나이스옥션 법원경매 순천 2025타경628 [2] 전라남도 순천시 별량면 대룡리 164-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 능도감정 · 평가일 2025.10.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1, 4 : 본건은 전라남도 순천시 승주읍 신성리 소재 "청지사" 남측 근거리에 위치하며, 주위는 임야 등이 소재하는 순수산림지대임. 기호5, 6 : 본건은 전라남도 순천시 별량면 대룡리 소재 "대룡저수지" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 축사 등이 소재하는 산간 농경지대임.

교통상황

기호1, 4 : 본건까지 차량 접근이 가능하나, 버스정류장까지의 거리 등을 고려할때 대중교통 사정은 다소 불편한 편임. 기호5, 6 : 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호1 : 부정형의 토지로서, 창고시설 부지로 이용중임. 기호4 : 부정형의 토지로서, 자연림 상태임. 기호5, 6 : 부정형의 토지로서, 답(일부 수목 식재, 경작하지 않음)으로 이용중임.

인접 도로상태

기호1, 4 : 지적상 맹지이나, 북동측으로 노폭 약 2 ~ 3미터 내외의 포장도로에 접하고 있음. 기호5, 6 : 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 농림지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 산림보호구역, 공장설립승인지역임. 기호4 : 농림지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 산림보호구역, 임업용산지, 공장설립승인지역임. 기호5, 6 : 농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역임.

제시목록 외의 물건

기호5, 6 토지상 일부에 소유자 미상의 제시외 수목(홍가시나무 등)이 식재되어 있음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2 : 일반철골구조 판넬지붕 단층 창고시설로서, 내외벽 : 새시창 및 판넬마감, 창호 : 새시창임. 기호3 : 경량철골조 판넬지붕 단층 창고시설로서, 내외벽 : 판넬마감, 창호 : 새시창임.

이용상태

기호2, 3 공통 : 창고시설로 이용중임.

설비내역

기호2, 3 공통 : 기본적인 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 수목 포함, 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세정보

2.1. 소재지 및 토지정보

사건번호: 순천지원 2025타경628 (2)

경매구분: 부동산임의경매

소재지: 전라남도 순천시 별량면 대룡리 164-2

용도: 답

토지면적: 4958.00㎡ (약 1500평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

채권자: 농협은행주식회사, 농업협동조합중앙회 등 (제공된 정보상 '농OOOOOOOO'으로 표기)

2.2. 감정가 및 권리사항

감정가: 142,874,000원

등기부채권 총액: 422,657,038원

말소기준권리: 2015년 10월 16일자 농협은행주식회사 근저당권 (160,800,000원)

3. 입지조건

3.1. 주위환경

본건은 전라남도 순천시 별량면 대룡리 소재 "대룡저수지" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 축사 등이 소재하는 산간 농경지대입니다.

3.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 사정은 보통인 편입니다.

3.3. 도로상태

지적도상 맹지입니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

자료상 '지상권개요:'로 표기되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다.

4.2. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계: 0원. 특이사항으로 임대관계는 미상으로 확인됩니다.

5. 상권분석

본건은 산간 농경지대에 위치하고 있어 일반적인 상업지역과는 거리가 있습니다. 주변은 농경지와 임야, 축사 등이 혼재되어 있으며, 대룡저수지가 인근에 있어 자연환경이 보존된 지역입니다. 순천시 내에서 폐기물처리시설 건립을 둘러싼 논란이 있었으나, 해당 물건지와 직접적인 관련성은 낮은 것으로 판단됩니다.

6. 생활정보

순천시 별량면 대룡리 일대는 전형적인 농촌 지역으로, 대형 편의시설이나 문화시설 등은 인근 도심 지역으로 이동해야 이용 가능합니다. 근거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 가능하나, 빈번하지 않을 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 농지취득자격증명 필수 제출

본건은 토지매각 대상이며 용도가 '답'이므로 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매각불허가 결정으로 인해 매수신청보증금이 몰수될 수 있습니다. 발급 가능 여부를 미리 확인하는 것이 필수적입니다.

7.2. 건물 침범 문제

목록 5번 토지의 동측 일부가 인접 필지(대룡리 산9번지) 건물이 다소 침범하고 있는 것으로 보입니다. 이는 향후 소유권 분쟁이나 재산권 행사 시 문제가 될 수 있습니다.

7.3. 중복사건

중복사건으로 분류되어 있어, 관련 절차나 추가적인 진행 사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

7.4. 맹지

본건은 지적도상 맹지로서, 토지 이용에 있어 인접 토지와의 협의가 필요할 수 있습니다.

7.5. 수목 포함

일괄매각에 수목이 포함되어 있어, 수목 처리에 대한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 농업 활용 가치

농지취득자격증명을 취득할 경우, 답으로 이용 중인 토지의 농업적 활용 가능성이 있습니다.

8.2. 자연환경을 이용한 개발 가능성

대룡저수지 인근의 자연환경을 활용한 주말영농, 주말농장, 혹은 전원생활 등과 연계한 토지 활용 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

8.3. 상대적으로 낮은 감정가

농촌 지역의 토지로서, 도시 지역의 부동산에 비해 상대적으로 낮은 감정가로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 종합 의견

본건은 순천시 별량면 대룡리에 위치한 답으로, 농림지역에 속하며 맹지인 토지입니다. 감정가는 142,874,000원입니다. 가장 큰 특징은 농지취득자격증명 필수 제출 요건과 인접 토지 건물의 침범 가능성입니다. 농지취득자격증명을 원활히 발급받고, 건물 침범 문제를 해결할 수 있다면 농업 또는 전원생활 목적의 활용을 고려해 볼 수 있습니다. 또한, 일부 수목이 포함된 일괄매각 대상입니다.

10. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 경매 물건 특성, 현장 조사 결과, 유사 물건의 시세, 응찰자의 투자 목적 및 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우나, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근한다면 70% ~ 90% 수준을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 건물 침범 문제 해결 가능성을 최우선으로 신중하게 판단해야 합니다. 인접 필지 토지거래 실례를 참고하면 별량면 대룡리 전(田)의 경우 평당 2만원 내외의 거래가 확인됩니다. 하지만 본건은 맹지라는 점을 감안해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.