제경매 물건입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 홍 (홍용순)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2023-10-17

* 확정일자: 2023-10-17

* 배당신고일자: 2025-04-16

* 대항력: 있음

* 비고:

3.3. 권리 분석 요약

* 말소기준권리인 전호숙의 강제경매개시결정 등기(2025-03-24)보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 가장 주목해야 할 사항은 '대항력 있는 임차인' 홍용순 씨의 존재입니다. 전입일자와 확정일자를 모두 갖추고 있어 대항력이 인정됩니다.

* 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 수 있을 것으로 추정되거나, 해당 정보가 임차인의 보증금 전액을 낙찰자가 인수하지 않는다는 의미로 해석될 수 있습니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인의 경우, 배당받지 못한 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로, 해당 임차인의 실제 배당 여부 및 잔여 보증금 인수 가능성에 대한 철저한 조사가 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주상복합 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있습니다. 대규모 상업 시설과의 접근성은 다소 떨어지나, 주거지로서의 기본적인 편의시설은 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 6호선 응암역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

* 교육: 역촌초등학교, 신도초등학교 등이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 환경: 주거 밀집 지역으로 비교적 조용한 편이나, 역촌초등학교 남측에 위치하여 학생 유동인구가 있을 수 있습니다. 주변에서 특별히 언급할 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 120,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있지만, 배당을 통해 전액 회수가 불확실할 경우 해당 금액을 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다. 임차인 관련 명도 및 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

* 건물 노후화: 1986년 준공된 건물로, 약 40년 정도의 노후화가 진행되었습니다. 향후 수리 및 유지보수 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 건물 명칭 및 호수 혼동: 등기부상 호수(2층 나호)와 현황 호수(301호)가 달라 현장 확인 시 혼동될 수 있습니다.

* 토지 이용 계획: 제3종일반주거지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등 일부 법적 제한사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 은평구 신사동 역세권 인근에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 주거 환경 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 그러나 40년 가까이 된 건물 노후화와 함께, 가장 중요한 리스크 요인은 보증금 1억 2천만 원의 대항력 있는 임차인의 존재입니다. '인수 보증금 0원'이라는 표기가 있지만, 임차인의 권리관계 및 배당 여부를 반드시 최종 확인하여 예상치 못한 인수 금액이 발생하지 않도록 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 현황 호수와 등기부상 호수의 불일치로 인한 현장 확인의 중요성도 강조됩니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 6호선 응암역 인근 역세권 입지로 인한 안정적인 수요 기대.

* 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 생활 편의성 확보.

* 대항력 있는 임차인 문제 해결 시, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회.

9. 예상 입찰가

최근 주변 실거래가 분석 결과, 본건과 면적이 유사한 신사동 38-5번지 '하나쉐르빌'의 경우 43.53㎡ 면적이 200,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 산정한 평당 단가는 약 4,594,440원/㎡입니다.

본건의 전용면적 43.66㎡에 동일 단가를 적용하면 약 200,679,302원 (약 2억 679만원) 수준의 시세로 추정됩니다.

제시된 감정가는 203,000,000원으로, 이는 인근 시세와 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인 홍용순 씨의 보증금 120,000,000원입니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보가 명확하고 임차인이 배당을 통해 전액 회수할 수 있다는 확신이 있을 경우, 감정가 수준 또는 그 이하로 입찰가를 고려할 수 있습니다.

그러나 임차인 관련 불확실성이 존재하므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 현재 감정가(203,000,000원)에서 첫 유찰 시 20% 하락한 162,400,000원 이하로 유찰될 가능성도 고려해야 합니다.

* 임차인과의 원만한 협의 또는 명확한 권리관계 확인이 이루어진다는 전제 하에, 180,000,000원 ~ 200,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

* 만약 임차인의 보증금 120,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 상황이라면, 실제 부담 가능한 금액은 이보다 훨씬 낮아지므로, 해당 부분을 최우선으로 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.