나이스옥션 법원경매 순천 2025타경442 [5] 전라남도 순천시 덕월동 1321-7 잡종지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 조은

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전라남도 순천시 상사면 흘산리 소재 흘산마을 남동측 근거리에 위치하며 주위는 농경지,
임야, 단독주택, 전원카페 등이 혼재하는 근교농촌지대임.

교통상황

차량접근성 대체로 무난하고 대중교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1,2: 부정형 급사지로서 자연림임.
기호3,4: 부정형 완경사지로서 전임.
기호5,7: 2필지 일단의 부정형 평지로서 석물 적치된 잡종지임.
기호6: 부정형 완경사지로서 잡목 우거진 휴경지임.
기호8: 부정형 급경사지로서 전임.
기호9: 부정형 완경사지로서 잡목 우거진 잡종지임.
기호10: 부정형 완경사지로서 비포장도로 및 휴경지임.
기호11: 부정형 완경사지로서 잡목 우거진 휴경지임.
기호12: 부정형 완경사지로서 토지임야, 구거임.
기호13: 부정형 완경사지로서 구거, 전임.

인접 도로상태

기호1,2,4,6,9,11: 맹지로서 인접지를 이용하여 출입함.
기호5,7,12,13: 아스팔트포장 왕복2차로에 접함.
기호3,8,10: 폭 약 5m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 자연녹지지역, 전기공급설비(저촉), 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법>임.
기호2: 자연녹지지역, 전기공급설비(저촉), 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법>임.
기호3: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법>, 영농여건불리농지임.
기호4,6,7,13: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>임.
기호5: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법>임.
기호8~11: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 영농여건불리농지임.
기호12: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법>임.

제시목록 외의 물건

기호3,4 지상에 식재된 광나무, 홍가시나무, 금사철나무, 단풍나무, 복숭아나무 등 수목은
토지에 포함평가하되 그 가액을 구분하여 비고란에 기재하였으니 경매절차진행시 소유관계
및 일괄경매여부를 확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

-기호5 공부지목 임야이나 현황 잡종지임.
-기호6 공부지목 답, 기호11 공부지목 전이나 현황 잡목 우거진 휴경지임.
-기호10 공부지목 전이나 현황 도로 및 휴경지임.
-기호12 공부지목 임야이나 토지임야 및 구거임.
-기호13 공부지목 구거이나 구거 및 전임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-본건 지상에 자생중인 경제적 가치 미미한 잡목은 토지와 일체로 거래되는 관행을 감안하여 토지에 포함평가하였음.
-기호 1,2 공중공간에 고압송전선로가 통과하며 기호2 지상에 송전철탑이 소재하는 바, 이를 감안하여 평가하였음.
-기호5,7은 일체로 이용중인 바, 일단지로 평가하였음.
-기호12는 평가대상 공유지분의 지분위치가 불분명하여 전체를 기준으로 가격결정하고 지분비율에 따라 면적사정하였음.

물건 비고

일괄매각, 컨테이너 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

물건 고유 정보

사건번호: 순천지원 2025타경442 (5)

소재지: 전라남도 순천시 덕월동 1321-7

용도: 잡종지

총 감정가: 262,064,000원

총 토지면적: 962.00㎡ (약 290.71평)

총 건물면적: 0.00㎡ (0.00평)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 순OOOOOOOO

특이사항: 공동담보 물건

주의사항: 일괄매각, 컨테이너는 매각에서 제외

일괄매각 포함 물건: 토지 (매각 제외: 7번 목록 지상 컨테이너(창고 및 사무실))

토지 등기부 요약

접수일자: 1982-03-12 (소유권이전)

접수일자: 2024-01-15 (근저당권, 순천북부새마을금고, 1,428,000,000원, 말소기준권리)

접수일자: 2024-01-15 (지상권설정, 순천북부새마을금고, 말소)

접수일자: 2025-04-18 (임의경매, 순천북부새마을금고, 말소)

접수일자: 2025-05-27 (가압류, 전남신용보증재단, 30,000,000원, 말소)

등기부채권 총액: 1,458,000,000원

물건명세서 참고사항

작성일: 2026-04-23

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 개요 (등기부 요약상 지상권은 말소 처리됨)

3.

입지조건

위치 및 주위 환경

전라남도 순천시 상사면 흘산리 소재 흘산마을 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 단독주택, 전원카페 등이 혼재하는 근교 농촌지대입니다.

교통 상황

차량 접근성은 대체로 무난하며, 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

토지 형태 및 이용 상태

총 13개 기호로 구분되어 있으며, 부정형의 급경사지, 완경사지, 평지 등으로 이루어져 있습니다.

- 기호1,2: 부정형 급사지, 자연림

- 기호3,4: 부정형 완경사지, 전(밭)

- 기호5,7: 2필지 일단의 부정형 평지, 석물이 적치된 잡종지

- 기호6: 부정형 완경사지, 잡목 우거진 휴경지

- 기호8: 부정형 급경사지, 전(밭)

- 기호9: 부정형 완경사지, 잡목 우거진 잡종지

- 기호10: 부정형 완경사지, 비포장도로 및 휴경지

- 기호11: 부정형 완경사지, 잡목 우거진 휴경지

- 기호12: 부정형 완경사지, 토지임야, 구거(하천)

- 기호13: 부정형 완경사지, 구거(하천), 전(밭)

인접 도로 상태

- 기호1,2,4,6,9,11: 맹지로 인접지를 이용하여 출입

- 기호5,7,12,13: 아스팔트 포장 왕복 2차로에 접함

- 기호3,8,10: 폭 약 5m 포장도로에 접함

토지 이용 계획 및 제한 상태

대부분 자연녹지지역에 해당하며, 다음과 같은 규제를 받습니다.

- 전기공급설비(저촉)

- 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))

- 임업용산지

- 준보전산지 (일부 필지)

- 공장설립제한지역

- 영농여건불리농지 (일부 필지)

기타 참고사항

- 제시목록 외 물건: 기호3,4 지상 식재된 수목(광나무, 홍가시나무 등)은 토지에 포함 평가되었으며, 상세 내역은 감정평가서를 확인해야 합니다.

- 공부와의 차이: 공부상 지목과 현황 지목이 불일치하는 필지 다수 (임야/답/전 → 잡종지, 휴경지, 도로, 구거 등)

- 기타:

- 본건 지상에 자생 중인 경제적 가치 미미한 잡목은 토지에 포함 평가되었습니다.

- 기호 1,2 공중으로 고압송전선로가 통과하며, 기호2 지상에 송전철탑이 소재합니다.

- 기호5,7은 일단으로 이용 중입니다.

- 기호12는 평가대상 공유지분으로, 전체를 기준으로 가격 결정되었습니다.

4.

권리분석

임차인 현황

임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입/확정/배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 특이사항 없음

전체 인수 보증금 합계: 0원

등기부상 권리 분석

말소기준권리: 2024년 1월 15일자 순천북부새마을금고 근저당권 (을25)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 상기 근저당권, 지상권설정, 임의경매, 가압류는 모두 말소 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않으나, 물건명세서 상 '지상권개요'에 대한 언급이 있어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

5.

상권분석

본 물건은 전라남도 순천시 덕월동 외곽 농촌 및 임야 지역에 위치하여, 현재 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역과는 거리가 있습니다. 주위는 농경지, 임야, 단독주택, 전원카페 등이 혼재하는 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 대규모 상업시설이나 유통단지 등은 인근에 없을 가능성이 높으며, 도심으로의 접근성을 통해 생활 편의시설을 이용해야 할 것으로 보입니다. (외부 검색 결과 기반)

6.

생활정보

주변 편의시설

본 물건지의 직접적인 생활 편의시설은 부족할 것으로 보입니다. 가장 가까운 편의시설로는 순천시 상사면 소재의 일반 농협, 면사무소, 소규모 상점 및 식당 등이 있을 수 있습니다. 더 많은 편의시설(병원, 대형마트, 금융기관 등) 이용을 위해서는 차량을 이용하여 순천시 중심지로 이동해야 할 것으로 판단됩니다. (외부 검색 결과 기반)

교통 및 접근성

현재 도로 상황은 일부 필지는 맹지이거나 비포장 도로에 접해 있으나, 일부 필지는 왕복 2차로 포장 도로에 접해 있어 접근성이 양호한 편입니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로, 버스 정류장이 인근에 있다면 이용 가능하나, 자주 운행되는 노선이 아닐 가능성이 있습니다. (외부 검색 결과 기반)

7.

잠재적 리스크

토지 이용의 제약

- 맹지: 일부 토지는 도로에 직접 접해 있지 않아 맹지에 해당하므로, 인접 토지를 이용한 통행권 확보 등 추가적인 법적 검토가 필요합니다.

- 경사도: 급경사지 및 완경사지 비율이 높아 토지 이용에 제약이 따를 수 있으며, 개발 시 추가적인 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

- 자연림 및 잡목: 자연림, 잡목 우거진 휴경지, 잡종지 등이 혼재되어 있어 현황 토지 정비 및 개발에 대한 추가적인 비용과 노력이 필요합니다.

- 공부와의 차이: 공부상 지목과 현황 지목이 불일치하는 필지가 많아, 향후 지목 변경, 개발 허가 등에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

- 고압선 및 송전철탑: 기호 1,2 필지에 고압송전선로가 통과하고 송전철탑이 소재하여, 부동산 가치 및 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

법적 및 규제적 리스크

- 다양한 토지 이용 계획 및 제한: 자연녹지지역, 임업용산지, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역 등 여러 법규의 적용을 받아 토지 이용에 제약이 따릅니다.

- 공동담보 물건: 본건이 공동담보로 제공된 물건이므로, 다른 담보물의 경매 결과 등에 따라 본건에 예상치 못한 영향이 발생할 가능성이 있습니다.

기타 리스크

- 컨테이너 제외: 매각에서 컨테이너가 제외되므로, 현황에서 컨테이너를 이용하고 있거나 관련 시설이 있는 경우 명도 및 처리에 대한 별도 고려가 필요합니다.

- 지분 위치 불분명: 기호12 필지는 평가대상 공유지분의 지분 위치가 불분명하여, 향후 지분권자 간의 협의 또는 분할 과정에서 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

8.

종합 의견

본건은 순천시 외곽 농촌 및 임야 지역에 위치한 잡종지로서, 넓은 토지 면적을 확보하고 있으나 다수의 필지로 구성되어 있고, 일부 맹지, 급경사지, 잡목 등으로 이용이 다소 제약적인 상황입니다. 또한, 공부상 지목과 현황 지목의 불일치, 송전철탑 존재 등 고려해야 할 사항이 많습니다. 권리관계는 말소기준권리 외 모든 권리가 말소될 예정이어서 비교적 깨끗하게 인수될 것으로 보이며, 인수할 보증금은 없는 상태입니다. 현재 상태로는 투자 가치가 높다고 보기는 어렵지만, 향후 토지 개발 가능성, 주변 지역 개발 계획, 농림업 관련 활용 가능성 등을 면밀히 검토한다면 잠재적인 가치를 평가해 볼 수 있을 것입니다.

9.

투자 포인트

토지 활용 잠재력: 넓은 토지 면적을 바탕으로 향후 농림어업 활동, 전원주택 단지 개발, 귀농/귀촌 관련 시설 등으로 활용할 수 있는 잠재력을 보유하고 있습니다.

비교적 깨끗한 권리관계: 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인도 대항력이 없어 낙찰자가 부담할 권리 및 보증금 부담이 없습니다.

자연 환경: 주변이 농경지, 임야 등으로 둘러싸여 있어 자연 친화적인 환경을 선호하는 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

10.

예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 262,064,000원을 기준으로 산정합니다. 본 건은 인수 보증금이 0원이므로, 감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 입찰가를 고려하게 됩니다. 일반적인 경매 낙찰률과 본 건의 현황(이용 제약, 공부상 차이, 송전철탑 등)을 고려하여, 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 일반적이나, 시장 상황 및 개별적인 투자 판단에 따라 달라질 수 있습니다. 최종 입찰가는 철저한 현장 조사 및 권리 분석, 주변 시세 조사를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.