나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경1090 [1] 부산광역시 해운대구 좌동 1479-1 웅신시네아트 10층1001호 의료시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공감정 · 평가일 2024.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 "신곡초등학교" 서측 인근에 위치하며, 대단위아파트
단지 및 업무시설(오피스텔), 대형판매시설 및 영화관 등 각종근린생활시설 등으로 형성되어
있으며 주위환경 및 제반 입지조건은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도 2호선(장산역) 소재하여
전반적인 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트.철골조 콘크리트 평슬래브지붕 10층 건물내 제10층 제1001호로서,
외 벽: 화강석 붙임 및 복합판넬 마감 등,
내 벽: 내부인테리어 및 벽지도배 마감 등,
창 호: 페어글래스창 구조임.

이용상태

의료시설로 이용 중이나 폐업 상태임.

설비내역

위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측 약 35m, 남서측 약 30m, 남동측 약 12m 폭의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-09-19)(84m이하)<건축법>, 택지
개발지구<택지개발촉진법>, <추가기재>중심상업용지.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 없 음.

물건 비고

- 위반건출물로 등재되어 있고 건축법이행강제금이 2023년과 2024년에 각 673,000원 체납 상태라는 해운대구청 2024.12.17.자 사실조회 회신 있음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경1090 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 좌동 1479-1 웅신시네아트 10층1001호

건물명: 웅신시네아트

용도: 의료시설 (감정평가상), 제1종근린생활시설 (건축물대장상 주용도)

감정가: 3,540,000,000원

토지면적: 301.24㎡ (약 91.13평)

건물면적: 1282.64㎡ (약 388.00평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (추정)

특이사항: 유동화물건, 위반건축물, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 "신곡초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 대단위 아파트 단지, 업무시설(오피스텔), 대형 판매시설, 영화관 등 각종 근린생활시설이 밀집한 상업 및 주거 복합지역을 형성하고 있습니다.

제반 입지 조건은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장과 부산도시철도 2호선 장산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

전반적인 대중교통 사정은 무난합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

지역 지구: 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 택지개발지구

기타 제한: 도로, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(84m 이하)

2.4. 도로 조건

본 건은 북서측 약 35m, 남서측 약 30m, 남동측 약 12m 폭의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

근저당권 (을17) 농업협동조합자산관리회사, 접수일자: 2019-05-09, 채권금액: 1,560,000,000원

3.2. 등기부 현황

본 건에는 다수의 압류 및 가압류가 등기되어 있으며, 이들은 말소기준권리보다 후순위로 등기되어 있어 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 약 49억 6천 4백만원 수준입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

*

주의: 임대 관계가 미상인 점을 감안하여, 실제 현장 조사 및 점유 관계 확인을 통해 인수해야 할 보증금이나 대항력 있는 임차인이 있는지 세심하게 조사해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

대형 판매시설, 영화관, 다양한 근린생활시설이 밀집하여 풍부한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

해운대구의 주요 상업 지역 중 하나에 속합니다.

4.2. 업종 분석

주요 용도는 제1종 근린생활시설로 등록되어 있으나, 감정평가 및 이용 현황상 의료시설로 사용되었으며, 건축물대장상 복합 용도(근린생활시설, 문화 및 집회시설, 판매시설 등)가 가능합니다.

다양한 업종의 입점이 유리한 입지입니다.

4.3. 유동인구

장산역 역세권 및 대규모 아파트 단지 인접으로 풍부한 배후 수요와 유동 인구를 확보하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 롯데시네마, 현대백화점 등 대형 쇼핑 및 문화 시설이 위치하여 생활 편의성이 우수합니다.

5.2. 교육시설

신곡초등학교가 인근에 소재하고 있어 교육 환경 또한 양호합니다.

5.3. 주변 혐오시설

본 건 주변에는 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않습니다.

다만, 상업 및 주거 밀집 지역의 특성상 인구 밀집에 따른 소음, 교통 체증 등의 불편은 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 및 이행강제금

본 건은 위반건축물로 등재되어 있으며, 건축법 이행강제금이 2023년과 2024년에 각 673,000원으로 총 1,346,000원이 체납된 상태입니다.

이행강제금 납부 및 위반건축물 해소 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 폐업 상태

감정평가서상 의료시설로 이용 중이나 폐업 상태로 기재되어 있습니다.

향후 재개업 또는 용도 변경 시 관련 법규 및 행정 절차 확인이 필요합니다.

6.3. 유동화 물건 및 공동담보

본 건은 유동화 물건이며 공동담보로 묶여 있어 채권 관계가 복잡할 수 있습니다.

이는 향후 자산 관리 및 운영 시 추가적인 검토가 필요함을 의미합니다.

6.4. 복합 용도 건물

총 181호로 구성된 복합 상가 건물 내 일부이므로, 건물 관리 주체, 다른 구분소유자들과의 관계 등 건물 관리 관련 제반 사항을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

부산 해운대구의 핵심 상권인 중심상업지역에 위치하여 우수한 입지 조건과 교통 여건을 갖춘 물건입니다.

풍부한 배후 수요와 상업 시설 밀집 지역이라는 장점을 가지고 있습니다.

그러나 위반건축물 등재, 이행강제금 체납, 현재 폐업 상태라는 점은 향후 명도 및 건축 관련 행정 처리, 내부 수리 등에 추가 비용과 시간을 발생시킬 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 채권들이 다수 존재하나, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되어 비교적 양호합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 해운대구 중심상업지역, 장산역 역세권으로 높은 미래 가치 보유

* 풍부한 배후 수요: 대규모 아파트 단지 및 상업 시설 밀집으로 안정적인 임대 수요 기대

* 다용도 활용 가능성: 의료시설 외에도 다양한 상업, 업무 용도로의 전환 가능성

* 잠재적 가치 상승: 위반건축물 등 리스크 해소 및 리모델링을 통한 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

감정가 3,540,000,000원을 기준으로 하되, 인수 보증금은 0원입니다.

향후 권리 분석, 현장 조사, 주변 시세 조사, 위반건축물 해소 및 명도에 소요될 비용, 예상 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

또한, 본 건은 현재 폐업 상태이며 위반건축물 문제가 있어 이를 감안한 입찰가가 산정되어야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.