나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5219 [6] 부산광역시 수영구 남천동 74-9 상우더헤라우스 7층706호 오피스텔 경매

부산광역시 수영구 남천서로 5, 상우더헤라우스 7층706호 (오피스텔) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경5219(부산동부지원 경매4계). 감정가 210,000,000원, 최저가 102,900,000원. 매각기일은 2026-08-03입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 5219 [6]
소재지	부산광역시 수영구 남천동 74-9 상우더헤라우스 7층706호
도로명주소	부산광역시 수영구 남천서로 5, 상우더헤라우스 7층706호
용도	오피스텔
건물명	상우더헤라우스
매각기일	2026.08.03
관할법원	부산동부지원 경매4계 (780-1424)
이용제한	방화지구, 도시지역, 절대보호구역, (저촉)상대보호구역, 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역

부산광역시 수영구 남천동 74-9 상우더헤라우스 7층706호 오피스텔 경매 물건 이미지

면적

토지면적	10.45㎡ (3.16평)
건물면적	42.96㎡ (13.00평)

금액

감정가	210,000,000원
최저가	102,900,000원 (감정가 대비 49%)
입찰보증금	10,290,000원 (10%)
유찰횟수	2회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.05.18	210,000,000원	유찰
2차	2026.06.29	147,000,000원	유찰
3차	2026.08.03	102,900,000원	매각
3차	2026.08.10	-	최고가매각허가결정
3차	2026.09.17	-	납부<br />(2026.08.27)

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 수영구 남천동 소재 '남천초등학교' 남측 인근에 위치하며, 인근은 업무시설(오피스텔), 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.
교통상황: 본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 '부산도시철도2호선 남천역'등이 소재하는 등 교통사정은 보통임.
건물의 구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 건물 내 제7층 제701호 외 5개호로서,
(사용승인일 2021.01.28)

외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등

창호 : 샷시창호 등
이용상태: 오피스텔으로 이용중임.
설비내역: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 구비되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 인접필지와 평탄하게 조성된 3필지 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 본건 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 접함.
토지이용계획 및 제한상태: (1):도시지역, 일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 105m, 최고높이 145m))<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.
(2):도시지역, 일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 105m, 최고높이 145m))<건축법>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.
(3):도시지역, 일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 105m, 최고높이 145m))<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 : 미상임

기타사항 : 없음.

물건 비고

오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5219 (6)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구OOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 남천동 74-9 상우더헤라우스 7층706호

용도: 오피스텔

사용승인일: 2021년 01월 28일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물 층수: 지하 1층, 지상 15층

해당층: 7층

1.3. 면적 정보

토지면적: 10.45㎡ (약 3.16평)

토지 지분: 10.446872467060427㎡ (약 3.16평)

건물면적: 42.96㎡ (약 13.00평) - 전용면적

건물 지분: 42.96㎡ (약 13.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 현황

감정가: 210,000,000원

물건명세서 작성일: 2026년 06월 10일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 부산광역시 수영구 남천동 소재 '남천초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 업무시설(오피스텔), 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. 남천동은 부산의 전통적인 부촌 중 하나로, 과거에는 대형 주택들이 많았고 현재도 재개발이 활발히 진행되어 대규모 아파트 단지가 들어서고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 또한, 부산도시철도 2호선 남천역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 교통 상황은 일반적으로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 교육 및 생활 시설

* 교육: 인근에 남천초등학교, 부산수영중학교, 부산동여자고등학교, 센텀고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 특히 남천초등학교는 본건과 매우 가까운 거리에 있습니다.

* 생활 편의시설: GS더프레시 부산남천역점, GS더프레시 대연혁신점 등 다수의 마트 및 편의시설이 인접해 있어 생활이 편리합니다. 남천해변시장도 가까운 거리에 있습니다.

* 문화/여가: 광안리해수욕장이 인근에 있어 해변 이용이 용이하며, 금련산 등이 가까워 자연 환경도 풍부합니다.

2.4. 주변 시설 및 특이사항

* 혐오시설: 현재 공개된 정보나 검색 결과에서 본 건 인근에 직접적으로 혐오시설이 있다고 판단될 만한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 남천동 일대에 방치된 폐수영장 부지가 있었으나, 이는 재건축 사업과 관련되어 현재는 관리 상태가 개선되었거나 개발이 진행 중일 가능성이 높습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권보존: 2021-02-08, 상우종합건설주식회사

* 소유권이전: 2021-02-19, 김성옥 (매매)

* 근저당권: 2021-02-19, 구포새마을금고 (채권액 696,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 2025-04-17, 구포새마을금고 (채권자)

* 등기부채권 총액: 696,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강경민

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 650,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-06-12

* 확정일자: 2024-06-13

* 배당신고일자: 2025-04-29

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리 분석 요약

본건은 구포새마을금고의 근저당이 말소기준권리가 되며, 경매로 인해 근저당권 및 임의경매개시결정 등은 모두 소멸될 예정입니다. 임차인 강경민은 대항력이 없어 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다. 따라서 인수할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 상업시설 밀집도

본건이 위치한 남천동은 부산의 주요 상업 및 주거 지역 중 하나입니다. 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼합되어 있어 유동인구가 비교적 풍부합니다. 특히 남천역 인근은 상업 활동이 활발한 지역이며, 다양한 소매점, 음식점, 병원 등이 밀집해 있습니다.

4.2. 주요 상업 시설

* 업무시설: 주변에 다수의 오피스텔이 있으며, 본건 역시 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

* 근린생활시설: GS더프레시 부산남천역점, GS더프레시 대연혁신점 등 대형 마트 및 다수의 편의점, 식당 등이 분포하여 주민들의 생활 편의를 지원합니다.

* 기타: 남천해변시장, 남천동 메디컬빌딩 등 다양한 상업 및 공공시설이 인접해 있습니다.

4.3. 임대/매매 시장 동향

남천동 지역의 오피스텔은 신축 및 역세권 단지를 중심으로 꾸준한 수요를 보이고 있습니다. 검색 결과에 따르면, 상우더헤라우스 단지 내 오피스텔의 경우 10평대 매물이 1.3억 원에서 1.8억 원 사이로 호가되고 있으며, 전세는 1.7억 원 수준의 매물도 확인됩니다. 월세는 61C/43㎡ (약 18평/전용 13평) 타입이 월세 1000/170만원 수준으로 제시되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 7층에 위치한 오피스텔로, 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다. 남천초등학교가 인접해 있고, 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역 특성상 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 편의시설

* 마트/편의점: GS더프레시 등 대형 마트가 근거리에 위치합니다.

* 대중교통: 남천역(도시철도 2호선) 및 다수의 버스 노선 이용이 편리합니다.

* 기타: 병원, 은행, 식당 등 다양한 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다.

5.3. 문화/휴식 공간

* 광안리 해수욕장 및 금련산 등이 인근에 위치하여 여가 활동 및 휴식 공간으로 활용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도 및 관리 상태

본건이 속한 상우더헤라우스는 2021년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물(6년차)입니다. 따라서 심각한 건물 노후도 문제는 없을 것으로 보입니다. 그러나 공동주택과 마찬가지로 오피스텔 역시 주기적인 유지보수 및 관리가 필요합니다.

6.2. 시장 변동성

부동산 시장은 금리, 정책, 경기 변동 등 다양한 요인에 의해 영향을 받을 수 있습니다. 현재 남천동 지역의 부동산 시장은 안정적인 편이나, 향후 시장 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 임대 시장 변동성

현재 임대 관계는 미상이나, 임차인 강경민은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 필요는 없습니다. 그러나 향후 임차인 구성 및 임대료 수준은 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 부산광역시 수영구 남천동 74-9 상우더헤라우스 7층706호는 부산의 핵심 주거 및 상업 지역인 남천동에 위치하며, 우수한 교통망과 풍부한 생활 편의시설, 양호한 교육 환경을 갖추고 있습니다. 2021년 준공된 신축급 오피스텔로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 특히, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 부담해야 할 권리 관계가 단순하다는 장점이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산의 전통적인 부촌이자 생활 중심지인 남천동에 위치하여 탁월한 입지 조건을 자랑합니다.

* 역세권: 부산도시철도 2호선 남천역 인근으로 대중교통 접근성이 매우 우수합니다.

* 신축급 건물: 2021년 준공된 건물로 관리 상태 및 내부 시설이 양호할 것으로 기대됩니다.

* 단순한 권리관계: 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 명도 관련 추가 부담이 없습니다.

* 풍부한 생활 인프라: 학교, 병원, 마트, 시장 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 거주 만족도가 높습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 210,000,000원입니다. 주변 오피스텔 시세 분석 결과, 상우더헤라우스 단지 내 유사 면적(약 13평형)의 오피스텔 매물 호가는 1.4억 원에서 1.8억 원 사이로 형성되어 있으며, 전세는 1.7억 원 수준으로 조사되었습니다.

현재 본건은 대항력 있는 임차인이 없어 인수해야 할 보증금이 0원입니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가와 시장 시세를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본건과 유사한 면적의 오피스텔이 1.3억 원에서 1.8억 원 사이에 거래되고 있거나 호가되고 있는 점을 감안할 때, 1.5억 원 ~ 1.7억 원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

추가적으로, 본건과 유사한 면적(전용 13평)의 오피스텔 월세가 1000/170만원 수준으로 조사되었습니다. 이를 통해 임대 수익률을 예상해볼 수 있습니다.1.물건 기본정보