나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5219 [4] 부산광역시 수영구 남천동 74-9 상우더헤라우스 7층704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 남천동 소재 '남천초등학교' 남측 인근에 위치하며, 인근은 업무시설(오피스텔), 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 '부산도시철도2호선 남천역'등이 소재하는 등 교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 건물 내 제7층 제701호 외 5개호로서,
(사용승인일 2021.01.28)

외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등

창호 : 샷시창호 등

이용상태

오피스텔으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 평탄하게 조성된 3필지 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1):도시지역, 일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 105m, 최고높이 145m))<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.
(2):도시지역, 일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 105m, 최고높이 145m))<건축법>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.
(3):도시지역, 일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 105m, 최고높이 145m))<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임

기타사항 : 없음.

물건 비고

오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5219 (4)

소재지: 부산광역시 수영구 남천동 74-9, 상우더헤라우스 7층 704호

용도: 오피스텔

감정가: 217,000,000원

토지면적: 6.46㎡ (약 1.95평)

건물면적: 44.39㎡ (약 13.43평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOO

사용승인일: 2021년 1월 28일

건물명: 상우더헤라우스 (총 15층 중 7층)

1.1. 입지조건

* 본건은 부산광역시 수영구 남천동 소재 '남천초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 업무시설(오피스텔), 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼합되어 형성된 지역입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도2호선 남천역이 소재하여 교통 환경은 보통 수준입니다.

* 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지는 인접 필지와 평탄하게 조성된 사다리형의 3필지 일단으로, 현재 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

* 본 건의 말소기준권리는 2021년 2월 19일 접수된 구포새마을금고의 근저당권 (채권금액 696,000,000원) 입니다.

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 696,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-11-06

* 대항력: 없음

* 임차인: 윤

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 2025-02-25

* 확정일자: 2025-01-13

* 배당신고일자: 2025-06-05

* 대항력: 없음

* 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 부산 남천동의 중심 상업 및 주거지역에 위치하여 다양한 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 인근에 남천초등학교가 있어 교육 관련 시설이 발달해 있으며, 오피스텔, 공동주택, 단독주택 등이 혼재되어 있어 배후 수요가 안정적인 편입니다.

* 부산도시철도2호선 남천역을 중심으로 형성된 역세권 지역으로, 유동인구와 소비력이 높은 편에 속합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산도시철도2호선 남천역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 교육: 남천초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행 등 각종 생활 편의시설이 밀집해 있어 생활 인프라가 풍부합니다.

* 주거: 2021년 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 현대적인 내부 시설과 주차타워 설비 등이 갖추어져 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계: 현재 임대 관계가 불명확한 점은 추가 확인이 필요합니다. (본건은 오피스텔로 이용 중임.)

* 토지이용계획:

* 일부 토지는 '상대보호구역' 및 '절대보호구역'으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 증축 시 교육환경보호에 관한 법률에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

* 가로구역별 최고높이 제한 지역으로, 기준 높이 105m, 최고 높이 145m 이하로 건축이 제한됩니다.

* 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 2021년 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 부산도시철도2호선 남천역 역세권에 위치하여 입지 조건이 우수합니다.

* 주변 상업 및 주거 시설 이용이 편리하며, 교통 환경 또한 양호합니다.

* 다만, 임대 관계 미상 및 토지이용계획상 일부 제한 사항이 존재하므로, 현장 조사 및 관련 법규 검토가 필수적입니다.

* 권리 분석상 인수되는 권리는 없어 안전한 경매 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 오피스텔로서 건물 노후도가 낮아 즉시 임대 수익 또는 실거주가 가능합니다.

* 남천역 역세권 입지로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 안정적인 배후 수요와 풍부한 생활 인프라를 갖춘 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 현재 시세 분석 결과, 본건과 유사한 조건의 오피스텔 거래 사례를 고려할 때, 본 물건의 현 시세는 감정평가액 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

* 상우더헤라우스 오피스텔의 최근 실거래가 및 유사 물건의 매물 현황을 종합적으로 분석한 결과, 44.39㎡ 면적의 경우 약 210,000,000원에서 240,000,000원 사이의 가격대를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다.

* 감정평가액은 217,000,000원이므로, 치열한 경쟁 상황 및 본 물건의 입지적 장점을 고려하여 예상 입찰가를 220,000,000원으로 제안합니다.

* 이는 인수되는 보증금이 없는 점을 감안한 금액이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황에 따라 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.