나이스옥션 법원경매 순천 2025타경442 [7] 전라남도 순천시 상사면 흘산리 1-5 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 조은

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전라남도 순천시 상사면 흘산리 소재 흘산마을 남동측 근거리에 위치하며 주위는 농경지,
임야, 단독주택, 전원카페 등이 혼재하는 근교농촌지대임.

교통상황

차량접근성 대체로 무난하고 대중교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1,2: 부정형 급사지로서 자연림임.
기호3,4: 부정형 완경사지로서 전임.
기호5,7: 2필지 일단의 부정형 평지로서 석물 적치된 잡종지임.
기호6: 부정형 완경사지로서 잡목 우거진 휴경지임.
기호8: 부정형 급경사지로서 전임.
기호9: 부정형 완경사지로서 잡목 우거진 잡종지임.
기호10: 부정형 완경사지로서 비포장도로 및 휴경지임.
기호11: 부정형 완경사지로서 잡목 우거진 휴경지임.
기호12: 부정형 완경사지로서 토지임야, 구거임.
기호13: 부정형 완경사지로서 구거, 전임.

인접 도로상태

기호1,2,4,6,9,11: 맹지로서 인접지를 이용하여 출입함.
기호5,7,12,13: 아스팔트포장 왕복2차로에 접함.
기호3,8,10: 폭 약 5m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 자연녹지지역, 전기공급설비(저촉), 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법>임.
기호2: 자연녹지지역, 전기공급설비(저촉), 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법>임.
기호3: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법>, 영농여건불리농지임.
기호4,6,7,13: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>임.
기호5: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법>임.
기호8~11: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 영농여건불리농지임.
기호12: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법>임.

제시목록 외의 물건

기호3,4 지상에 식재된 광나무, 홍가시나무, 금사철나무, 단풍나무, 복숭아나무 등 수목은
토지에 포함평가하되 그 가액을 구분하여 비고란에 기재하였으니 경매절차진행시 소유관계
및 일괄경매여부를 확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

-기호5 공부지목 임야이나 현황 잡종지임.
-기호6 공부지목 답, 기호11 공부지목 전이나 현황 잡목 우거진 휴경지임.
-기호10 공부지목 전이나 현황 도로 및 휴경지임.
-기호12 공부지목 임야이나 토지임야 및 구거임.
-기호13 공부지목 구거이나 구거 및 전임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-본건 지상에 자생중인 경제적 가치 미미한 잡목은 토지와 일체로 거래되는 관행을 감안하여 토지에 포함평가하였음.
-기호 1,2 공중공간에 고압송전선로가 통과하며 기호2 지상에 송전철탑이 소재하는 바, 이를 감안하여 평가하였음.
-기호5,7은 일체로 이용중인 바, 일단지로 평가하였음.
-기호12는 평가대상 공유지분의 지분위치가 불분명하여 전체를 기준으로 가격결정하고 지분비율에 따라 면적사정하였음.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경442 (7)

소재지: 전라남도 순천시 상사면 흘산리 1-5

용도: 전

총 토지면적: 290.00㎡ (약 87.7평)

건물 면적: 0.00㎡

감정가: 36,540,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 순OOOOOOOO

1.1. 입지조건

주위환경

전라남도 순천시 상사면 흘산리 소재 흘산마을 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 단독주택, 전원카페 등이 혼재하는 근교 농촌지대입니다.

교통상황

차량 접근성은 대체로 무난하며, 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

도로상태

물건별로 상이하며, 맹지로서 인접지를 이용해야 하는 필지가 포함되어 있습니다. 또한, 아스팔트 포장 왕복 2차로에 접하는 필지와 폭 약 5m 포장도로에 접하는 필지가 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

대부분의 필지가 자연녹지지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 전기공급설비(저촉), 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역)), 임업용산지, 준보전산지, 공장설립제한지역, 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 다양한 제한이 따릅니다.

토지 형태 및 이용 현황

전체적으로 부정형이며, 급경사지, 완경사지, 평지 등 다양한 경사를 이루고 있습니다. 현재 이용 현황은 전, 자연림, 잡종지, 휴경지, 비포장도로 및 휴경지, 토지임야, 구거 등으로 복합적으로 나타납니다. 특히 공부 상 지목과 현황 이용이 상이한 필지들이 다수 존재합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

근저당권 (순천북부새마을금고, 2024-09-13 접수, 1,428,000,000원)

등기부 요약

소유권이전 (1982-10-18), 근저당권 (순천북부새마을금고, 2024-09-13), 지상권설정공동담보목록 (순천북부새마을금고, 2024-09-13), 임의경매 (순천북부새마을금고, 2025-04-18), 가압류 (전남신용보증재단, 2025-05-27) 등기 사항이 확인되며, 이 중 말소기준권리 외 채권 최고액 합계는 1,458,000,000원입니다.

인수되는 권리

등기부 요약에 기재된 권리들은 말소기준권리인 을21 근저당권보다 후순위이거나, 매각으로 소멸되는 권리들로 판단됩니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요'로 기재되어 있으나 구체적인 내용이 없어 명확하지 않으나, 등기부상 말소 예정으로 보입니다.

임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 별도의 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 근교 농촌 지역에 위치하여 상업적 기능보다는 농업 또는 전원생활 목적에 적합한 입지입니다. 주변에 농경지, 임야, 단독주택, 전원카페 등이 혼재하고 있어, 지역 내에서의 제한적인 상권 형성 가능성을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에 전원카페, 단독주택 등이 산재해 있으나, 일반적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 상세 정보는 부족합니다. 근교 농촌 지역의 특성상 도시 지역과의 접근성을 통해 생활 편의를 확보해야 할 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 매각기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 임업용산지, 공장설립제한지역 등 다수의 공법상 제한이 존재합니다.

* 맹지 포함: 일부 필지는 도로에 직접 접하지 않아 인접 토지의 통행로를 이용해야 하므로 불편함이 있습니다.

* 급경사지 포함: 토지의 일부가 급경사지로 이루어져 있어 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 환경적 영향: 고압송전선로가 공중으로 통과하며, 송전철탑이 소재하여 환경적 영향을 고려해야 합니다.

* 공부와 현황 불일치: 공부 상 지목과 실제 이용 현황이 다른 필지가 다수 존재하여, 소유권 관계 및 이용 시 명확한 확인이 필요합니다. (예: 공부 임야이나 현황 잡종지, 공부 답/전이나 현황 휴경지, 공부 전이나 현황 도로 및 휴경지 등)

* 제시외 수목: 토지 지상에 식재된 수목은 토지에 포함 평가되나, 소유 관계 및 일괄 경매 여부를 확인해야 합니다.

* 공유지분: 특정 필지의 지분 위치가 불분명하여 정확한 면적 산정 및 이용에 어려움이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 순천시 상사면의 근교 농촌 지역에 위치한 토지로서, 여러 필지로 구성되어 있으며, 현재 이용 현황이 매우 복합적입니다. 농지취득자격증명 발급이 필수이며, 미제출 시 매수 신청 보증금 몰수라는 절차적 위험이 매우 높습니다. 또한, 다양한 공법상 개발 제한과 맹지, 급경사지, 송전선로 통과 등의 물리적 제약 조건이 있습니다. 등기부상 권리 관계는 비교적 명확히 정리될 것으로 보이나, 공부와 현황 지목의 불일치는 투자 전 반드시 면밀한 현장 조사를 통해 확인해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 가장 중요한 투자 포인트는 농지법규에 따른 취득 가능 여부 확인입니다. 자격증명 발급이 가능한지 사전에 반드시 확인해야 합니다.

* 제한적인 용도 안에서 농업적 활용 또는 전원생활 목적의 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 계획 등 외부 요인에 따른 잠재적 가치 상승 가능성을 고려할 수 있으나, 현재로서는 제한적입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 36,540,000원을 기준으로, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 그리고 앞서 언급된 다양한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히 농지취득자격증명 발급 가능성, 공부와 현황 지목의 차이, 여러 토지 이용 제한 등을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서의 보수적인 접근이 권장됩니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사와 주변 시세 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.