나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5219 [3] 부산광역시 수영구 남천동 74-9 상우더헤라우스 7층703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 남천동 소재 '남천초등학교' 남측 인근에 위치하며, 인근은 업무시설(오피스텔), 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 '부산도시철도2호선 남천역'등이 소재하는 등 교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 건물 내 제7층 제701호 외 5개호로서,
(사용승인일 2021.01.28)

외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등

창호 : 샷시창호 등

이용상태

오피스텔으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 평탄하게 조성된 3필지 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1):도시지역, 일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 105m, 최고높이 145m))<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.
(2):도시지역, 일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 105m, 최고높이 145m))<건축법>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.
(3):도시지역, 일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 105m, 최고높이 145m))<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임

기타사항 : 없음.

물건 비고

오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5219 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구OOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 수영구 남천동 74-9 상우더헤라우스 7층 703호

건물 용도: 오피스텔

사용승인일: 2021년 1월 28일

1.3. 면적 정보

토지면적: 4.13㎡ (약 1.25평)

토지지분: 4.1345㎡ (약 1.25평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.40㎡ (약 8.59평)

건물지분: 28.4㎡ (약 8.59평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 입찰가 정보

감정가: 136,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 수영구 남천동에 위치하며, '남천초등학교' 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 업무시설(오피스텔), 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 부산도시철도 2호선 '남천역'이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상태

본건 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있습니다. 또한, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(기준 높이 105m, 최고 높이 145m)에 속하며, 학교환경위생정화구역(상대보호구역, 절대보호구역)으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권보존은 상우종합건설주식회사에서 이루어졌으며, 이후 김성옥에게 소유권이 이전되었습니다.

근저당권이 2021년 2월 19일에 설정되었으며, 이는 말소기준권리입니다.

본 경매는 구포새마을금고의 신청으로 개시되었습니다.

등기부채권 총액은 696,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 박현지

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024년 2월 8일

확정일자: 2024년 1월 11일

배당신고일자: 2025년 4월 24일

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없어, 보증금 인수 부담이 없습니다.

3.4. 인수 보증금 합계

인수 보증금 합계: 0원

해당 물건은 오피스텔로 이용 중이며, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건은 부산광역시 수영구 남천동 소재 '남천초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주변 지역은 업무시설(오피스텔), 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

인근에는 GS더프레시 등 마트와 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 우수합니다.

또한, 남천역 인근은 '빵천동'이라 불릴 정도로 다양한 베이커리와 상점들이 밀집해 있어 지역 상권이 활성화되어 있습니다.

4.2. 지역 특성

남천동 지역은 주거와 업무 기능이 혼합된 지역으로, 지하철 2호선 남천역을 중심으로 상업시설이 발달해 있습니다.

부산의 대표 관광지인 광안리와 접근성이 좋으며, 광안대교 조망이 가능한 오피스텔도 있어 지역적 매력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

본 건 인근에 남천초등학교, 부산수영중학교, 센텀고등학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

인근에 시내버스정류장 및 지하철 2호선 남천역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

GS더프레시 등 마트와 각종 근린생활시설이 주변에 있어 생활 편의성이 높습니다.

건물 내에는 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 구비되어 있습니다.

5.3. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트 구조이며, 2021년 1월 28일에 사용승인되었습니다.

외벽은 치장석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시창호 등으로 마감되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 상대보호구역, 절대보호구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 재개발 등 개발 관련 시 일부 제한이 따를 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련

현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 임대차 관계 및 명도 관련 변수는 항상 존재하므로 면밀한 확인이 필요합니다.

6.3. 건물 노후도 및 관리 상태

건물 사용승인일이 2021년으로 비교적 신축에 속하나, 장기적인 건물 노후도 및 관리 상태에 대한 지속적인 점검이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 수영구 남천동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 입지 조건이 우수합니다.

신축 건물에 해당하며, 현재 임차인은 대항력이 없어 명도 관련 부담이 적다는 점은 긍정적입니다.

주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준이라면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 학교보호구역 등 토지이용계획상의 제한사항과 향후 공실 위험에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 2호선 남천역 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 생활 인프라: 학교, 마트, 병원 등 생활 편의시설이 풍부합니다.

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

* 명도 용이성: 현재 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 상업지역: 일반상업지역에 위치하여 향후 개발 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 136,000,000원입니다. 주변 오피스텔 시세 자료에 따르면, 동일 건물인 상우더헤라우스의 12평(전용 8평)형 오피스텔의 호가가 1억 3,600만원에서 1억 4,200만원 사이에 형성되어 있습니다.

또한, 다른 오피스텔의 월세 매물 정보에서 상우더헤라우스의 61㎡(약 18평) 오피스텔이 보증금 1,000만원에 월세 170만원 또는 18,000만원에 매매가로 나와 있는 것을 확인할 수 있습니다.

이는 감정가 수준과 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

본건은 전용면적 28.40㎡ (약 8.59평)으로, 감정가 136,000,000원 (평당 약 15,832,363원)입니다.

상우더헤라우스의 12평형 최저 호가가 1억 3,600만원임을 고려할 때, 감정가는 현재 시세와 유사하게 책정된 것으로 보입니다.

예상 입찰가는 보증금 인수액이 0원임을 감안하여, 본건의 현재 시세 및 투자 목적을 고려하여 결정해야 합니다.

현재 시세가 감정가 수준임을 고려할 때, 낙찰가율은 100% 내외에서 결정될 가능성이 있습니다.

따라서, 136,000,000원 ~ 145,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

본 물건은 명도 관련 부담이 적고 입지가 양호하므로, 주변 시세 및 향후 임대수익률을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* 주변 혐오시설: 현재 검색된 정보 상으로는 특별한 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

10. 추가 정보

10.1. 지도상 주변 시설

본 건은 부산 도시철도 2호선 남천역 인근에 위치하며, 남천초등학교, 부산수영중학교, 센텀고등학교 등 교육시설과 GS더프레시 등 편의시설이 인접해 있습니다.

광안리 해변이 멀지 않아 관광 및 휴양 인프라 접근성도 양호합니다.

주변에 '빵천동'으로 알려진 베이커리 골목이 있어 특색 있는 상권을 형성하고 있습니다.

금련산역 방면으로 유니크짐과 같은 운동 시설도 위치하고 있습니다.

인근 지역의 공사 관련 정보도 확인되나, 본건에 직접적인 영향을 미칠 정도는 아닌 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.