나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경106393 [1] 서울특별시 영등포구 신길동 389 대성유니드아파트 제101동 제5층 제504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연감정 · 평가일 2024.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재‘신길5동주민센터’서측 인근에 위치하며,
부근은 아파트단지, 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장, 지하철역 신풍역이 소재하여
일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

구조: 철근콘크리트구조 철골트러스지붕 15층 건물내 5층 504호로서
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
창호: 샷시 창호 등

이용상태

제5층 제504호 : 아파트(방3, 거실, 주방, 욕실2)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약6m의 포장도로인 가마산로50길에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 도로(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용
가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부
사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역
(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비
계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경106393 (1)

* 소재지: 서울특별시 영등포구 신길동 389 대성유니드아파트 제101동 제5층 제504호

* 용도: 아파트

* 감정가: 867,000,000원 (8억 6천 7백만원)

* 토지면적: 35.10㎡ (약 10.6평)

* 건물면적 (전용면적): 82.26㎡ (약 24.9평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 박

* 건축 정보:

* 아파트명: 신길동 대성유니드 아파트

* 사용승인일: 2003년 6월 28일

* 층수: 15층 중 5층

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 영등포구 신길동 소재 ‘신길5동주민센터’ 서측 인근

* 주위환경: 아파트단지, 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임

* 교통: 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장, 지하철 신풍역이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통임

* 도로: 남서측으로 노폭 약 6m의 포장도로인 가마산로50길에 접함

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2012년 5월 23일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당 (을8)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 등기부 요약에 따르면 모든 권리가 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 박* (박종일): 보증금 5,000,000원, 차임 0원. 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 없음. 대항력 없음. (을24 전세권설정 5,000,000원도 말소되었음)

* 총 인수 보증금: 0원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 서울특별시 영등포구 신길동의 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있으며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 이는 주로 지역 거주민을 위한 편의 시설 위주로 구성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 아파트, 다세대, 다가구 주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 교통: 지하철 신풍역과 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량을 이용한 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 해당 지역은 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 주변 학교와의 근접성 등이 관련될 수 있습니다. (세부 사항은 남부교육청 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 중복병합사건: 본 경매 사건은 중복으로 병합되어 진행되는 사건입니다. 이로 인해 경매 절차 진행 과정에서 추가적인 확인이나 특별한 주의가 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본 물건은 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 토지 이용 관련 규제를 받고 있어, 건축 및 개발 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

* 임대차 정보: 현재 파악된 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되나, 임대 관계가 명확히 규명되지 않은 부분이 있어 경매 진행 및 명도 과정에서 변동 사항이 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 영등포구 신길동에 위치한 아파트로, 지하철 신풍역 인근에 자리 잡아 교통이 편리하며 주거 환경 또한 양호합니다. 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높은 편입니다. 다만, 중복 병합된 경매 사건이라는 점과 여러 토지 이용 제한은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 현재 감정가는 8억 6천 7백만원으로 책정되었으나, 최근 실거래가는 7억 5천만원에서 7억 9천만원 수준으로 시세와 감정가 간에 상당한 격차가 존재하므로, 이를 면밀히 분석하여 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 신풍역을 도보로 이용할 수 있는 우수한 역세권 단지입니다.

* 주거 편의성: 아파트가 밀집된 지역으로 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 시세 차익 가능성: 감정가보다 낮은 최근 실거래가를 고려할 때, 시세 반영 낙찰 시 향후 시세 상승을 통한 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건 건물면적(전용면적) 82.26㎡의 최근 실거래가는 2026년 5월 7억 9천만원(4층), 2026년 4월 7억 8천만원(14층), 2026년 3월 7억 5천만원(7층)으로 확인되었습니다. 이를 평균하면 약 7억 7천만원 수준입니다.

* 현재 감정가는 8억 6천 7백만원으로, 최근 실거래가 평균보다 높게 책정되어 있습니다.

* 따라서, 예상되는 총 인수 비용(명도비, 취득세 등 제반 비용 포함)을 고려하여 낙찰 후 시세 차익을 확보하기 위해서는 최근 실거래가 수준 또는 약간 상회하는 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가는 7억 8천만원에서 8억 2천만원 사이로 제안하며, 최적 입찰가는 7억 9천 5백만원으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.