나이스옥션 법원경매 순천 2025타경442 [8] 전라남도 순천시 상사면 흘산리 1-33 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 조은

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전라남도 순천시 상사면 흘산리 소재 흘산마을 남동측 근거리에 위치하며 주위는 농경지,
임야, 단독주택, 전원카페 등이 혼재하는 근교농촌지대임.

교통상황

차량접근성 대체로 무난하고 대중교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1,2: 부정형 급사지로서 자연림임.
기호3,4: 부정형 완경사지로서 전임.
기호5,7: 2필지 일단의 부정형 평지로서 석물 적치된 잡종지임.
기호6: 부정형 완경사지로서 잡목 우거진 휴경지임.
기호8: 부정형 급경사지로서 전임.
기호9: 부정형 완경사지로서 잡목 우거진 잡종지임.
기호10: 부정형 완경사지로서 비포장도로 및 휴경지임.
기호11: 부정형 완경사지로서 잡목 우거진 휴경지임.
기호12: 부정형 완경사지로서 토지임야, 구거임.
기호13: 부정형 완경사지로서 구거, 전임.

인접 도로상태

기호1,2,4,6,9,11: 맹지로서 인접지를 이용하여 출입함.
기호5,7,12,13: 아스팔트포장 왕복2차로에 접함.
기호3,8,10: 폭 약 5m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 자연녹지지역, 전기공급설비(저촉), 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법>임.
기호2: 자연녹지지역, 전기공급설비(저촉), 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법>임.
기호3: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법>, 영농여건불리농지임.
기호4,6,7,13: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>임.
기호5: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법>임.
기호8~11: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 영농여건불리농지임.
기호12: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법>임.

제시목록 외의 물건

기호3,4 지상에 식재된 광나무, 홍가시나무, 금사철나무, 단풍나무, 복숭아나무 등 수목은
토지에 포함평가하되 그 가액을 구분하여 비고란에 기재하였으니 경매절차진행시 소유관계
및 일괄경매여부를 확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

-기호5 공부지목 임야이나 현황 잡종지임.
-기호6 공부지목 답, 기호11 공부지목 전이나 현황 잡목 우거진 휴경지임.
-기호10 공부지목 전이나 현황 도로 및 휴경지임.
-기호12 공부지목 임야이나 토지임야 및 구거임.
-기호13 공부지목 구거이나 구거 및 전임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-본건 지상에 자생중인 경제적 가치 미미한 잡목은 토지와 일체로 거래되는 관행을 감안하여 토지에 포함평가하였음.
-기호 1,2 공중공간에 고압송전선로가 통과하며 기호2 지상에 송전철탑이 소재하는 바, 이를 감안하여 평가하였음.
-기호5,7은 일체로 이용중인 바, 일단지로 평가하였음.
-기호12는 평가대상 공유지분의 지분위치가 불분명하여 전체를 기준으로 가격결정하고 지분비율에 따라 면적사정하였음.

물건 비고

일괄매각, 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 순천지원 2025타경442 (8)

* 소재지: 전라남도 순천시 상사면 흘산리 1-33

* 토지 용도: 전 (밭)

* 감정가: 223,271,000원

* 토지 면적: 2582.00㎡ (약 781.0평)

* 건물 면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 순천북부새마을금고

* 특이사항: 농지취득자격증명 필요, 공동담보 물건

* 주의사항: 일괄 매각, 농지취득자격증명 미제출 시 매수신청 보증금 몰수

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 상사면 흘산리 소재 흘산마을 남동측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 농경지, 임야, 단독주택, 전원카페 등이 혼재하는 근교 농촌 지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근성은 대체로 무난한 편이며, 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

* 기호 1, 2, 4, 6, 9, 11: 맹지로서 인접지를 이용하여 출입합니다.

* 기호 5, 7, 12, 13: 아스팔트 포장된 왕복 2차로에 접해 있습니다.

* 기호 3, 8, 10: 폭 약 5m의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 상태 및 형태

본건은 여러 필지로 구성되어 있으며, 각 기호별 토지 이용 상태와 형태는 다음과 같습니다.

* 기호 1, 2: 부정형 급경사지로, 자연림 상태입니다.

* 기호 3, 4: 부정형 완경사지로, 전(밭)으로 이용 중입니다.

* 기호 5, 7: 두 필지가 일단의 부정형 평지로, 석물이 적치된 잡종지입니다.

* 기호 6: 부정형 완경사지로, 잡목이 우거진 휴경지입니다.

* 기호 8: 부정형 급경사지로, 전(밭)으로 이용 중입니다.

* 기호 9: 부정형 완경사지로, 잡목이 우거진 잡종지입니다.

* 기호 10: 부정형 완경사지로, 비포장도로 및 휴경지로 이용 중입니다.

* 기호 11: 부정형 완경사지로, 잡목이 우거진 휴경지입니다.

* 기호 12: 부정형 완경사지로, 임야 및 구거(도랑)입니다.

* 기호 13: 부정형 완경사지로, 구거(도랑) 및 전(밭)입니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 다양한 용도지역 및 관련 법률에 따른 제한을 받고 있습니다. 주요 제한 사항은 다음과 같습니다.

* 모든 기호: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))에 해당합니다.

* 기호 1, 2: 임업용산지, 공장설립제한지역에 해당합니다. 기호 2는 송전철탑이 소재합니다.

* 기호 2, 5, 12: 준보전산지에 해당합니다.

* 기호 3, 8~11: 영농여건불리농지에 해당합니다.

* 기호 1, 2: 전기공급설비(저촉) 관련 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인은 없으며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

3.2. 토지 등기부 요약

* 소유권 이전: 양동률 (1982.10.18.)

* 말소기준권리: 순천북부새마을금고 근저당권 (2024.09.13., 1,428,000,000원)

* 기타 권리: 순천북부새마을금고 지상권설정공동담보목록 (2024.09.13.), 순천북부새마을금고 임의경매 (2025.04.18.), 전남신용보증재단 가압류 (2025.05.27., 30,000,000원)

* 총 등기부 채권액: 1,458,000,000원

3.3. 매각 후 소멸되는 권리

말소기준권리인 근저당권보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 이에 따라 을구의 근저당권, 지상권설정공동담보목록, 임의경매, 가압류 등은 모두 말소될 예정입니다.

3.4. 매각 후 소멸되지 않는 권리

제시된 자료상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 선순위 지상권 등)는 명확히 확인되지 않습니다. 일반적인 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없다면 모든 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본건 소재지는 농경지, 임야, 단독주택, 전원카페 등이 혼재하는 근교 농촌 지역입니다. 따라서 상업 시설보다는 농업 관련 시설 또는 전원 생활을 위한 시설 위주로 분포되어 있을 것으로 예상됩니다. 본격적인 상업 활동이나 편의 시설 이용을 위해서는 인근 읍면 소재지로 이동해야 할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

주변 편의시설, 학교, 병원 등 생활 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 근교 농촌 지역의 특성상, 기본적인 생활 편의 시설 이용은 인근 읍면 지역을 통해 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본건은 농지이므로 매수 시 해당 자격증명 발급이 필수적이며, 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수되는 중대한 리스크가 있습니다.

* 맹지 존재: 일부 필지(기호 1, 2, 4, 6, 9, 11)는 맹지이므로 인접 토지와의 관계 설정이 필요합니다.

* 복잡한 토지 현황: 여러 필지로 구성되어 있으며, 지형(급경사, 완경사), 이용 현황(자연림, 전, 잡종지, 휴경지, 구거, 도로) 및 공부와의 차이(임야가 잡종지, 답/전이 휴경지 등)가 있어 관리가 복잡할 수 있습니다.

* 고압 송전선로 및 철탑: 기호 1, 2번지 상공에 고압 송전선로가 지나가고, 기호 2번지에는 송전철탑이 소재하여 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 토지 형질 변경 및 정비 필요: 잡목이 우거진 휴경지, 석물 적치된 잡종지 등이 있어 추가적인 토지 정비 작업이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 순천시 상사면의 근교 농촌 지역에 위치한 전(밭) 용도의 토지 매각 건입니다. 다양한 지형과 이용 현황을 가진 여러 필지로 구성되어 있으며, 가장 큰 특징은 농지로서 농지취득자격증명 발급이 필수적이라는 점입니다. 또한, 일부 맹지, 고압 송전선로 및 철탑의 존재, 공부와 현황 간의 차이 등은 매수 시 고려해야 할 주요 사항입니다. 농업 또는 전원 생활을 위한 목적으로 접근 가능하나, 자격 요건을 충족하는지에 대한 사전 확인이 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 농업 용지 또는 장기적인 토지 투자 관점에서 접근 가능합니다.

* 전원 생활을 희망하는 개인에게는 비교적 넓은 토지를 확보할 기회가 될 수 있습니다.

* 자격 요건 충족 시, 농지 활용 및 관련 사업 추진 잠재력을 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 유사 물건의 시세, 실제 현장 조사, 매수자의 농지 취득 자격 여부 및 개발 가능성 등 종합적인 추가 분석이 필요합니다. 본건의 감정가는 223,271,000원이지만, 농지취득자격증명 요구, 맹지, 고압선 등 여러 제약 사항을 고려할 때, 실제 입찰 경쟁 상황에 따라 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰될 가능성도 있습니다. 따라서, 본 물건에 대한 신중한 접근과 면밀한 시장 조사를 통해 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.