나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5219 [2] 부산광역시 수영구 남천동 74-9 상우더헤라우스 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 남천동 소재 '남천초등학교' 남측 인근에 위치하며, 인근은 업무시설(오피스텔), 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 '부산도시철도2호선 남천역'등이 소재하는 등 교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 건물 내 제7층 제701호 외 5개호로서,
(사용승인일 2021.01.28)

외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등

창호 : 샷시창호 등

이용상태

오피스텔으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 평탄하게 조성된 3필지 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1):도시지역, 일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 105m, 최고높이 145m))<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.
(2):도시지역, 일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 105m, 최고높이 145m))<건축법>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.
(3):도시지역, 일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 105m, 최고높이 145m))<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임

기타사항 : 없음.

물건 비고

오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

소재지: 부산광역시 수영구 남천동 74-9, 상우더헤라우스 7층 702호

건물용도: 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2021년 01월 28일

1.2. 면적 정보

토지면적: 4.13㎡ (약 1.25평)

토지지분: 4.1345㎡ (약 1.25평)

건물면적: 28.40㎡ (약 8.59평)

건물지분: 28.4㎡ (약 8.59평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 136,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOO (구포새마을금고)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 남천동 소재 '남천초등학교' 남측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 업무시설(오피스텔), 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있어 생활 및 업무 환경이 양호합니다.

토지는 인접 필지와 평탄하게 조성된 3필지 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.

부산도시철도 2호선 남천역이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 북동측으로는 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2021년 02월 19일 접수된 구포새마을금고 근저당권 (채권금액 696,000,000원)

등기부채권 총액: 696,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (단, 지상권은 개요 없음)

3.2. 임차인 현황

임차인: 황

보증금: 30,000,000원

차임: 470,000원

전입(사업)일자: 2022년 11월 28일

확정일자: 2022년 10월 27일

배당신고일자: 2025년 06월 30일

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

따라서 본 경매 물건은 낙찰 시 등기부상 모든 권리는 말소될 예정입니다.

4. 상권 분석

본건이 위치한 남천동 지역은 부산의 대표적인 주거 및 상업 지역으로, 오피스텔 및 근린생활시설 밀집 지역입니다.

남천역을 중심으로 상권이 발달해 있으며, 다양한 편의시설 및 업무시설이 인접해 있어 오피스텔로서의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

신축 건물(2021년 사용승인)이라는 점은 비교적 현대적인 시설을 선호하는 임차인 수요를 충족시킬 수 있는 장점입니다.

5. 생활 정보

주변에 남천초등학교가 위치하고 있으며, 남천역을 이용한 도시철도 접근성이 좋습니다.

다양한 병원, 은행, 마트 등 생활 편의 시설이 인근에 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

학교환경위생정화구역(상대보호구역, 절대보호구역)으로 지정되어 있어 주변 유해시설 입점 제한 등 긍정적인 환경이 유지됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

해당 물건지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 105m, 최고높이 145m)으로 지정되어 있습니다.

또한, 남천초등학교 관련 상대보호구역 및 절대보호구역에 포함되어 있습니다. 이러한 지역별 규제는 향후 건축 행위 등에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 기타 특이사항

건물 이용 상태가 오피스텔로 되어 있으며, 임대 관계는 현재 파악되지 않았습니다. (※ 본 보고서 작성 시점 기준, 물건명세서에 임차인 정보가 확인되었습니다.)

주의사항으로 오피스텔로 이용 중임이 명시되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 남천동의 역세권에 위치한 신축 오피스텔입니다.

최근에 준공된 건물로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있으며, 주변 교통 및 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 및 투자 가치를 겸비하고 있습니다.

등기부상 권리 관계는 깨끗하며, 인수되는 보증금 부담이 없습니다.

다만, 오피스텔의 임대 현황 및 공실 가능성, 지역별 건축 규제 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 신축 오피스텔: 2021년 준공된 건물로 현대적인 시설 보유.

* 안정적인 입지: 부산 수영구 남천동의 우수한 교통 및 생활 인프라.

* 깨끗한 권리관계: 낙찰 시 모든 권리 소멸, 인수 부담 없음.

* 학교보호구역: 주변 환경의 쾌적성 및 유해시설 입점 제한으로 인한 긍정적 효과 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 136,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 오피스텔은 현재 약 150,000,000원에서 170,000,000원 범위에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 현 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

이에, 예상 입찰가는 130,000,000원에서 145,000,000원 사이를 제안합니다.

이는 감정가를 약간 상회하거나 시세 대비 일정 할인율을 적용한 금액으로, 경쟁 상황 및 개인의 투자 성향에 따라 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.