나이스옥션 법원경매 순천 2025타경731 [4] 전라남도 여수시 삼산면 덕촌리 1069 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건우감정 · 평가일 2026.01.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)은 전라남도 여수시 호명동 소재 "호명제" 동측 근거리에 위치하며, 주변은 임야가 주를 이루는 야산지대로서 주위환경은 보통시됨. 본건 기호(2)는 전라남도 여수시 남면 심장리 소재 "심포마을" 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 농경지, 임야 등이 혼재한 해안 농경지대로서 주위환경은 보통시됨. 본건 기호(3)은 전라남도 여수시 화정면 개도리 소재 "화정초등학교" 남동측 인근에 위치 하며, 주변은 농경지, 임야 등이 혼재한 해안 농경지대로서 주위환경은 보통시됨. 본건 기호(4)는 전라남도 여수시 삼산면 덕촌리 소재 "한국전력공사 거문도 내연발전소" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 임야 등이 혼재한 해안 농경지대로서 주위환경은 보통시됨. 본건 기호(5,6)은 전라남도 여수시 삼산면 서도리 소재 "장촌마을" 서측 근거리(기호5), 남서측 인근(기호6)에 위치하며, 주변은 농경지, 임야 등이 혼재한 해안 농경지대로서 주위 환경은 보통시됨. 본건 기호(7)은 전라남도 여수시 삼산면 동도리 소재 "유촌마을" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 임야 등이 혼재한 산간 농경지대로서 주위환경은 보통시됨. 본건 기호(8)은 전라남도 여수시 율촌면 반월리 소재 "삼산마을" 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 임야가 주를 이루는 순수 산림지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

기호(1) : 마을 근거리에 위치하여 교통사정은 불편시됨. 기호(2) : 마을에서 이격되어 교통사정은 불편시됨. 기호(3) : 마을에서 이격되어 교통사정은 불편시됨. 기호(4) : 지방도 인근에 위치하여 교통사정은 보통시됨. 기호(5) : 도서지역에 위치하여 교통사정은 불편시됨. 기호(6) : 도서지역에 위치하여 교통사정은 불편시됨. 기호(7) : 도서지역에 위치하여 교통사정은 불편시됨. 기호(8) : 본건 북서측에 임도가 개설되어 있어 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 급경사지대내 사다리형의 토지로, 자연림으로 이용중임. 기호(2) : 급경사지대내 부정형의 토지로, 전(휴경지)으로 이용중임. 기호(3) : 완경사지대내 부정형의 토지로, 전(휴경지)으로 이용중임. 기호(4) : 완경사지대내 부정형의 토지로, 전(휴경지)으로 이용중임. 기호(5) : 완경사지대내 부정형의 토지로, 전(휴경지)으로 이용중임. 기호(6) : 완경사지대내 부정형의 토지로, 전(휴경지)으로 이용중임. 기호(7) : 급경사지대내 부정형의 토지로, 전(휴경지)으로 이용중임. 기호(8) : 급경사지대내 부정형의 토지로, 자연림 및 일부 '도로' 로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 지적도상 맹지임. 기호(2) : 지적도상 맹지임. 기호(3) : 지적도상 맹지임. 기호(4) : 지적도상 맹지임. 기호(5) : 북서측으로 노폭 약 1미터 내외의 비포장 임도에 접함. 기호(6) : 지적도상 맹지임. 기호(7) : 지적도상 맹지임. 기호(8) : 지적도상 맹지이나, 본건 북서측에 노폭 약 2미터의 포장임도가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 보전녹지지역, 가축사육제한구역, 공익용산지임. 기호(2) : 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 공원자연환경지구, 국립공원임. 기호(3) : 생산관리지역, 가축사육제한구역임. 기호(4) : 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 공원자연환경지구, 국립공원, 토지거래계약에관한허가구역임. 기호(5) : 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 공원자연환경지구, 국립공원임. 기호(6) : 보전관리지역, 가축사육제한구역임. 기호(7) : 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 공원자연환경지구, 국립공원임. 기호(8) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건 기호(8) 토지는 일부 현황 '임도' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본 정보

* 사건번호: 순천지원 2025타경731 (4)

* 소재지: 전라남도 여수시 삼산면 덕촌리 1069

* 용도: 전 (농지)

* 토지면적: 3498.00㎡ (약 1058.2평)

* 건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

* 감정가: 20,988,000원

3. 매각 대상

* 본 경매는 토지만을 매각 대상으로 합니다.

4. 경매 정보

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 광주어룡신용협동조합 (추정)

2. 입지조건

1. 위치 및 주위 환경

* 본건 소재지(기호4)는 전라남도 여수시 삼산면 덕촌리에 위치하며, 한국전력공사 거문도 내연발전소 북서측 인근입니다.

* 주변은 농경지와 임야가 혼재된 해안 농경지대로서 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 감정평가서상 기호(1)부터 기호(8)까지 여수시 내 여러 지역에 산재한 토지들이 포함되어 있으나, 본건 주소지는 기호(4)에 해당합니다.

2. 교통 상황

* 본건 소재지(기호4)는 지방도 인근에 위치하여 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 감정평가서에 따르면, 다른 기호(1,2,3,5,6,7)들은 마을과 이격되거나 도서 지역에 위치하여 교통이 불편한 것으로 파악되며, 기호(8)은 임도 개설로 교통 사정이 보통입니다.

3. 인접 도로 상태

* 본건 소재지(기호4)는 지적도상 맹지입니다.

* 기타 기호들은 대부분 지적도상 맹지이거나, 폭이 좁은 비포장 또는 포장 임도에 접해 있어 도로 접근성이 제한적입니다.

3. 권리분석

1. 등기부 요약

* 현재 소유자는 김상우이며, 이전 소유자는 주희석입니다.

* 말소기준 권리는 2021년 3월 29일 접수된 광주어룡신용협동조합의 근저당권(채권금액 60,000,000원)입니다.

* 본 경매는 해당 근저당권에 의한 임의경매로 진행됩니다.

* 등기부상 을구(근저당권, 지상권설정공동담보목록) 및 갑구(임의경매)는 모두 말소된 것으로 기재되어 있어, 매각으로 인해 소멸될 권리입니다.

2. 말소기준 권리

* 광주어룡신용협동조합 근저당권 (접수일자: 2021-03-29)

3. 인수되는 권리

* 말소기준 권리보다 선순위인 권리는 현재 등기부상 없는 것으로 확인됩니다.

* 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 표기되어 있으나, 해당 지상권에 대한 구체적인 정보는 명시되지 않았습니다. 그러나 등기부 요약에서 해당 지상권 설정 기록도 말소된 것으로 보여 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계 0원. 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

* 본 건은 농지(전)로서, 주변은 주로 농경지와 임야로 이루어진 해안 농경지대입니다.

* 인근에 한국전력공사 거문도 내연발전소가 위치하고 있어, 해당 시설과의 연관성을 고려해 볼 수 있습니다.

* 다수의 필지가 다양한 용도지역(자연환경보전지역, 보전녹지지역, 생산관리지역 등)에 속해 있으며, 국립공원, 공원자연환경지구 등 개발 제한이 다수 존재합니다.

* 편의시설이나 상업시설과의 접근성은 낮은 편으로, 농업 외 용도로의 활용은 향후 개발 계획 및 규제 완화 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

* 본 건은 농지 및 산림지대로 구성되어 있어, 주거 및 생활 편의 시설과의 접근성이 높지 않습니다.

* 대부분의 필지가 맹지이거나 도로 접근성이 매우 제한적이며, 교통 또한 불편한 지역이 많습니다.

* 국립공원, 공원자연환경지구 등에 포함된 지역이 있어 자연환경 보전이 우선되는 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명 필수 제출

* 본 건은 농지이므로, 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다.

* 매각 결정기일까지 해당 증명서를 제출하지 못할 경우, 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으므로 매우 유의해야 합니다.

* 취득 가능 여부는 반드시 사전에 관할 행정기관을 통해 확인해야 합니다.

2. 토지이용계획 및 제한상태

* 본 건 토지는 다양한 용도지역(자연환경보전지역, 보전녹지지역, 생산관리지역, 자연녹지지역 등)에 속해 있습니다.

* 특히 기호(4)는 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 공원자연환경지구, 국립공원, 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있습니다.

* 이는 토지의 활용 및 개발에 상당한 제약을 수반합니다.

3. 맹지 및 도로 접근성

* 본건 소재지(기호4)는 지적도상 맹지입니다.

* 대부분의 필지가 도로와의 법적 접면이 없거나 매우 협소한 임도에 접해 있어, 차량 및 접근성이 낮습니다.

7. 종합 의견

1. 물건 개요

* 본 건은 전라남도 여수시 삼산면 덕촌리 1069 소재의 농지(전)로, 총 면적 3498.00㎡ (약 1058.2평)에 대해 감정가 20,988,000원으로 평가되었습니다. 건물은 존재하지 않습니다.

2. 권리 상태

* 등기부등본 상 권리 분석 결과, 말소기준 권리보다 선순위인 권리가 없으며, 매각으로 인해 소멸되는 권리들만 확인되어 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 임차인 또한 존재하지 않습니다.

3. 특이사항 요약

* 가장 중요한 조건은 농지취득자격증명 제출 의무이며, 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있습니다.

* 다수의 필지가 자연환경보전지역, 국립공원, 토지거래허가구역 등 다양한 개발 제한 사항에 묶여 있어 활용에 제약이 많습니다.

* 대부분 맹지이거나 도로 접근성이 매우 낮은 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

1. 잠재력

* 본 건이 속한 지역의 개발 계획, 특히 인근 한국전력공사 거문도 내연발전소와의 연계성 또는 향후 농지 관련 정책 변화에 따른 잠재적 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

* 여러 필지가 산재해 있는 만큼, 각 필지의 개별적인 가치와 활용 가능성을 면밀히 분석하는 것이 중요합니다.

2. 가격 메리트

* 감정가는 20,988,000원으로, 면적 대비 상대적으로 낮게 책정되어 있을 수 있습니다.

* 다만, 각종 개발 제한, 농지 취득 조건, 낮은 접근성 등 제약 요소를 고려할 때, 단순 시세 차익보다는 장기적인 안목이나 특정 목적을 가진 투자자에게 더 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건은 농지취득자격증명이라는 필수 조건, 다수의 개발 제한 구역 지정, 맹지 및 낮은 도로 접근성 등 여러 제약 사항을 가지고 있습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 정확한 상태 파악, 주변 유사 토지의 최근 실거래가 및 매물 시세 조사, 관련 법규 및 지역 개발 계획에 대한 심층적인 분석이 필수적입니다.

* 따라서 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.