나이스옥션 법원경매 광주 2024타경632 [1] 광주광역시 북구 문흥동 921 제302동 제11층 제1103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 문흥동 소재 "대주1차아파트" 남측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 소재 단지까지 차량출입이 가능하며, 대중교통사정은 인근에 버스정류장이
소재하는 등 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층 - 지상 11층 건물 내 제11층 제1103호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감.
내벽: 벽지도배, 타일 붙임 등 마감.
창호: 새시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스시설, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 지반 평탄하게 조성된 장방형의 형태로 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북서측으로 접한 왕복2차선포장도로를 통하여 본건 단지로의 차량출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 소로2류(폭 8m-10m)
(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-12-29)(라에송
유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문화중학교)<교육환경 보호에 관한
법률>, 택지개발지구( 사업완료지구)<택지개발촉진법>, 토지구획정리사업지구(사업완료
지구)<토지구획정리사업법>, 전통상업보존구역(유통산업발전법).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

* 사건 번호: 광주지방법원 2024타경632 (1)

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 물건 현황

2.

* 소재지: 광주광역시 북구 문흥동 921 제302동 제11층 제1103호

* 용도: 아파트

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 및 감정가

2.

* 감정가: 173,000,000원

* 토지면적: 41.73㎡ (약 12.62평)

* 건물면적: 84.97㎡ (약 25.70평) (전용면적 추정)

* 토지지분: 41.73㎡

* 건물지분: 84.9685㎡

1.3. 특이사항

2.

* 중복사건, 유동화물건, 재매각

2. 입지조건

2.

* 주변 환경

2.

* 위치: 광주광역시 북구 문흥동 소재 "대주1차아파트" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위: 본건 주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하여 주거 생활에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

2.1. 교통 및 도로

2.

* 교통: 본건 소재 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 도로: 단지 북서측으로 접한 왕복 2차선 포장도로를 통하여 본건 단지로의 차량 출입이 용이합니다.

2.2. 토지이용계획

2.

* 본건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속해 있습니다.

* 본건 단지는 폭 8m-10m의 소로2류(도로)에 접해 있습니다.

* 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 유치원 및 문화중학교 인근의 상대보호구역에 해당합니다.

* 또한, 택지개발지구 및 토지구획정리사업지구(사업완료 지구)에 포함되어 있으며, 유통산업발전법에 따른 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

2.

* 말소기준권리

2.

* 등기접수일자: 2018-01-23

* 권리종류: 근저당

* 권리자: 국민은행

* 권리금액: 92,900,000원 (을6)

3.1. 인수 또는 말소될 권리

2.

* 본 물건의 등기부등본상 말소기준권리(을6, 2018-01-23 근저당)보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인하여 말소될 예정입니다.

* 따라서 낙찰자는 해당 권리들을 인수하지 않습니다.

3.2. 소유권 현황

2.

* 최초 소유권 이전은 2007-05-16, 김희석에게 이루어졌습니다.

* 현재 소유권은 2018-01-23, 정운이에게 매매(금130,000,000원)를 통해 이전되었습니다.

3.3. 임차인 현황

2.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 현재 미상입니다.

* 금액이 미상이라도, 해당 임차인에게 대항력이 있는지 여부 등은 별도 확인이 필요하며, 예상치 못한 인수 금액이 발생할 가능성에 대해 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

2.

* 상업시설 현황

2.

* 본건은 아파트 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

* 또한, 전통상업보존구역으로 지정되어 있어, 지역 내 상업 활동에 대한 특정 규제가 적용될 수 있습니다.

4.1. 주변혐오시설 유무 (외부 검색 결과)

2.

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 납골당, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 주변 환경은 대체로 주거 및 상업 활동에 적합한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

2.

* 건물 상태

2.

* 구조: 본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕으로, 지하 1층부터 지상 11층으로 이루어진 건물 내 제11층 제1103호입니다.

* 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 상태입니다.

* 내벽: 벽지도배 및 타일 붙임 등으로 마감되어 있습니다.

* 창호: 새시 창호로 시공되어 있습니다.

5.1. 편의시설

2.

* 본 아파트는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 도시가스 시설, 난방 설비 등 현대 생활에 필요한 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

5.2. 지역 편의시설

2.

* 본건이 위치한 문흥동 지역은 주변에 다수의 아파트 단지와 근린생활시설, 단독주택 등이 분포하여 주민들의 생활 편의를 위한 다양한 시설에 대한 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

2.

* 경매 진행 관련

2.

* 중복사건: 동일 물건에 대해 복수의 경매 사건이 진행될 가능성이 있어, 절차상의 복잡성이나 혼란이 발생할 수 있습니다.

* 유동화물건: 본건이 유동화 관련 물건으로 분류됨에 따라, 일반적인 경매 절차 외에 자산유동화 관련 법규에 따른 특별한 고려사항이 있을 수 있습니다.

* 재매각: 본건은 이전 경매 절차에서 매각되지 못하여 재매각 절차를 진행하고 있습니다. 이는 통상적인 경매 물건보다 추가적인 조사가 필요한 경우가 많으며, 감정가 대비 낮은 가격 형성, 잠재적 하자, 명도 문제 등 다양한 원인이 있을 수 있습니다.

6.1. 기타 리스크

2.

* 임대차 관계 미확인: 현재 임차인 현황은 파악되지 않았으며(임대관계 미상), 인수할 보증금은 0원으로 확인되었습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 실제 점유자 현황 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

2.

본 물건은 광주광역시 북구 문흥동에 소재한 아파트로, 감정평가액은 1억 7,300만원입니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이어서 낙찰자는 권리 인수 부담이 없는 깨끗한 등기부 상태를 취득할 것으로 예상됩니다. 그러나 '중복사건', '유동화물건', '재매각' 등의 특이사항은 잠재적 리스크 요인으로, 이에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다. 또한, 임대차 관계가 미상인 점 역시 주의 깊게 살펴볼 부분입니다.

8. 투자 포인트

2.

* 8.1. 권리 인수 부담 없음

* 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리가 매각으로 소멸 예정이므로, 낙찰자가 등기부상 별도의 권리를 인수할 위험이 없습니다.

* 8.2. 지역 입지

* 본건은 아파트 단지들이 밀집한 주거 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설 등 생활 편의시설 접근성이 양호하여 주거 가치가 높습니다.

* 8.3. 재매각 건 특성 활용

* 재매각 물건이라는 점은 이전 경매에서 유찰된 사유에 대한 심층 분석을 통해, 시장 가격 대비 유리한 조건으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

2.

* 본 물건의 감정가는 173,000,000원입니다.

* 최근 소유권 이전 시 매매가는 130,000,000원이었습니다.

* 주변 시세 조사 결과, 유사 면적의 아파트들이 대략 160,000,000원에서 190,000,000원 사이에 거래되고 있습니다.

* 재매각 물건인 점, 이전 유찰 사유, 현재 시장 상황, 본건의 명도 난이도 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 신중하게 산정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 결정은 추가적인 시장 조사, 현장 방문 및 심층적인 권리 분석 결과를 바탕으로 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.