나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5219 [5] 부산광역시 수영구 남천동 74-9 상우더헤라우스 7층705호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 남천동 소재 '남천초등학교' 남측 인근에 위치하며, 인근은 업무시설(오피스텔), 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 '부산도시철도2호선 남천역'등이 소재하는 등 교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 건물 내 제7층 제701호 외 5개호로서,
(사용승인일 2021.01.28)

외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등

창호 : 샷시창호 등

이용상태

오피스텔으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 평탄하게 조성된 3필지 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1):도시지역, 일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 105m, 최고높이 145m))<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.
(2):도시지역, 일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 105m, 최고높이 145m))<건축법>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.
(3):도시지역, 일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 105m, 최고높이 145m))<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임

기타사항 : 없음.

물건 비고

오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5219 (5)

소재지: 부산광역시 수영구 남천동 74-9 상우더헤라우스 7층705호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 214,000,000원

토지면적: 6.38㎡ (약 1.93평)

건물면적: 43.83㎡ (약 13.26평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOO (구포새마을금고로 추정)

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 남천동에 위치하며, 주변은 업무시설, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. 인근에는 남천초등학교가 소재하고 있습니다. 교통 상황으로는 부산도시철도 2호선 남천역이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근도 가능합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2021년 2월 19일자 구포새마을금고의 근저당권 (을3) 입니다. 이후 2025년 4월 17일에 구포새마을금고의 임의경매개시결정 (갑3) 이 등기되었습니다. 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

등기부상 채권 총액은 696,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박재영 (박 )

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 70,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-02-22

* 확정일자: 2021-02-22

* 배당신고일자: 2025-06-19

* 대항력: 없음. 임차인은 대항력이 없어 경매 절차에서 보증금을 전액 회수하지 못할 경우 손해가 발생할 수 있습니다. 그러나 본 경매에서는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 남천동 지역은 주거와 상업 기능이 복합된 지역으로, 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 특히 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 점은 안정적인 임대 수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 인근에 지하철역이 위치하여 유동인구 흡수에도 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

본건은 남천초등학교 인근에 자리하고 있으며, 다양한 근린생활시설이 주변에 형성되어 있어 생활 편의성이 우수합니다. 부산도시철도 2호선 남천역 이용이 용이하여 대중교통 접근성이 좋습니다. 또한, 주변에 다양한 편의시설이 분포하고 있으며, 검색된 정보상 특이하게 언급된 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 담보물의 다른 물건들에 대한 경매 진행 상황이나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 상대보호구역 및 절대보호구역에 속해 있어, 향후 개발이나 건축 시 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

* 임차인 명도: 현재 임차인은 대항력이 없으나, 배당을 받지 못하는 경우 명도 과정에서 법적 분쟁이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. (다만, 권리분석상 인수 부담은 없습니다.)

* 건축물 사용승인일: 2021년 1월 28일자로 비교적 신축 건물이지만, 향후 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 남천동에 위치한 오피스텔로, 역세권 입지와 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 주변 상권 및 생활 편의 시설 이용이 편리하며, 안정적인 임대 수요가 예상됩니다. 공동담보 물건이라는 점과 교육환경보호구역 관련 규제는 유의해야 할 사항입니다. 권리상 인수되는 보증금은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산지하철 2호선 남천역과 인접하여 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다.

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 건물로, 비교적 최신 설비와 상태를 유지하고 있습니다.

* 안정적 임대 수익 기대: 업무시설(오피스텔)로서 지역 내 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 생활 편의성: 다양한 편의시설과 교육 시설이 인접하여 주거 및 업무 환경이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 214,000,000원

건물면적: 43.83㎡ (약 13.26평)

본건의 예상 입찰가를 산정하기 위해 제공된 정보와 현재 시세를 종합적으로 분석하였습니다. 제공된 JSON 데이터에는 구체적인 시장 가격 정보가 포함되어 있지 않아, 감정가를 최우선 참고 기준으로 삼았습니다.

부산 남천동 지역의 오피스텔 시장은 역세권 및 신축 건물에 대한 수요가 꾸준한 편입니다. 본건 상우더헤라우스는 2021년 준공된 비교적 신축이며, 남천역 인근의 좋은 입지에 위치하고 있습니다. 유사한 조건의 오피스텔 매매 시세는 감정가와 유사하거나 약간 상회하는 수준을 보이는 것으로 파악됩니다.

현재 임차인은 대항력이 없으며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

따라서, 현재 감정가 214,000,000원을 기준으로, 시장 경쟁 상황과 향후 시세 변동 가능성을 고려하여 205,000,000원 ~ 225,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 입찰 참여 전, 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 최신 시장 동향을 추가로 파악하시는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.